Nhiều hệ lụy khi khó xác định giá trị thực của BĐS
Trong báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Tài chính chỉ ra nhiều kẽ hở, tồn tại và hạn chế về thực hiện chính sách, pháp luật, liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội (từ năm 2015 đến 2023). Đáng chú ý trong đó có nội dung khó xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản và dù đã chỉ rõ các hành vi gian dối nhưng cơ quan Thuế lại không có chức năng điều tra, luật pháp còn kẽ hở dẫn đến thất thu và nảy sinh hệ lụy.
Báo cáo tổng kết quá trình dài 8 năm qua, Bộ Tài chính chỉ rõ các kẽ hở mà người dân và cả nhiều DN đang sử dụng để trốn thuế:
1. Với hợp đồng mua bán nhà đất thông thường, hai bên sử dụng hợp đồng viết tay tự ký ghi theo giá giao dịch (phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa). Còn tại cơ quan thuế, người nộp sẽ kê khai giá thấp hơn rất nhiều thực tế chuyển nhượng.
2. Đối với hợp đồng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai dù giá trị của căn nhà thường cao hơn sau mỗi lần chuyển nhượng nhưng Hợp đồng của bên thứ hai cho bên thứ ba, tư... cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư. Thậm chí nhiều căn dù đã được cấp sổ, người nộp thuế vẫn khai báo thấp hơn cả giá của chủ đầu tư rao bán.
Hệ lụy khi khó xác định giá trị thực của BĐS
Theo Bộ Tài chính, có trường hợp chủ đầu tư chấp thuận cho người mua ký lại hợp đồng nhà hình thành trong tương lai với người mua mới nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Cũng để tránh thuế, có người nộp thuế không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản).
Dù nhiều giá chuyển nhượng thấp tới phi lý nhưng đầy đủ chữ ký, thỏa thuận, cam kết nên tính pháp lý của Hợp đồng ấy vẫn được chấp nhận và chỉ đến khi có mâu thuẫn và khiếu kiện thì các chính chủ mới thừa nhận giao dịch hai giá.
Một nội dung lớn được Luật Đất đai 2024 đề cập tới đó là “định giá đất theo thị trường”. Nhưng cơ sở nào để tính “giá thị trường” vẫn là sự tranh cãi. Bởi về lý thuyết là áp giá của chính các giao dịch đất đai ở khu vực đó/thời điểm đó và đưa ra “giá đền bù”. Nhưng việc tồn tại hai Hợp đồng - hai giá khiến điều này trở nên thiếu thực tiễn. Nhiều Chủ đầu tư đã lo ngại Dự án có thể kéo dài do không đạt được thỏa thuận với người dân khi GPMB.
Theo Bộ Tài chính: số thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đều tăng dần theo năm. Đây cũng là khoản thu lớn của Nhà nước nhưng vẫn còn đó các khó khăn liên quan đến định giá BĐS. Theo nhiều chuyên gia, về lâu dài phải xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai cho cơ quan quản lý nhà nước xác định đúng các giao dịch liên quan đến chuyển - nhượng và đền bù. Điều này cũng góp phần tránh được việc bắt tay, tư lợi, thổi giá như thị trường chung cư vừa qua.
