Động lực thúc đẩy thị trường Bất động sản 2025 là gì?

Toàn cảnh Hội thảo "Tâm điểm Tín dụng Việt Nam 2025 - Tăng trưởng, Tín dụng và Thị trường vốn trong Kỷ nguyên mới".

Thị trường phục hồi, Doanh nghiệp lớn dẫn dắt

Theo FiinRatings, thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn tái cơ cấu, với các doanh nghiệp lớn đóng vai trò dẫn dắt. Những chủ đầu tư có sức khỏe tài chính tốt, quản lý vốn hiệu quả và sở hữu danh mục dự án hợp lý sẽ nắm ưu thế khi thị trường ổn định trở lại.

Thống kê từ FiinRatings cho thấy, top 5 chủ đầu tư bất động sản hàng đầu chiếm tới 62% nguồn cung mới trong năm 2024. Điều này phản ánh mức độ tập trung cao của ngành và nhấn mạnh tầm quan trọng của các doanh nghiệp lớn trong việc định hình xu hướng thị trường.

Tuy nhiên, không phải tất cả các doanh nghiệp đều hưởng lợi như nhau. Một số công ty vẫn đối mặt với áp lực tái cấp vốn, khi khoảng 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025, trong đó 1/3 là trái phiếu đã được tái cơ cấu từ năm 2023. Những doanh nghiệp có thanh khoản yếu có thể gặp khó khăn trong việc xoay vòng vốn, dẫn đến nguy cơ trì hoãn dự án hoặc buộc phải tái cấu trúc hoạt động.

Ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Doanh nghiệp Phi tài chính, FiinRatings.

Bên cạnh đó, tâm lý của người mua nhà và nhà đầu tư cũng đang cải thiện đáng kể. Theo ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý Cấp cao của FiinRatings, số lượng giao dịch bất động sản đang gia tăng. Khi các chính sách pháp lý mới được triển khai từ năm 2025, nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn và khu vực vệ tinh dự kiến sẽ tăng mạnh, góp phần thúc đẩy quá trình phục hồi bền vững của thị trường.

Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm 2025 và có thể điều chỉnh linh hoạt theo tình hình thực tế. Chính sách này sẽ giúp cải thiện thanh khoản cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Nhờ đó, các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc và cơ cấu vốn minh bạch sẽ có lợi thế lớn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Ông Xavier Jean, Giám Đốc Điều Hành Xếp Hạng Doanh Nghiệp, S&P Global Ratings.

Thách thức và triển vọng dài hạn

Mặc dù có nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đối diện với không ít thách thức.

Trao đổi với PetroTimes, ông Xavier Jean, Giám đốc Điều hành Xếp hạng Doanh nghiệp tại S&P Global Ratings nhận định dù nền kinh tế vĩ mô có chuyển biến khả quan, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam ngày càng gặp khó khăn trong việc duy trì tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận bền vững. Nếu như trước đây, nhiều doanh nghiệp có thể mở rộng thị phần nhờ chi phí vốn rẻ, thì hiện tại, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt và biến động thị trường.

Một vấn đề đáng lo ngại khác là mức độ đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp lớn đang gia tăng nhanh chóng, đặc biệt là trong các tập đoàn đa ngành. Sự phân hóa về chất lượng tín dụng khiến các doanh nghiệp này dễ bị tổn thương trước những cú sốc kinh tế và rủi ro tái cấp vốn. Việc phụ thuộc quá nhiều vào nợ ngắn hạn khiến họ dễ bị ảnh hưởng bởi biến động thanh khoản, trong khi thị trường trái phiếu trong nước còn hạn chế và khả năng tiếp cận nguồn vốn nước ngoài vẫn gặp nhiều rào cản.

Cùng với những thách thức trên, thị trường bất động sản cũng đang chứng kiến sự dịch chuyển trong dòng vốn tín dụng. Thay vì chỉ tập trung hỗ trợ chủ đầu tư như trước đây, tín dụng bất động sản đang có xu hướng chuyển dịch sang người mua nhà. Ông Nguyễn Nhật Hoàng nhận định rằng mặc dù dòng vốn vào lĩnh vực này trở nên thận trọng hơn do những biến động gần đây trên thị trường trái phiếu và bất động sản, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn. Dù giao dịch căn hộ giảm 25 - 30% trong những năm qua, giá căn hộ trung bình đã tăng gấp đôi, thuộc nhóm tăng nhanh nhất thế giới.

Nhiều chuyên gia uy tín có mặt trong Hội thảo.

Trong thời gian tới, các bộ luật mới sẽ tác động đáng kể đến thị trường. Dù một số chủ đầu tư lo ngại về chi phí gia tăng, nhưng những quy định này sẽ giúp sàng lọc các dự án có tính khả thi cao hơn, từ đó tạo ra một môi trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng mạnh trong 2 - 3 năm qua đang đặt ra thách thức lớn đối với khả năng chi trả của người dân. Hiện tại, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam đã tiệm cận mức của các thành phố lớn ở châu Á. Nếu giá nhà tiếp tục tăng mà không đi kèm với mức thu nhập tương xứng, nhu cầu mua để ở thực sẽ suy giảm, dẫn đến sự mất cân đối trên thị trường.

Do đó, việc đảm bảo giá nhà phù hợp với thu nhập trong dài hạn sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức mua, củng cố niềm tin của nhà đầu tư và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Các chuyên gia từ FiinRatings tin tưởng rằng quá trình đô thị hóa, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và dòng vốn đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục là những động lực quan trọng thúc đẩy thị trường phát triển. Dù vẫn còn nhiều biến động trong ngắn hạn, những doanh nghiệp có năng lực tài chính vững mạnh, chiến lược phát triển rõ ràng và khả năng thích ứng cao sẽ có cơ hội bứt phá và chiếm ưu thế trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Yên Chi