Giải pháp chính sách nào để hạ nhiệt bất động sản?

Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập theo mô hình nào?

Trong dự thảo Nghị quyết này, Bộ Xây dựng đề xuất chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, là đầu mối liên thông trên môi trường điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản, có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch bất động sản, bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Tuy nhiên, dự thảo Nghị quyết chưa làm rõ mô hình tổ chức và phương thức hoạt động của Trung tâm. Đây là Trung tâm cung cấp thông tin dữ liệu về giao dịch bất động sản hay là sàn giao dịch thực tế bất động sản? Cả 2 mô hình này đều là một trong những giải pháp góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Nếu theo mô hình Trung tâm thông tin cung cấp thông tin thì hiện nay Bộ Xây dựng đã có Trung tâm thông tin bất động sản trực thuộc Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản với đầy đủ các chức năng cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Công an để triển khai chiến dịch 90 ngày làm sạch dữ liệu đất đai với mục tiêu kế thừa, sử dụng dữ liệu của nhau không chồng lấn, trùng lặp.

Khi nào cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản được làm sạch, đồng bộ, đầy đủ và công khai các giao dịch thực tế thì sẽ là công cụ rất hiệu quả để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản phù hợp với quy luật thị trường, là công cụ điều tiết thị trường, kiềm chế giá bất động sản không tăng quá cao.

Đây cũng là kênh thông tin chính thống để người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp tin tưởng trong hoạt động đầu tư, giao dịch bất động sản hiệu quả, phòng ngừa các giao dịch không hợp pháp, lừa đảo, giá bất hợp lý.

Chính phủ đã có nhiều chính sách cởi trói nên trong năm 2026 hàng loạt dự án nhà ở xã hội sẽ mở bán. Ảnh minh họa: Minh Hiền

Để có hệ thống thông tin dữ liệu về bất động sản đạt được mục tiêu trên, Bộ Xây dựng nên nghiên cứu xây dựng, vận hành cổng thông tin dữ liệu bất động sản, sử dụng thống nhất trên toàn quốc. Cổng này có thể kết nối với các hệ thống dữ liệu khác của các cơ quan quản lý về đất đai, thuế, ngân hàng và các sàn giao dịch bất động sản của tư nhân.

Trong bối cảnh triển chính quyền địa phương 2 cấp, Bộ Xây dựng cần hướng dẫn các địa phương xây dựng, tổ chức kết nối, chia sẻ thông tin của Trung tâm này với Trung tâm dịch vụ hành chính công ở địa phương. Việc liên thông dữ liệu cần tổ chức thực hiện ngay để kịp thời giải quyết các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, vừa làm vừa tháo gỡ thì mới có thể làm nhanh và phù hợp với tình hình thực tiễn.

Nếu Bộ Xây dựng đề xuất mô hình sàn giao dịch thực tế bất động sản online toàn trình thì cũng cần hoàn thiện mô hình Trung tâm thông tin bất động sản như nêu trên trước, sau đó mới có cơ sở nghiên cứu xây dựng mô hình sàn giao dịch online, bởi vì sàn giao dịch chỉ có thể thực hiện thành công khi có nguồn thông tin bất động sản lớn, chính thống được cập nhật thường xuyên.

Trên cơ sở nền tảng dữ liêu liên thông thì mới phát triển được sàn giao dịch bất động sản, kết nối với hệ thống công chứng điện tử, ngân hàng để thanh toán không dùng tiền mặt; kết nối với hệ thống thuế, kho bạc để tự động hóa việc xác định nghĩa vụ tài chính, nộp thuế, lệ phí trước bạ… nhằm chống thất thu thuế từ giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch này cũng sẽ kết nối, chia sẻ dữ liệu đất đai, quy hoạch, biến động quyền sử dụng đất với hệ thống dữ liệu bất động sản, có thể tham chiếu trong phạm vi toàn quốc, tạo niềm tin, thuận tiện cho các nhà đầu tư thực hiện giao dịch bất động sản, thúc đẩy các giao dịch hợp pháp, đóng thuế đầy đủ, giảm thiểu rủi ro.

Liệu có bình ổn được giá nhà đất bằng cơ chế tín dụng?

Tại dự thảo Nghị quyết về các giải pháp kiềm chế, giảm giá bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, theo đó các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội với điều kiện: không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai; không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên.

Theo Luật kinh doanh bất động sản và Luật các tổ chức tín dụng thì hạn mức cho vay mua nhà của người dân sẽ do các tổ chức tín dụng quyết định dựa trên các thông tin và đánh giá khả năng trả nợ của người vay, đồng thời các tổ chức tín dụng phải bảo đảm các chỉ tiêu an toàn tín dụng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Thực tế các tổ chức tín dụng không có công cụ để tra cứu nhanh, chính xác sở hữu nhà thứ hai, nhà thứ ba... của người vay trên toàn quốc, vì hệ thống thông tin sở hữu bất động sản ở nước ta chưa được thiết lập như đã phân tích ở trên.

Đồng thời, dự thảo Nghị quyết của Bộ Xây dựng có chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư khi trao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026-2030 phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Liệu đây có phải là chính sách khả thi để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp? Nếu áp dụng quy định này sẽ tạo ra sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhất là các nhà đầu tư đã đầu tư trước khi ban hành Nghị quyết này, đang chuẩn bị cung cấp nguồn hàng ra thị trường.

