Sau một năm siết tín dụng, Trung Quốc buộc phải 'sửa sai'

Theo Bloomberg, vào tháng 4, giá nhà tại Trung Quốc đã lao dốc trong tháng thứ 8 liên tiếp. Các biện pháp xoa dịu của chính quyền Bắc Kinh đối với lĩnh vực bất động sản không thể vực dậy niềm tin của người mua nhà trong bối cảnh bùng phát dịch Covid-19.

Cụ thể, theo dữ liệu được Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, giá nhà mới tại 70 thành phố giảm 0,3% so với tháng trước, mức giảm nhanh nhất trong vòng 5 tháng.

Giá nhà lao dốc mạnh giáng đòn vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, vốn đang lao đao vì làn sóng dịch bệnh và cuộc khủng hoảng thanh khoản của các tập đoàn địa ốc nước này.

Chính quyền Trung Quốc đã tuyên bố sẽ hỗ trợ thị trường nhà ở nhằm ngăn chặn đà suy thoái của nền kinh tế thứ 2 thế giới.

Các biện pháp xoa dịu của chính quyền Bắc Kinh đối với lĩnh vực bất động sản không thể vực dậy niềm tin của người mua nhà. Ảnh: Reuters.

Doanh số bán nhà chịu ảnh hưởng từ Covid-19

“Đó là một dấu hiệu đáng báo động. Tình trạng căng thẳng trên thị trường nhà ở kéo dài khiến việc phục hồi trở nên khó khăn hơn”, ông Yan Yuejin - Giám đốc nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc - bình luận. Theo ông, sự sụt giảm so với cùng kỳ năm trước cho thấy các yếu tố cơ bản đang xấu đi.

Còn theo các nhà kinh tế tại Nomura Holdings, tình trạng bất ổn, triển vọng kinh tế xấu đi, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và tăng trưởng thu nhập sụt giảm đã tạo sức ép lên thị trường nhà ở.

Các biện pháp của chính quyền Bắc Kinh không có nhiều tác dụng trong việc ngăn chặn tình trạng sụt giảm của thị trường nhà ở, vốn đã trở nên nghiêm trọng do những biện pháp chống dịch gắt gao tại nước này.

Doanh số bán nhà tính theo giá trị vào tháng 4 đã lao dốc 49% so với một năm trước đó, mức thấp nhất kể từ cuối năm 2015. Tại Thượng Hải - thành phố chịu ảnh hưởng nặng nề bởi làn sóng dịch bệnh mới, giá nhà mới lần đầu tiên không tăng kể từ tháng 11/2020.

3 lằn ranh đỏ khiến các tập đoàn địa ốc rơi vào cuộc khủng hoảng thanh khoản. Ảnh: Reuters.

“Tâm lý lo ngại của người mua nhà sẽ là rào cản lớn, nhất là khi làn sóng Covid-19 mới tạo ra nhiều mối đe dọa”, các nhà phân tích của Bloomberg Intelligence nhận định.

“Tâm lý chỉ có thể được cải thiện khi cuộc khủng hoảng thanh khoản trong ngành bất động sản thuyên giảm. Tuy nhiên, điều này khó xảy ra trong tương lai gần, nếu không có các chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn”, các chuyên gia nói thêm.

Tại cuộc họp của Bộ Chính trị Trung Quốc diễn ra hôm 29/4, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã phát đi tín hiệu về việc thay đổi lập trường đối với lĩnh vực bất động sản đang suy yếu. Bắc Kinh khuyến khích các chính quyền địa phương “tối ưu hóa chính sách bất động sản dựa trên thực tế địa phương”.

Nói cách khác, các chính quyền địa phương có thể bắt đầu đẩy mạnh hỗ trợ cho ngành bất động sản, vốn là động lực tăng trưởng lớn của nền kinh tế thứ 2 thế giới.

Theo Bloomberg, hôm 15/5, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã cắt giảm lãi suất cho khoản vay thế chấp đối với những khách hàng mua nhà lần đầu.

