Thị trường bất động sản: Nhiều tín hiệu tích cực

Tăng lượng giao dịch, thanh khoản

Cùng với cả nước, từ đầu năm đến nay thị trường BĐS Bắc Giang có sự tăng trưởng. Nhiều dấu hiệu phục hồi tích cực, phản ánh ở các số liệu về số lượng giao dịch ngoài và mặt bằng giá. Theo Hiệp hội BĐS tỉnh, ước tính, giao dịch nhà, đất trong quý I/2024 đạt khoảng 3,4 nghìn trường hợp thông qua công chứng, tăng so với cùng kỳ năm 2023. Về mặt bằng giá, giá trị BĐS tất cả các phân khúc đều có dấu hiệu hồi phục, tăng trưởng so với mức “đáy” năm 2023 khoảng 10-15% (tuy chưa đạt đến mức cũ của năm 2022 song được nhiều chuyên gia cho rằng giá đất đang ở mức phù hợp với giá trị sử dụng, có tính thanh khoản cao).

Đông đảo khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Việt Yên.

Ông Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS tỉnh cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do sự kém hấp dẫn về lãi suất tín dụng và rủi ro trong các lĩnh vực vàng, ngoại tệ, chứng khoán, trái phiếu... nên dòng tiền đầu tư “chảy” vào BĐS càng lớn. Một nguyên nhân khác cũng được các chuyên gia nhận định là giá trị BĐS đã ở mức phù hợp với giá trị sử dụng hơn.

Đến tháng 5/2024, thị trường còn xuất hiện thêm nhiều giao dịch đất nền tại các dự án. Quan sát một số phiên đấu giá gần đây tại huyện Tân Yên, thị xã Việt Yên cho thấy, các lô trúng đều tăng cao, thậm chí cao gấp đôi so với giá khởi điểm. Điển hình trong phiên đấu giá ngày 15/5, 65 lô đất ở tại thị xã Việt Yên có tổng giá khởi điểm hơn 93,9 tỷ đồng, giá trúng hơn 198,8 tỷ đồng, chênh hơn 104 tỷ đồng. Lô có giá chênh thấp nhất là hơn 300 triệu đồng, chênh cao nhất hơn 3 tỷ đồng. Trong đó, lô có giá trúng cao nhất là hơn 7,3 tỷ đồng, chênh 2,7 tỷ đồng so với khởi điểm, diện tích 276,4 m2 thuộc khu dân cư Văn Xá, phường Bích Động.

Theo Hiệp hội BĐS tỉnh, ước tính giao dịch nhà, đất trong quý I/2024 đạt khoảng 3,4 nghìn trường hợp qua công chứng, tăng so với cùng kỳ năm 2023. Về mặt bằng giá, giá trị BĐS tất cả các phân khúc đều có dấu hiệu hồi phục, tăng trưởng so với mức “đáy” năm 2023 khoảng 10-15%.

Trước đó, tại ba phiên đấu giá quyền sử dụng lô đất ở thuộc các xã Đại Hóa, Ngọc Châu, Lan Giới của huyện Tân Yên, giá trúng cũng tăng cao, nhiều lô giá chênh hơn 2 lần so với giá khởi điểm. Theo nhận định của một số chuyên gia, các lô đất ở khu vực này có tiềm năng sinh lời cao do gần các khu công nghiệp, mở ra cơ hội phát triển dịch vụ ven khu công nghiệp nên được nhiều khách hàng quan tâm, trả giá cao.

Theo đơn vị tổ chức các phiên đấu giá, gần đây, sản phẩm đưa ra đấu giá ít nhưng lượng hồ sơ, khách hàng tham gia thường rất cao. Có phiên chỉ với vài chục lô đất được tổ chức đấu song có tới gần một nghìn hồ sơ. Đặc biệt, không chỉ có khách hàng trong tỉnh mà nhiều nhà đầu tư ở các địa phương khác cũng tham gia đấu giá tại Bắc Giang. Điều này cho thấy, BĐS Bắc Giang vẫn có sức hấp dẫn với nhà đầu tư.

Cùng với đất nền, nhiều phân khúc khác như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, lượng giao dịch, thanh khoản đều tăng. Đơn cử, sức mua tại dự án thương mại Vinhomes Skypark và dự án Diamond Hill (TP Bắc Giang) đều tăng. Tính đến hết tháng 4, dự án Vinhomes Skypark đã bán hết số lượng 565 căn nhà ở cao tầng. Còn dự án Diamond Hill, thuộc khu vực có vị trí đẹp cũng được bán gần hết. Đối với phân khúc nhà ở xã hội cao tầng, do đã được tập trung tháo gỡ các thủ tục nên giúp thêm nhiều người dân tiếp cận. Trong 5 tháng đầu năm, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Evergreen Bắc Giang, phường Nếnh (thị xã Việt Yên) bán khoảng 600 căn hộ cho các đối tượng được thụ hưởng.

