Nhà vỏn vẹn 30m2 ở những khu vực ngõ hẹp, ngập úng vẫn được môi giới rao giá hơn 200 triệu đồng/m2

Những con ngõ nhỏ ở phường Văn Quán, Mỗ Lao hay La Khê ghi nhận mức giá ngang hoặc vượt mặt phố trung tâm. Ngõ hẹp, ô tô khó vào, nước ngập sau mưa lớn… là thực tế cư dân phải đối mặt. Liệu vị trí đắt đỏ có đủ sức thuyết phục người mua thực?

Giá “chát” giữa ngõ hẹp

Tại phố Yên Lộ, một căn nhà 4 tầng diện tích 30m² được rao khoảng 6 tỷ đồng. Mặc dù gần công viên và Đại học Phenikaa, nhiều người vẫn tỏ ra e ngại mức giá này. Anh Phạm Văn Huy - người đang tìm mua nhà chia sẻ: “Chúng tôi đã đi xem vài căn, nhưng ngõ quá nhỏ, ô tô khó vào. Tuy nhiên, giá thì luôn được chào bán ở ngưỡng cao, khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2. Bỏ ra 6 - 7 tỷ mua căn hộ chỉ vỏn vẹn 30 - 35m2 thì gia đình tôi thấy không hợp lý”.

Nhà mặt đất, ngập úng nhưng giá bán như "trên thiên đình".

Ở phường Văn Quán, các căn 35 - 39m² được rao bán với giá từ 6 - 6,88 tỷ đồng, tương đương 171 - 176 triệu/m². Ông Vũ Văn Hoàng - người dân tại đây cho biết, các khu phố ở đây có diện tích rất nhỏ, ngõ hẹp, cứ mưa là ngập, xe máy còn khó di chuyển, chưa kể mỗi giờ cao điểm là tắc đường, ô nhiễm. Tuy nhiên, giá nhà cứ tăng vùn vụt mà không có cơ sở nào”.

“Điển hình, có căn hộ với diện tích chỉ vỏn vẹn 30m2, môi giới rao bán 6,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 230 triệu đồng/m2, đây là mức giá rất khó chấp nhận đối với những người có thu nhập trung bình khá”, ông Hoàng nhận định.

Trong các khu trung tâm, giá nhà đất chênh lệch rõ rệt theo vị trí và hạ tầng. Văn Quán, Mỗ Lao, La Khê dao động 175 - 300 triệu/m², Kiến Hưng dao động 147 - 300 triệu/m², còn Yên Nghĩa, Đồng Mai, Biên Giang chỉ 30 - 50 triệu/m².

Theo dữ liệu từ một đơn vị bất động sản, nhà trong ngõ Hà Đông hiện dao động 170 - 400 triệu/m², tiệm cận, thậm chí vượt giá nhiều vị trí mặt phố trung tâm.

Mức giá cao của nhà đất trong các ngõ hẹp, dù tiệm cận hoặc vượt giá mặt phố nhưng tiện ích đi kèm thì không tương xứng, giá trị tài sản chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá và vị trí gần hạ tầng tương lai, điều này chưa phản ánh chính xác chất lượng sống hiện tại. Đây là rủi ro cần cân nhắc đối với nhà đầu tư lẫn người mua ở thực tại những khu vực trung tâm, diện tích hạn chế nhưng chào bán giá “trên trời”.

Nhà nhỏ, giá to có "đáng đồng tiền"?

Ông Nguyễn Việt Anh - môi giới bất động sản tại phường Văn Quán cho biết, giá nhà trong ngõ đã tăng khoảng 20 - 25% so với năm ngoái, người mua và đầu tư thường có tâm lý “giữ đất” và kỳ vọng hạ tầng như đường Vành đai 4, các tuyến metro…Ngoài ra, các chiến dịch quảng cáo tiềm năng khu vực cũng vô tình đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao.

“Một căn hộ 30m2 có thể chào giá 6 - 7 tỷ đồng có thể hấp dẫn nhà đầu tư nhưng gây khó khăn cho người mua ở thực, một gia đình thu nhập 30 - 50 triệu đồng kèm thêm con cái rất khó tiết kiệm để mua nhà an cư tại đây”, ông Việt Anh nhận định.

Từ đầu năm 2025, giao dịch nhà trong ngõ tăng, nhưng tỷ lệ chốt chỉ khoảng 40% do giá cao. Người mua phàn nàn tiện ích hạn chế, ngõ hẹp, ngập nước, dù gần tuyến tàu điện trên cao hay Aeon Mall.

Các diễn đàn bất động sản phản ánh, việc Aeon Mall xuất hiện giúp tăng giá trị mặt phố nhưng chưa lan tỏa nhiều vào ngõ hẻm. Ông Phạm Văn Thành - người dân sống tại phường Mộ Lao cho biết: “Giá nhà trong ngõ tại khu vực Hà Đông đang bị “thổi phồng” quá đáng, trung tâm thương mại phát triển những cũng không có quá nhiều ảnh hưởng tới những khu vực trong ngõ, hẻm, không phản ánh giá trị thực”.

“Giá cao khiến người mua thực “chùn bước”, trong khi các nhà đầu tư ngắn hạn và môi giới liên tục tạo đà, đẩy giá lên cao. Điều này vô tình khiến vấn đề an sinh bị ảnh hưởng nặng nề, tiền đổ dồn vào túi một bộ phận nhỏ lẻ, không phát triển kinh tế toàn khu vực. Về lâu dài, bất động sản có thể khiến các loại hình kinh tế khác cũng bị ảnh hưởng theo”, ông Thành cho biết.

Đối với những căn hộ trong ngõ nhỏ giá cao tại Hà Đông, người mua cần thận trọng cân nhắc trước khi xuống tiền. Mặc dù vị trí gần trung tâm, gần các tiện ích như siêu thị, trường học hay trung tâm thương mại, nhưng ngõ hẹp, ô tô khó vào và tình trạng ngập úng thường xuyên có thể làm chi phí sử dụng thực tế tăng đáng kể. Giá nhà trong ngõ nhiều khi được đẩy lên dựa trên kỳ vọng tăng giá và quảng cáo tiềm năng khu vực, chưa phản ánh đúng chất lượng sống hiện tại.

Người mua nên đánh giá chi phí cơ hội, khả năng thanh khoản và hạ tầng xung quanh, đồng thời so sánh với các lựa chọn mặt phố hoặc khu vực có hạ tầng tốt hơn. Việc cân nhắc kỹ lưỡng sẽ giúp tránh rủi ro tài chính, đồng thời đảm bảo lựa chọn phù hợp với nhu cầu thực và khả năng chi trả. Với những gia đình trẻ hoặc người mua lần đầu, việc cân nhắc tiện ích đi kèm và chi phí duy trì lâu dài là yếu tố quyết định để khoản đầu tư không trở thành gánh nặng.

Tiến Anh