Hà Nội: Căn hộ giá 4 tỷ đồng đang chiếm 54% tổng nguồn cung thị trường

Giao dịch căn hộ 6 tháng đầu năm 2024 bằng cả năm 2023

Trình bày tổng quan về thị trường căn hộ để bán trong 6 tháng qua, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết đây là sản phẩm rất hấp dẫn trên thị trường thời gian vừa qua, do đem lại lợi nhuận đầu tư đúng như kỳ vọng khi tỷ lệ hấp thụ của thị trường thay đổi.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội trình bày báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Nguồn cung mới trong quý 2/2024 giảm 34% theo quý và 25% theo năm với 2.697 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại trên thị trường đã cung cấp 2.637 căn tương đương 98% thị phần, 2% còn lại đến từ The Gloria by Silk Path.

Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn giảm 20% theo quý và 49% theo năm, chủ yếu là các căn hộ hạng B với 5.084 sản phẩm đã được bán, chủ yếu nằm trong các dự án căn hộ của Masterise và trong các đại đô thị của Vingroup,... Dự báo năm 2025, 2026 các dự án đại đô thị sẽ tiếp tục cung cấp ra thị trường một lượng lớn căn hộ.

Các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền gần như không xuất hiện trên thị trường, các nguồn cung căn hộ mới hầu hết không có sản phẩm nào giá dưới 45 triệu đồng/m2.

Lượng giao dịch căn hộ, chung cư trong 6 tháng đầu năm 2024 cũng thay đổi rất tích cực với hơn 10.000 căn, cao hơn rất nhiêu so với cả năm 2023, thị trường cũng dần phục hồi do có thông tin 3 Luật về đất đai và bất động sản sẽ có hiệu lực sớm ngay trong tháng 8 tới đây.

Tình hình hoạt động của loại hình căn hộ tại Hà Nội. Ảnh: Savills.

Đi cùng với giao dịch sôi động trở lại, loại hình này đang có sự tăng giá ở mọi phân khúc kể cả các căn hộ thứ cấp (căn hộ đã qua sử dụng). Giá căn hộ sơ cấp đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Kể từ năm 2020, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm.

Đối với thị trường sơ cấp nếu như ở năm 2020, căn hộ có giá khoảng 4 tỷ chỉ chiếm 2% toàn thị trường nhưng đến nửa đầu năm 2024 con số này đã tăng lên 54% và chiếm tỷ trọng chính.

Căn hộ thứ cấp được nhiều người lựa chọn

Cùng với thị trường sơ cấp, căn hộ thứ cấp cũng được quan tâm không kém khi giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Hơn nữa, thị trường này có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng, sẵn sàng bàn giao.

Theo bà Hằng, trong vòng 5 năm qua giá bán căn hộ thứ cấp đã tăng 26% tuy nhiên vẫn rất được săn đón. Hiện nay, thị trường chung đang diễn biến theo chiều hướng nguồn cung hạn chế, sản phẩm mất cân đối, tập trung quá nhiều vào căn hộ hạng B dẫn đến nguồn cầu sẽ hướng tới thị trường thứ cấp, căn hộ thứ cấp lên ngôi.

"Theo nghiên cứu của Savills, phần lớn nguồn cầu vẫn là những người thu nhập trung bình và chỉ có thể chi trả cho căn hộ trong khoảng 3 tỷ đồng. Trong khi đó nguồn cung mới chủ yếu là hạng B với giá trong khoảng 4-5 tỷ đồng thì các căn hộ thứ cấp hay những sản phẩm thuộc các vùng ven Hà Nội sẽ được ưu tiên", bà Hằng cho biết.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng thông tin rằng cơ hội cho người mua nhà mua được nhà tầm giá 3 tỷ đồng vẫn có, trong vòng 3 năm tới sẽ có khoảng 33.000 căn hộ mới được đưa ra với khoảng giá 3 tỷ đồng hoặc người có nhu cầu sẽ phải dịch chuyển ra xa hơn trung tâm Hà Nội để lựa chọn một căn hộ vừa ý.

Chia sẻ thêm về thị trường nhà ở vừa túi tiền, bà Hằng cho hay thị trường này trong quý 2/2024 không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2020, nguồn cung căn hộ sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm, loại hình này sẽ đóng góp 25% nguồn cung tương lai, các dự án trọng điểm có thể mở ra các lựa chọn nhà ở giá phải chăng tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận.

Dự báo thị trường nhà ở 6 tháng cuối năm 2024, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết sẽ có 8 đợt mở bán căn hộ mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án nhà ở sẽ cung cấp 13.460 căn hộ hạng B. Sẽ không có nguồn cung căn hộ hạng A và hạng C mới; khu vực Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm sẽ cung cấp 93% thị phần.

Từ năm 2025 trở đi, gần 100.000 căn hộ từ 105 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Các dự án lớn trong tương lai bao gồm Vinhomes Cổ Loa (385ha), thành phố thông minh Bắc Hà Nội (272ha) và Vinhomes Wonder Park (133ha) sẽ đóng góp 40% nguồn cung tương lai.

Đưa ra những chỉ báo và lời khuyên cho người có nhu cầu ở trong 6 tháng cuối năm, chia sẻ với Mekong ASEAN, ông Sử Ngọc Khương - Chuyên gia tư vấn cấp cao Savills Hà Nội cho biết khi 3 đạo Luật về bất động sản được ban hành và dần ngấm vào thị trường, cùng với đó những sản phẩm đại diện cho mọi tầng lớp người lao động được đa dạng hóa, thị trường này sẽ là kênh dẫn dắt dòng tiền trong tương lai.

Ông Sử Ngọc Khương - Chuyên gia tư vấn cấp cao Savills Hà Nội. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Với những người có nhu cầu ở, ông Khương cho hay giá nhà ở sẽ không giảm vì vậy người mua nhà cần có kế hoạch chắc chắn trước khi xuống tiền. Ông Khương cũng lưu ý dù lãi suất vay mua nhà hiện đang rất tốt nhưng trước những biến động khó lường của nền kinh tế, người mua nhà cần nâng cao khả năng tích lũy, hạn chế đòn bẩy tài chính để tránh những rủi ro sau này.

Thảo Ngân