VIS Rating: Thị trường BĐS Việt Nam 'khỏe' hơn BĐS Trung Quốc

Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam tiếp tục tăng, trái ngược với Trung Quốc

Tại Việt Nam, trong quý I/2024, quan sát của VIS Rating cho thấy nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt; các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục; trong khi giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP HCM. Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy một phần nhờ môi trường lãi suất thấp.

Thực tế trong những năm vừa qua, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam duy trì cao so với các nước trong khu vực, phản ánh qua mức tăng trưởng lớn về cho vay mua nhà.

Nhóm phân tích nhận định sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện, và xu hướng sử dụng BĐS như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ nhu cầu mua nhà ở mạnh mẽ trong những năm tới.

Ảnh: VIS Rating

Trái ngược với diễn biến nhu cầu mua nhà và giá nhà tiếp tục tăng cao tại Việt Nam, thị trường BĐS Trung Quốc lại đang trải qua giai đoạn dài nhu cầu nhà ở sụt giảm, phản ánh qua sự suy giảm doanh số bán hàng và giá BĐS trong một năm vừa qua.

“Chúng tôi đánh giá sức khỏe của thị trường BĐS Việt Nam tương đối tốt hơn so với thị trường BĐS Trung Quốc, nhờ nhu cầu mua nhà ở cao hơn và giá nhà tiếp tục tăng. Theo báo cáo của Moody’s Ratings, nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc duy trì ở mức thấp trong 5 tháng đầu năm 2024, phản ánh qua sự suy giảm doanh số bán hàng và giá BĐS tại hầu hết các thành phố”, phân tích của VIS Rating cho hay.

Theo biểu đồ thể hiện Đơn vị nhà ở xây dựng mới/1.000 người do VIS Rating thống kê dựa trên dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, Tổng cục Thống kê Việt Nam, Bộ Xây dựng Việt Nam, CBRE, Vietnam Investors Service dưới đây; nguồn cung nhà ở trên tổng dân số tại Trung Quốc đang ở mức khá cao và gần như đi ngang trong 3 năm trở lại đây, trong khi nguồn cung tại Việt Nam rất thấp và ngày càng thu hẹp. VIS Ratings lý giải điều này là do sự chậm trễ trong tiến độ pháp lý và phê duyệt dự án tại Việt Nam.

Có thể lý giải xu hướng nhu cầu nhà ở cao và giá nhà tăng tại Việt Nam là do nguồn cung nhà ở trong nước tương đối thấp so với các nước trong khu vực, đặc biệt nếu so với Trung Quốc.

Ảnh: VIS Rating

Tuy nhiên, từ cuối quý IV/2023, đã có sự gia tăng trong số lượng dự án được phê duyệt, kỳ vọng sẽ làm tăng nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới. Nhóm phân tích kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong tháng tới, giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới.

Khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư Việt Nam kỳ vọng tích cực hơn

Ngoài xu hướng tăng của nhu cầu nhà ở, một điểm sáng khác của thị trường BĐS Việt Nam so với BĐS Trung Quốc là khả năng tiếp cận nguồn vốn mới dự báo sẽ cải thiện.

Ảnh: VIS Rating

Tại Việt Nam, VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS sẽ tăng 16-18% trong năm 2024, tiếp nối đà tăng từ năm trước. Tổng lượng phát hành TPDN mới của các chủ đầu tư BĐS cũng ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024, đạt 28,3 nghìn tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ, nhờ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện.

Ngoài ra, các chủ đầu tư niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, trong bối cảnh định giá thị trường chứng khoán phục hồi từ đầu năm 2024.

“Nếu thành công, chúng tôi kỳ vọng khoảng 26 nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đáo hạn, lần lượt là: 75 nghìn tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 tại các doanh nghiệp niêm yết được chúng tôi theo dõi”, VIS Rating dự báo.

Trong khi đó, tại Trung Quốc, khả năng huy động và tái cấp vốn của các chủ đầu tư đã suy giảm do khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu. Theo nghiên cứu gần đây của Moody’s Ratings, tổng lượng phát hành TPDN mới của các chủ đầu tư BĐS Trung Quốc duy trì ở mức thấp trong 6 tháng đầu năm 2024 (giảm 48% so với 6 tháng cuối năm 2023), trong khi đó, dự nợ TPDN đến hạn trả hoặc có thể được yêu cầu thanh toán sẽ đạt 24 tỷ USD trong 12 tháng tới tính từ thời điểm tháng 6/2024.