Thời gian qua Quốc hội, Chính phủ đã có nhiều chính sách cởi trói cho dự án nhà ở xã hội, nên trong năm 2026 hàng loạt dự án nhà ở xã hội mở bán cho người có thu nhập thấp ở các địa phương, thậm chí có nguy cơ thị trường không hấp thụ hết nguồn cung nhà ở xã hội có giá thấp hơn so với nhà ở thương mại 70-90%.

Do vậy, việc đề xuất thêm chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp liệu có trùng lặp về mục tiêu chính sách? Về bản chất, giá nhà ở thương mại được quyết định theo cung cầu thị trường, nên không cần can thiệp hành chính để hạ giá nhà.

Bẫy dư nợ tín dụng: người mua chịu thiệt, nguy cơ bong bóng giá

Luật kinh doanh bất động sản hiện hành yêu cầu bán bất động sản hình thành trong tương lai theo tiến độ (không quá 30% giá trị hợp đồng khi thanh toán lần đầu, không quá 50% khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% giá trị hợp đồng trước khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu) nhưng việc kiểm soát các quy định này chưa chặt chẽ.

Hầu hết các dự án bất động sản với nguồn cung lớn đều bắt tay với ngân hàng cho vay với tỷ lệ lớn, có khi cho người mua vay đến 70-80% giá trị bất động sản với lãi suất 0% trong 1-2 năm.

Đây chính là bẫy tâm lý giá rẻ, người mua tưởng rẻ nhưng thực chất chi phí đó đã được tính vào giá bán đội lên 5-10% so với giá gốc, kích thích người mua sử dụng gói cho vay tín dụng để mua nhà, tạo ra “bong bóng giá”. Đây có thể là nguyên nhân chính đẩy tỷ lệ tín dụng bất động sản tại các ngân hàng rất lớn, đến cuối tháng 7/2025 tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 24% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, thậm chí có ngân hàng như Techcombank có tỷ trọng tín dụng bất động sản trên 30%.

Ở các dự án bất động sản lớn, chủ đầu tư không tổ chức bán trực tiếp mà đều thông qua các sàn bất động sản, các công ty trung gian nằm trong hệ sinh thái của chủ đầu tư, thậm chí qua nhiều công ty trung gian F1, F2, F3... với tỷ lệ chiết khấu rất cao từ 10-20%.

Mỗi lần qua trung gian lại có nhiều chiêu trò như: đẩy giá niêm yết cao hơn nhiều lần giá trị thực; giao dịch ảo (giao dịch với nhân viên công ty, đặt cọc nội bộ) để tạo sóng giá; mở bán nhiều đợt, đợt sau tăng giá cao hơn đợt trước, càng đến gần tiến độ sắp bàn giao giá càng tăng; thổi thông tin quy hoạch...

Các chiến dịch bán hàng được tổ chức, truyền thông rất chuyên nghiệp để tạo tâm lý “mua nhanh kẻo hết”. Bên cạnh đó, các ngân hàng thường định giá bất động sản cao hơn thị trường để người mua dễ tiếp cận gói vay, kích cầu mua hàng. Cách này giúp các ngân hàng tăng chỉ tiêu dư nợ tín dụng nhanh chóng, khiến các ngân hàng lãi lớn từ tín dụng bất động sản. Nhưng khi thị trường giảm thì người mua chịu thiệt do tài sản thế chấp mất giá, sớm trở thành con nợ của ngân hàng.

Để kiềm chế giá bất động sản thương mại một cách căn cơ hơn thì các cơ quan chức năng cần nghiên cứu các chính sách để kiểm soát giá ngay từ nguồn cung cấp bất động sản ra thị trường phù hợp với thực tế, không bị các tổ chức trung gian đẩy giá quá cao so với giá trị thực.

Luật Kinh doanh bất động sản đã yêu cầu các chủ đầu tư công khai thông tin trên Trang thông tin của Sở xây dựng, nhưng việc này chưa được kiểm soát chặt chẽ, chưa cập nhật tiến độ dự án, chưa có chế tài. Cần thiết lập các cơ chế yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin công khai trên một trang thông tin thống nhất của Bộ Xây dựng về: tính pháp lý của dự án, tiến độ, chất lượng sản phẩm, điều kiện giao dịch, giá thành, giá phân phối từ chủ đầu tư...

Trường hợp có dấu hiệu tăng giá bất thường thì các cơ quan chức năng cần kiểm tra, giám sát kịp thời, không để các nhóm lợi ích trục lợi chính sách.

Tình trạng bất cập của thị trường bất động sản diễn ra nhiều năm qua nhưng chưa có cơ chế điều tiết, kiểm soát hiệu quả. Với lợi ích hàng nghìn tỷ được tạo ta từ lỗ hổng chính sách này, thì cần các cơ quan chức năng có giải pháp, chế tài để điều tiết thị trường, nhất là quản lý chặt chẽ các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, nên hạn chế can thiệp trực tiếp bằng biện pháp hành chính thay vào đó là các giải pháp có tính phòng ngừa rủi ro, không để các yếu tố chủ quan dẫn đến nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản, sẽ tác động dây chuyền đến nhiều lĩnh vực khác, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Lê Quang Minh