Đặt cọc mua đất: Những 'bẫy' pháp lý khiến hợp đồng vô hiệu

Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Về bản chất, thỏa thuận này vừa là một biện pháp bảo đảm, vừa là một giao dịch dân sự độc lập.

Dù vậy, thực tế các tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng đặt cọc diễn ra rất phổ biến. Nếu các bên không cẩn thận khi giao dịch thì sẽ phải chịu nhiều rủi ro vì bị tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

Ảnh minh họa

Các lý do chính khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Với tư cách là một giao dịch dân sự, để có hiệu lực, thỏa thuận đặt cọc phải vượt qua "bộ lọc pháp lý" tại Điều 117 BLDS 2015, bao gồm bốn yếu tố: năng lực của chủ thể; sự tự nguyện của các bên; mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; và tuân thủ về hình thức (nếu luật có quy định). Sự thiếu vắng bất kỳ trụ cột nào cũng có thể khiến thỏa thuận bị tuyên vô hiệu.

Nguyên nhân phổ biến và phức tạp nhất khiến thỏa thuận đặt cọc vô hiệu là do mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật, chủ yếu xuất phát từ tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.

Ông Lê Thiết Hùng - Chánh án TAND Khu vực 5 - Quảng Trị.

Căn cứ pháp lý cốt lõi là Điều 188 Luật Đất đai 2024, quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện: có Giấy chứng nhận (GCN), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, và còn trong thời hạn sử dụng. Khi hợp đồng chuyển nhượng chính vi phạm các điều kiện này, hợp đồng đặt cọc cũng vô hiệu theo.

Một vi phạm điển hình là đặt cọc chuyển nhượng đất chưa được cấp GCN, đây là trường hợp vi phạm điều cấm. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử theo tinh thần Án lệ số 25/2018/AL đã có sự linh hoạt: nếu hợp đồng đặt cọc thỏa thuận rõ bên bán có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp GCN trước khi chuyển nhượng, đây được xem là cam kết thực hiện một hành vi trong tương lai. Tòa án sẽ không máy móc tuyên vô hiệu ngay mà xem xét ý chí các bên cùng hướng tới việc hợp pháp hóa giao dịch.

Một dạng vi phạm khác là đặt cọc tài sản không đủ điều kiện giao dịch (như có tranh chấp, bị kê biên, thuộc quy hoạch đã có quyết định thu hồi) hoặc "dự án ma”. Bản án số 208/2018/DS-ST của TAND huyện Bình Chánh (cũ), TP.HCM là minh chứng.

Tòa án đã tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu sau khi xác minh "dự án" mà các bên giao dịch hoàn toàn không tồn tại. Tòa án xác định, việc đặt cọc để chuyển nhượng một lô đất trong dự án không có thật là giao dịch vi phạm điều cấm của luật, vô hiệu ngay từ đầu.

Giao dịch còn có thể bị tuyên vô hiệu do chủ thể không có thẩm quyền xác lập, tức người bán không có đầy đủ quyền định đoạt tài sản. Vi phạm thường xảy ra ở hai dạng:

Thứ nhất, một trong các đồng sở hữu tự ý định đoạt tài sản chung. Quyết định giám đốc thẩm số 06/2018/DS-GĐT của TAND cấp cao tại Đà Nẵng đã giải quyết vụ việc người chồng tự ý bán đất là tài sản chung. Tòa án cấp cao xác định hợp đồng vô hiệu vì người vợ không ký tên hoặc ủy quyền.

Thứ hai, người không phải chủ sở hữu hoặc không được ủy quyền hợp pháp đứng ra giao dịch. Bản án số 98/2019/DS-PT của TAND TP. Hồ Chí Minh đã làm rõ việc một công ty môi giới nhận cọc (tháng 02-2017) bán lô đất mà đến tháng 8-2017, bên bán mới được cấp GCN. Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu vì tại thời điểm giao kết, bên bán chưa có quyền định đoạt hợp pháp.

Hợp đồng đặt cọc cũng sẽ vô hiệu nếu ý chí các bên không tự nguyện. Các trường hợp bao gồm: xác lập do bị nhầm lẫn về các yếu tố cốt lõi của tài sản (vị trí, loại đất, quy hoạch); hoặc bị lừa dối, tức là một bên cố ý che giấu thông tin bất lợi (như đất đang bị thế chấp) hoặc cung cấp thông tin sai sự thật để khiến bên kia hiểu sai lệch về giao dịch.

Về vi phạm hình thức, pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, nếu thỏa thuận này chứa đựng đầy đủ nội dung của một hợp đồng chuyển nhượng, Tòa án có thể xem đây là "hợp đồng chuyển nhượng trá hình" và tuyên vô hiệu do không tuân thủ hình thức công chứng bắt buộc. Dù vậy, quan điểm chủ đạo hiện nay là tôn trọng ý chí các bên; nếu mục đích rõ ràng là đặt cọc để bảo đảm, thỏa thuận vẫn được công nhận.

Khuyến cáo từ thực tiễn xét xử

Khi một thỏa thuận đặt cọc bị Tòa án tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý sẽ được giải quyết theo Điều 131 BLDS 2015.

Lúc này, chế tài đặc trưng của việc đặt cọc (mất cọc hoặc đền cọc) sẽ không được áp dụng. Thay vào đó, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây ra thiệt hại thực tế (nếu có) phải có trách nhiệm bồi thường

Từ thực tiễn xét xử cho thấy thỏa thuận đặt cọc là một công cụ pháp lý hữu hiệu nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên thiếu hiểu biết và cẩn trọng. Việc một thỏa thuận đặt cọc bị tuyên vô hiệu không chỉ dừng lại ở việc hoàn trả tài sản mà còn kéo theo những tranh chấp phức tạp về bồi thường thiệt hại.

Từ những phân tích trên, để phòng tránh rủi ro, các bên cần lưu ý. Đối với bên mua, cần thẩm tra pháp lý kỹ lưỡng về Giấy chứng nhận, thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng và tư cách của bên bán (có phải chủ sở hữu duy nhất, hay là tài sản chung).

Đối với bên bán, phải đảm bảo tài sản đủ điều kiện giao dịch (không tranh chấp, không bị kê biên...) và phải có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu (nếu là tài sản chung).

LÊ THIẾT HÙNG, Chánh án TAND Khu vực 5 – Quảng Trị