Hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên: Kéo giá nhà giảm hay 'đóng băng' thị trường?

Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản vừa được Bộ Xây dựng gửi lấy ý kiến 5 bộ ngành trước khi trình Chính phủ ban hành.

Theo dự thảo, người mua nhà ở thứ hai chỉ được vay tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ ba trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà, áp dụng từ ngày nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 1/3/2027.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất Chính phủ yêu cầu các địa phương dành tối thiểu 20% dự án nhà ở để làm nhà ở vừa túi tiền và thực hiện giao dịch qua sàn do Nhà nước quản lý.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, để hạn chế đầu cơ bất động sản, siết tín dụng với căn nhà thứ hai trở lên là giải pháp cần tính đến.

Tuy nhiên, giải pháp này không thể áp dụng ngay mà để hiệu quả thì cần phải đáp ứng đủ một số điều kiện quan trọng. Đó là phải có được cơ sở thông tin dữ liệu đầy đủ về thị trường bất động sản, đảm bảo nắm chắc được tình hình sở hữu bất động sản của người dân.

Việc hạn chế tín dụng bất động sản với nhà ở thứ hai trở đi phải áp dụng đồng bộ, đồng thời với nhiều chính sách ngăn chặn đầu cơ bất động sản khác như: thuế bất động sản, chế tài với chủ đầu tư và môi giới thổi giá bất động sản... Đồng thời, phải tăng cung bất động sản, đặc biệt là phải phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội.

Kiến nghị hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên để "hạ nhiệt" giá nhà, nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia.

Ngoài ra, ông Lực cho rằng cần cân nhắc thêm yếu tố vùng miền khi áp dụng biện pháp siết tín dụng với bất động sản. Vì hiện nay thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM có tính chất đầu cơ nhiều hơn trong khi ở một số tỉnh lẻ như miền núi, ĐBSCL, các tỉnh thành nhỏ..., thị trường ít có tính chất đầu cơ và người dân mua nhà thứ hai, thứ ba cho con cái là nhu cầu chính đáng.

Tuy nhiên, chuyên gia này nhìn nhận việc đưa yếu tố vùng miền này vào sẽ hơi khó, nhất là khi chưa có số liệu đầy đủ nhưng cần phải tính đến các yếu tố để quy định đưa ra không tác động lớn đến những người có nhu cầu nhà ở thật

Thực hiện đồng bộ các giải pháp, cơ chế chính sách khác nhau sẽ giúp bình ổn giá bất động sản, giúp thị trường lành mạnh hóa, đồng thời cũng kiểm soát được rủi ro cho cả tổ chức tín dụng và cả người vay. Nếu bị hạn chế vay căn thứ hai, thứ ba trở lên, người vay sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng sẽ tránh đầu tư dàn trải như đang diễn ra hiện nay.

Trên thực tế, NHNN đã có nhiều giải pháp để "nắn" tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên. Thông tư 14/2025/TT-NHNN cũng đã giảm hệ số rủi ro với nhà ở xã hội (20-50%) đồng thời nâng hệ số rủi ro với nhà ở thương mại (có thể lên tới 150%). Tuy nhiên, các giải pháp này vẫn chưa thể ngăn dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản.

Bên cạnh một số ý kiến ủng hộ, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng đây là sự can thiệp hành chính, có thể làm giảm thanh khoản thị trường.

Trao đổi với VnBusiness, PGS - TS. Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng hạn chế tín dụng bất động sản là một trong những công cụ thuộc chính sách cẩn trọng vĩ mô (Macroprudential Policy) được rất nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 mà nguyên nhân xuất phát của nó là cho vay mua nhà dưới chuẩn, thiếu kiểm soát.

Mục tiêu của Macroprudential Policy là ngăn chặn rủi ro tích tụ và lan truyền trong hoạt động tín dụng và bong bóng giá tài sản, và làm tăng khả năng chống chịu của hệ thống tài chính khi xảy ra các cú sốc.

Theo ông Thế Anh, có nhiều công cụ kiểm soát cho vay lĩnh vực rủi ro như bất động sản. Bên cạnh giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, còn có rất nhiều các công cụ khác như giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập, giới hạn tăng trưởng tín dụng theo lĩnh vực, yêu cầu vốn tối thiểu (CAR), tăng lãi suất hoặc hệ số rủi ro cho vay bất động sản, tăng thuế giao dịch bất động sản ngắn hạn...

Dẫn chứng cụ thể, chuyên gia này cho hay nhiều quốc gia đã áp dụng các công cụ này để chống đầu cơ, thổi giá bất động, từ đó ngăn hạn rủi ro hệ thống. Chẳng hạn như Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kong (Trung Quốc), Trung Quốc, Thái Lan, Anh, Mỹ, Úc, Canada...

“Việc giới hạn tỷ lệ cho vay, thậm chí kết hợp cả sàn lãi suất cho vay, đối với bất động sản thứ hai trở lên là chưa đủ, bởi thực tế là giới đầu cơ hiện nay không hề thiếu tiền và chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ là đã có thể lũng đoạn thị trường rồi”, PGS - TS. Phạm Thế Anh nhận định.

Trong khi đó, một môi giới lâu năm trong lĩnh vực bất động sản băn khoăn về hiệu quả việc hạn chế cho vay mua nhà thứ hai có làm giảm giá bất động sản, hay có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với đà hồi phục của thị trường.

Vị này phân tích, giá hình thành một căn nhà bao gồm: Giá đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý, chi phí lãi vay.

Cụ thể, hiện nay, giá đất tăng cao do đất xây dựng khan hiếm, tiền chuyển mục đích sang đất ở đang quá cao, trong khi chi phí này chiếm đến 60-80% giá trị căn nhà.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng tăng cao do thiếu nguyên vật liệu: cát xây dựng, cát san lấp, đá, xi măng... Trong khi chi phí quản lý cũng bị đội lên do thủ tục pháp lý bị kéo dài: xin phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch. Thậm chí đóng tiền chuyển mục đích cũng không thực hiện được do chưa được phê duyệt giá đất.

“Do đó, việc hạn chế cho vay sẽ không kéo giá bán nhà giảm xuống, mà chỉ khiến các dự án khó bán hơn, dòng tiền bất động sản sẽ chậm lại", vị này này nhận định và cho rằng giải pháp để có giá "mềm" hơn đó là cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, giúp các chủ đầu tư sớm phát triển dự án, tăng nguồn cung và giảm chi phí tài chính do thủ tục kéo dài. Nếu cơ quan nhà nước giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ pháp lý, chi phí tài chính của chủ đầu tư sẽ giảm, giúp họ có thể bán căn hộ rẻ đi.

Thanh Hoa