Thận trọng khi đầu tư

Thực tế, BĐS ở các phân khúc đều tăng song giá đất nền tăng cao nhất, chủ yếu tập trung vào khu vực có khả năng sinh lời, còn khu vực trước đây ở ngõ, xóm, hay gần đường giao thông nhưng không gần các khu công nghiệp, dịch vụ thì vẫn khó bán. Chị N.T.H, phường Trần Nguyên Hãn (TP Bắc Giang) chia sẻ, trước đây, chị cùng một số người bạn đầu tư chung vài lô đất liền nhau tại huyện Sơn Động. Khi thị trường BĐS sôi động, có khách trả giá chênh cả trăm triệu đồng so với ban đầu nhưng nay bán bằng giá lúc chị mua cũng không có người mặn mà. Gần một tỷ đồng đọng ở đó nên chị không có vốn đầu tư chỗ khác, đành đợi bao giờ bán được "hàng" cũ thì tính tiếp.

Dự án thương mại Vinhomes Skypark (TP Bắc Giang) có vị trí đẹp, được nhiều khách hàng quan tâm.

Một số chủ sàn giao dịch BĐS tại tỉnh đồng tình với nhận định, giá cao ở khu vực có khả năng sinh lời song cao gấp đôi, gấp 3 lần so với giá khởi điểm ở các phiên đấu giá vừa qua cũng cho thấy một số dấu hiệu bất thường. Giá trúng đang tăng hơn nhiều so với giá trị thực tế của đất và định giá đất xung quanh. Bằng chứng là, kết thúc phiên đấu giá, hoạt động giao dịch, thanh khoản ít. Chỉ có một số ít lô đấu giá trúng kết quả thấp là có khách quan tâm. Việc đấu quá cao như vậy sẽ gây tác động không tốt đến tính ổn định của thị trường. Giá BĐS tăng “nóng” nhưng lượng giao dịch ít sẽ gây ra bất ổn, thị trường phát triển không bền vững. Hơn nữa, khi khách trúng đấu giá mà không nộp tiền, bỏ cọc sẽ bị thiệt hại về kinh tế (vì tiền đặt cọc hiện nay khá cao, chiếm 20% giá khởi điểm).

Hiện việc giao dịch BĐS có xu hướng chậm lại, không sôi động như hồi đầu năm do một phần giá đã đẩy lên cao, một phần do ảnh hưởng biến động của nền kinh tế và những tác động xung quanh, nhiều nhà đầu tư còn tâm lý nghe ngóng. Dự báo, giá BĐS sẽ đi ngang hoặc có thể tăng chậm, không giảm sâu như hồi tháng 5-6/2022 (giai đoạn giá BĐS đi xuống nhanh, chạm đáy).

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, Tiền tệ quốc gia khẳng định, lãi suất cực kỳ quan trọng, tác động mạnh đến thị trường BĐS. Lãi suất hiện đã giảm so với cùng kỳ, đồng thời Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo tăng trưởng tín dụng cho BĐS, cộng với nhiều luật mới chuẩn bị có hiệu lực liên quan đến BĐS sẽ giúp thị trường BĐS khởi sắc. Tuy nhiên, một số chuyên gia cảnh báo, giai đoạn này người dân cần bình tĩnh, đánh giá chính xác thị trường và giá trị đất. Không nên bị tác động bởi tâm lý đám đông khiến cho giá bị đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển ổn định của thị trường. Nếu không tỉnh táo, những người đi đấu giá quyền sử dụng đất sẽ mất nhiều tiền khi mà không nộp được tiền đúng hạn sẽ mất cọc, hoặc đấu, trúng giá cao quá mà nộp tiền cũng rất nguy hiểm, có thể sau đó phải bán cắt lỗ để thanh khoản.

"Hiện tượng đấu giá trúng và mong muốn “sang tay” cho thấy sản phẩm đất nền chưa thực sự đến tay của người có nhu cầu xây dựng nhà ở, mà phần nhiều đóng vai trò sản phẩm thương mại, vì mục đích kinh doanh. Do vậy cần nghiên cứu các giải pháp điều tiết thị trường cục bộ trong phân khúc này để sao cho sản phẩm đất nền thực sự đi vào khai thác sử dụng" - ông Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS tỉnh đề xuất.

Bài, ảnh: Trường Sơn