Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh từ đầu năm 2026 khiến dòng tiền trên thị trường bất động sản chững lại. Nhà đầu tư dừng xuống tiền, người mua ở thực đứng ngoài quan sát, trong khi áp lực tài chính gia tăng đang kéo giãn khoảng cách giá nhà và khả năng chi trả của người dân.
Theo các chuyên gia, dòng tiền vào các sản phẩm bất động sản năm 2026 sẽ có sự thay đổi đáng kể và khó xảy ra việc 'mua đâu cũng có lãi'.
Lượng kiều hối duy trì ở mức cao cùng với những thay đổi mang tính bước ngoặt trong hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang mở ra dư địa lớn cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia sâu hơn vào thị trường bất động sản trong nước, không chỉ với vai trò người mua mà còn là nhà đầu tư dài hạn.
Giá nhà chung cư tại một số khu vực ở Hà Nội có mức giá từ 150 - 200 triệu đồng/m2, mức giá này hiện đắt ngang giá nhà liền thổ.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng nếu lãi suất tăng quá cao, kịch bản thị trường bất động sản đóng băng sẽ quay trở lại.
Theo Báo cáo thị trường Bất động sản năm 2025 của VARS, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn hồi phục rõ nét sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đại trà mà mang tính cục bộ, tập trung chủ yếu tại các đại dự án đô thị biển do các chủ đầu tư lớn phát triển.
Hiện nay, không chỉ giá bán mà ngay cả giá cho thuê chung cư tại 2 phường mới: Tây Hồ và Phú Thượng được hình thành từ quận Tây Hồ cũ cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới.
Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng thương mại lớn đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản ở mức cao, có những ngân hàng neo ở sát 14%/năm.
Gần đây, mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng lên. Nhiều ngân hàng đã đẩy lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi lên ngưỡng 14-15%/năm, khiến cho nhiều nhà đầu tư bất động sản bắt đầu lo lắng.
Lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh, cùng với định hướng kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đang khiến dòng vốn rẻ dần rút khỏi thị trường bất động sản. Bối cảnh này không chỉ tạo áp lực lên nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mà còn đặt ra bài toán cân bằng giữa kiểm soát đầu cơ và đảm bảo nhu cầu ở thực, cũng như sự phát triển bền vững của thị trường.
Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh đang tạo áp lực lớn lên thị trường bất động sản…
Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng trở lại, trong khi ưu đãi ngắn và điều kiện vay siết chặt, đang đẩy người vay vào thế khó.
Dù đã có những tín hiệu tích cực từ một số địa phương và sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, bài toán thiếu hụt nhà ở xã hội vẫn là thách thức lớn trong những năm tới.
Bất chấp các giải pháp siết chặt, minh bạch hóa và kiểm soát đầu cơ, dòng tiền đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là lướt sóng, vẫn đang vận động mạnh mẽ ở nhiều phân khúc bất động sản, tại nhiều điểm nóng.
Từ năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo bước vào giai đoạn phát triển ổn định và chọn lọc hơn, với xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoại thành ngày càng rõ nét. Sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung tại các đô thị vệ tinh được kỳ vọng sẽ góp phần điều chỉnh mặt bằng giá theo hướng hợp lý hơn, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.
Năm 2026 được dự báo là thời điểm thị trường nhà ở Hà Nội bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn, với xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoại thành ngày càng rõ nét.
Lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh góp phần hạn chế đầu cơ, song cũng tạo áp lực lớn cho nhà đầu tư và người mua ở thực. Thực tế này đòi hỏi chính sách tín dụng bất động sản phải được điều tiết linh hoạt, có chọn lọc nhằm đưa dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.
Báo cáo của VARS cho biết, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Đà tăng giá phản ánh xu hướng phát triển dự án cao cấp trong bối cảnh chi phí đất đai leo thang, song cũng cho thấy những dấu hiệu chững lại về thanh khoản trên thị trường thứ cấp vào cuối năm.
Trong động thái mới nhất, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa phát ra một cảnh báo 'nóng' về những rủi ro lớn mà thị trường bất động sản 2026 phải đối mặt. Tuy vậy, các chuyên gia dự báo đây là một giai đoạn 'chuyển nhịp' đầy thử thách nhưng cũng mở ra nhiều cơ hội bền vững hơn. Sau những biến động của giai đoạn trước, năm 2026 được xem là 'bài test sức bền' thực sự cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư khi thị trường đối diện với các rủi ro tiềm ẩn, đồng thời bước vào quá trình thanh lọc mạnh mẽ để hướng tới các giá trị sử dụng thực tế.
