Căn hộ hạng B rơi vào vòng xoáy khan hiếm, tăng giá: Đâu là giải pháp?

Phân khúc căn hộ hạng B (trung cấp) đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu mua nhà ở thực vẫn rất cao. Điều này đặt ra bài toán nan giải cho cả người mua nhà và cơ quan quản lý.

Nguồn cung suy giảm, áp lực tăng giá

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý IV-2024 của Savills Việt Nam cho thấy căn hộ hạng B chiếm 67% tổng lượng giao dịch trong năm 2024 nhưng nguồn cung vẫn không đủ để đáp ứng nhu cầu. Đây là phân khúc có sức tiêu thụ cao nên lượng căn hộ hạng B mới ra thị trường ngày càng ít đã đẩy giá bán lên mức cao hơn.

Theo Savills, nguồn cung sơ cấp trong quý IV đạt 6.500 căn, tăng 35% so với quý trước nhưng giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 2.700 căn, tăng mạnh 243% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 3% theo năm. Đáng chú ý, căn hộ hạng C gần như biến mất khỏi thị trường, khiến áp lực mua đổ dồn vào phân khúc hạng B.

Năm 2024, số lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM đạt 8.000 căn, trong đó hạng B dẫn đầu với 67% tổng lượng giao dịch, thể hiện nhu cầu rất lớn. Hạng C chỉ chiếm 28%, giảm đáng kể do nguồn cung ít ỏi. Hạng A chỉ đóng góp 5%, nhưng lại chứng kiến mức giá tăng đột biến.

Báo cáo thị trường quý cuối năm 2024 của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá căn hộ trung cấp tại TP.HCM đã tăng gần 24% trong năm 2024 với mức trung bình khoảng 76 triệu đồng/m². Trong khi đó, các dự án mới mở bán chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp với giá từ 80-130 triệu đồng/m².

Sức tiêu thụ cao trong khi lượng căn hộ hạng B mới ra thị trường ngày càng ít khiến giá bán bị đẩy lên mức cao hơn, người mua nhà chịu thiệt. Ảnh: QH

Tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng, đẩy nhiều người mua nhà sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, nơi giá nhà còn ở mức từ 30-40 triệu đồng/m².

Giải pháp khơi thông nguồn cung

Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho rằng nguyên nhân chính khiến nguồn cung căn hộ trung cấp giảm là giá đất và chi phí xây dựng tăng cao.

"Các chủ đầu tư phải tính toán lợi nhuận và với chi phí phát triển hiện tại, họ buộc phải tập trung vào phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ quỹ đất và ưu đãi tài chính cho doanh nghiệp để thúc đẩy phân khúc nhà ở trung cấp" - ông Nhân nhấn mạnh.

Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng TP.HCM cần học hỏi từ các nước phát triển bằng cách quy hoạch quỹ đất dành riêng cho nhà ở trung cấp, đồng thời triển khai chính sách tín dụng linh hoạt cho người mua có nhu cầu thực.

Đề xuất quy định bắt buộc chủ đầu tư phải đăng ký xếp hạng chung cư, tránh tình trạng các dự án tự phong "cao cấp" để nâng giá bán. Ảnh: QH

Bà Giang Huỳnh cũng cho rằng cần có sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương trong việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý và cung cấp các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư khi phát triển dự án căn hộ hạng B nhằm khuyến khích họ tham gia vào phân khúc này.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng đề xuất quy định bắt buộc chủ đầu tư phải đăng ký xếp hạng chung cư theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và công bố trước khi huy động vốn hoặc mở bán. Điều này nhằm tránh tình trạng các dự án tự phong "cao cấp" để nâng giá bán, đảm bảo minh bạch và bảo vệ quyền lợi người mua.

Tuy nhiên, nếu không có chính sách điều chỉnh hợp lý, thị trường có thể tiếp tục rơi vào trạng thái lệch pha cung cầu. "Các tỉnh thành cần có giải pháp thúc đẩy phát triển căn hộ trung cấp vừa túi tiền, nguồn cung tăng mới kìm hãm được đà tăng giá nhà, giúp người dân thu nhập trung bình có nhiều cơ hội mua nhà" - đại diện HoREA cảnh báo.

QUANG HUY