Sau làn sóng trả mặt bằng, thị trường văn phòng cho thuê sẽ ra sao khi nguồn cung dự báo tăng vọt?

Anh Trần Thế Lâm, CEO một công ty công nghệ ở TP.HCM, người từng trải qua cuộc “tháo chạy” khỏi khu vực trung tâm cách đây hơn 6 tháng, nhớ lại vào quý II/2022, khi đại dịch covid-19 dần được kiểm soát, trước hàng loạt khuyến mãi được giới chủ tung ra, công ty anh quyết định chuyển văn phòng từ Bình Thạnh sang một cao ốc trên đường Lê Duẩn, quận 1.

Áp lực lấp đầy đeo bám

Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2023, các chủ tòa nhà bắt đầu cắt giảm các chính sách ưu đãi, chi phí bắt đầu tăng trở lại, giá không còn “hời” nên vào cuối tháng 7/2023, khi hết hợp đồng thuê, anh Lâm quyết định trả lại mặt bằng để chuyển về khu văn phòng cũ, nhỏ và rẻ hơn tại Bình Thạnh.

“Sau thời hoàng kim, công ty bắt đầu gặp khó kể từ cuối năm 2022. Giọt nước tràn ly khi bên cho thuê thông báo tăng giá lên gần 50 triệu đồng/tháng kể từ tháng 8/2023. Vì không thể gồng nổi, chúng tôi quyết định chuyển về khu văn phòng cũ, giá thuê 22 triệu đồng/tháng”, anh Lâm thổ lộ.

Câu chuyện của vị CEO công ty công nghệ cho thấy những khó khăn về tài chính từng là nguyên nhân dẫn đến làn sóng trả mặt bằng văn phòng cho thuê đắt đỏ tại khu vực trung tâm TP.HCM, hay Hà Nội vào năm 2023. Điều này được dự báo khó cải thiện trong năm 2024.

Thị trường được dự báo tiếp tục có sự cạnh tranh khốc liệt bởi nguồn cung tăng mạnh.

Minh chứng, trong báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục giữ ở mức trên 20% trong hai năm tới, bởi áp lực dư cung ngày càng lớn. Cụ thể, tại Hà Nội, tỷ lệ trống văn phòng sẽ ở mức 25-30% và giảm dần vào năm 2027 còn hơn 20%.

Tương tự, tại TP.HCM, khi kinh tế khó khăn đã khiến khách thuê văn phòng ngày càng quan tâm hơn đến chi phí và ảnh hưởng đến nhu cầu chung. Tỷ lệ bỏ trống phân khúc này tại khu vực trung tâm và vùng lân cận dự kiến lên tới 20% trong hai năm 2024-2025.

Nguyên nhân khiến tỷ lệ trống cao, theo chuyên gia của Cushman & Wakefield, bên cạnh khó khăn về kinh tế, còn là vì nguồn cung văn phòng tại 2 đầu tàu kinh tế được dự báo tăng mạnh.

Cụ thể, Hà Nội dự kiến có thêm gần 81.000 m2 nguồn cung mới, chủ yếu ở các quận ngoài trung tâm. Ba năm tới, tổng nguồn cung ở thành phố này sẽ tăng trưởng trung bình 3,5% mỗi năm. Trong khi TP.HCM dự kiến có thêm 120.000 m2 nguồn cung hạng A khu vực trung tâm, và khoảng 81.000 m2 nguồn cung hạng A khu vực ngoài trung tâm giai đoạn 2024-2025.

Cạnh tranh thêm khốc liệt

Kết quả thăm dò của Savills Việt Nam cũng đánh giá số lượng dự án văn phòng lớn ra mắt trong giai đoạn 2024-2026 có thể gây áp lực lên giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, nhất là phân khúc hạng A.

Công suất thuê văn phòng hạng A và B tại Hà Nội, theo Savills, có thể giảm xuống mức 80% vào năm 2026. Còn tại TP.HCM, giá thuê dự kiến giảm nhẹ 1% mỗi năm trong hai năm tới. Nhóm ngành công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm, bất động sản và sản xuất vẫn là những khách thuê chủ đạo.

Trong bối cảnh nguồn cung lớn, áp lực lấp đầy gia tăng, theo giới chuyên gia, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược từ những cuộc đua về giá (ngày càng tăng), sang cạnh tranh bằng chất lượng.

Khảo sát cho thấy đang có khoảng 21 tòa nhà được cấp chứng chỉ LEED/BCA Green Mark tại TP.HCM và Hà Nội, đây là 2 tiêu chuẩn chất lượng hàng đầu được công nhận trên toàn cầu.

Cùng với đó, hầu hết các dự án mới hiện đang theo đuổi hoặc đã đạt được chứng chỉ ESG. Điều này đồng nghĩa, hàng trăm tòa nhà hiện hữu sẽ chịu áp lực phải cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là nếu họ muốn thu hút khách thuê là các doanh nghiệp đa quốc gia.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, dẫn chứng các dự án có chứng chỉ xanh như Capital Place, Lancaster Luminaire và Lotte Mall đang trở nên đặc biệt phổ biến với các khách thuê và có nhiều giao dịch nhất trong năm 2023.

Các doanh nghiệp châu Âu, Nhật Bản và Singapore cũng đang tích cực tìm kiếm các dự án văn phòng thân thiện với môi trường. Vì vậy, theo đại diện Savills, để cạnh tranh, các dự án văn phòng cả cũ lẫn mới cần nỗ lực cải thiện để đạt chứng chỉ xanh trong thời gian sắp tới.

Những diễn biến thực tế cho thấy, nếu trước đây, khi nguồn cung hạn chế, thị trường văn phòng trở thành “cuộc chơi” do bên cho thuê làm chủ, thì nay, thế trận đã dần đảo chiều khi khách thuê mới đang là bên nắm quyền chủ động trong các giao dịch với nhiều lựa chọn.

“Khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê. Chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉnh xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng..., là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới.

Vì vậy, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng”, một chuyên gia phân tích.

Hưng Nguyên