Sau giai đoạn dài chuẩn bị, ngành du lịch nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung đang sẵn sàng bước vào một giai đoạn phát triển mới trong trung và dài hạn với dư địa tăng trưởng thực chất chưa từng có nhờ vào hạ tầng đồng bộ, quy hoạch du lịch rõ ràng và khả năng thu hút khách quốc tế ổn định
Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ. Khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng 'nóng'.
Đà leo thang của giá nhà chỉ trong thời gian ngắn vừa qua khiến không ít người liên tưởng đến các chu kỳ tăng nóng trước đây. Thậm chí, không ít người đang lo lắng về một 'bong bóng giá' bất động sản bắt đầu lan rộng.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khi nguồn cung được mở rộng trên diện rộng, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất.
Bắc tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu về nguồn cung bất động sản nhà ở thương mại trên phạm vi cả nước, riêng trong quý 4/2025 miền Bắc vẫn chiếm tới 48% tổng nguồn cung.
Tăng lãi suất có thể góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản, song nếu duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài sẽ khiến người dân khó tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp gặp trở ngại trong triển khai dự án. Ngược lại, lãi suất thấp kéo dài cũng tiềm ẩn nguy cơ kích hoạt đầu cơ, đẩy giá nhà tăng mạnh. Do đó, bài toán đặt ra không phải là 'nới hay siết', mà là điều tiết theo hướng linh hoạt, có chọn lọc…
Việc điều hành tín dụng linh hoạt và có chọn lọc được xem là yếu tố then chốt để kiểm soát rủi ro đầu cơ trong khi vẫn đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Mặt bằng lãi suất cho vay tăng nhanh khiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính buộc phải rao bán cắt lỗ, đòi hỏi chính sách tín dụng linh hoạt để bảo vệ nhu cầu thực.
Việc các khoản vay ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi trong năm 2026 tạo áp lực dòng tiền lớn, buộc nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải bán tháo tài sản.
Thị trường bất động sản đang đối mặt một 'điểm rơi' tài chính mới khi nhiều khoản vay mua nhà ký từ giai đoạn 2023 sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc. Sau 2–3 năm hưởng lãi suất thấp, người vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi, khiến số tiền phải trả hàng tháng tăng mạnh, thậm chí vượt xa dự tính ban đầu. Nhóm chịu áp lực lớn nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao và cả người mua nhà lần đầu vốn đã tính toán dòng tiền khá sát.
Các chỉ báo vĩ mô tích cực, khung pháp lý mới dần hoàn thiện và sự trở lại có chọn lọc của dòng tiền cho thấy bất động sản đã đi qua vùng đáy và bước vào một chu kỳ mới, với nhiều cơ hội và không ít thách thức.
Với khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá với loạt chính sách định hình thị trường, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2026 đã có nền tảng pháp lý quan trọng để từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, khơi thông quỹ đất cho phát triển.
Không còn chạy theo kỳ vọng ngắn hạn, thị trường bất động sản đang tái định hình theo hướng chủ động, chọn lọc và bền vững hơn…
Sau giai đoạn chạm đáy, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi khi nguồn cung dần cải thiện. Tuy nhiên, mặt bằng giá nhà neo cao và lãi suất vay mua nhà chưa hạ nhiệt vẫn là hai nút thắt lớn, đặt ra câu hỏi về mức độ và tính bền vững của đà phục hồi.
Thủ tướng lưu ý Bộ Xây dựng có chính sách phù hợp phát triển nhà ở bao gồm cả ba phân khúc là nhà thương mại, nhà ở xã hội và cho người thu nhập trung bình.
Nhiều chuyên gia nhận định giá bất động sản khó tăng 'nóng' nhưng cũng khó giảm, bởi nhu cầu ở thực cao, kinh tế tăng trưởng ổn định, hạ tầng tiếp tục được đầu tư, qua đó nâng giá trị.
Nhìn lại năm 2025, thị trường bất động sản dù xuất hiện những tín hiệu phục hồi, song vẫn còn nhiều điểm nghẽn, đặc biệt là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục mất cân đối.
Theo VARS, trong dài hạn, những dự án bất động sản có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ đối mặt nguy cơ 'đóng băng' giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn tăng.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian tới, những dự án phục vụ cho nhu cầu thực, pháp lý tốt sẽ có khả năng tăng trưởng tốt.
Theo VARS, trong thời gian tới, những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ 'đóng băng' giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Về dài hạn, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá bất động sản sẽ không tăng 'nóng' nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, nhất là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản.
Sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng và dòng tiền đầu cơ ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn vận hành theo các yếu tố nền tảng.