Cụ thể, theo thông báo của PBoC, lãi suất của khoản vay thế chấp đối với những khách hàng mua nhà lần đầu sẽ giảm từ 4,6% xuống còn 4,4%. "Sự thay đổi này nhằm hỗ trợ nhu cầu nhà ở, thúc đẩy đà phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản", PBoC tuyên bố.

Quyết định cắt giảm lãi suất được đưa ra sau khi hoạt động cho vay thế chấp lao dốc nghiêm trọng trong tháng 4. Đà giảm tiếp diễn bất chấp những nỗ lực thúc đẩy nhu cầu của các chính quyền địa phương thông qua việc nới lỏng quy định.

Hôm 17/5, thành phố Hàng Châu (tỉnh Chiết Giang, Trung Quốc) cho biết các hộ gia đình có 3 con có thể mua thêm căn hộ. Những gia đình này cũng được ưu tiên hơn các khách hàng khác khi mua nhà mới.

Hàng Châu trở thành thành phố đông dân đầu tiên kết hợp nới lỏng kiểm soát đối với lĩnh vực bất động sản và tăng tỷ lệ sinh. Trước đó, ít nhất 7 thành phố nhỏ hơn đã thực hiện các điều chỉnh chính sách tương tự.

Hàng Châu cũng tạo điều kiện cho các thương vụ mua bán nhà ở những khu vực trung tâm, sau khi thị trường bất động sản thứ cấp suy yếu trong quý I.

Hồi cuối tháng 4, PBoC và Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc đã triệu tập đại diện của 18 ngân hàng thương mại và 5 công ty quản lý tài sản (AMC) lớn của nước này. Cuộc họp nhằm thảo luận về việc hỗ trợ tài chính cho các tập đoàn địa ốc Trung Quốc.

Khó vực dậy thị trường nhà ở

Những động thái mới nhất của giới chức Trung Quốc có thể đi ngược lại với nỗ lực kiểm soát giá nhà và giảm nợ trong ngành bất động sản một năm qua. Trở lại thời điểm cuối năm 2020, các tập đoàn địa ốc Trung Quốc bắt đầu chao đảo sau khi giới chức nước này ban hành chính sách 3 lằn ranh đỏ.

Các giới hạn được đưa ra bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ số thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn) 1.

Nếu vượt cả 3 lằn ranh đỏ, tập đoàn bất động sản sẽ không được phép vay thêm tiền từ ngân hàng. Vào thời điểm đó, chỉ 6,3% công ty bất động sản Trung Quốc tuân thủ các giới hạn về nợ.

Cuộc trấn áp của chính quyền Bắc Kinh đã khiến China Evergrande - nhà phát triển bất động sản lớn thứ 2 đất nước - vỡ nợ hàng tỷ USD. Những công ty địa ốc hàng đầu khác cũng đối mặt với tình cảnh tương tự và bị hạ xếp hạng tín nhiệm, bao gồm Fantasia Holdings, Kaisa Group, Shimao Group và Sunac China Holdings.

Kể từ năm 2021, các tập đoàn bất động sản Trung Quốc đã không thể thanh toán 8 tỷ USD trái phiếu bằng đồng USD và 757 triệu USD trái phiếu trong nước.

Đáng nói, cuộc khủng hoảng thanh khoản của các tập đoàn địa ốc khiến nhà đầu tư mất niềm tin, những dự án nhà ở dang dở, người mua nhà không được giao nhà đúng hẹn. Ngành địa ốc - vốn là động lực tăng trưởng lớn của nền kinh tế - giờ trở thành lực cản trong bối cảnh làn sóng Covid-19 mới làm triển vọng kinh tế suy yếu.

Bắc Kinh buộc phải đổi thái độ. Nhưng theo giới quan sát, việc nới lỏng quy định sẽ không thể giải quyết được gốc rễ vấn đề trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Những vấn đề của ngành này vốn đã tồn tại từ lâu, bao gồm tỷ lệ đòn bẩy quá cao của các nhà phát triển địa ốc, niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm khi những căn hộ trả trước không được giao đúng kế hoạch.

Các động thái của giới chức Trung Quốc thậm chí có thể làm trầm trọng thêm vấn đề, bởi ngành này cần một sự thay đổi toàn diện với những biện pháp khuyến khích nhằm hạ đòn bẩy.

Thảo Cao