Không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng với mọi giao dịch bất động sản
Trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản, các bên thỏa thuận việc thanh toán trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng chỉ áp dụng với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
465 đại biểu có mặt (94,13%) sáng nay (28/11) đã tán thành thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo quy định mới tại Luật này, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Dự án bất động sản trên giấy chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở...
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh báo cáo giải trình, tiếp thu dự án luật
Thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu, giải trình, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, quy định trên nhằm bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Liên quan đến thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, theo ông Thanh, qua rà soát, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chốt phương án khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
Phần còn lại khách hàng giữ trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận.
Về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 40), Luật quy định rõ, để được chuyển nhượng dự án bất động, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng.
Chủ đầu tư phải có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan có thẩm quyền, nhưng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Quá trình thảo luận nội dung này, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh phản ánh, một số ý kiến đề nghị không nhất thiết khi chuyển nhượng dự án bất động sản là bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mà có thể chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính này.
Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Loại ý kiến này cho rằng cho phép chuyển nhượng dự án thông thoáng sẽ tăng tính minh bạch, hạn chế chuyển nhượng “chui”, núp dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần vốn góp, làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Giải trình, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, quy định như dự luật trình Quốc hội thông qua để bảo đảm tính chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận.
Việc này cũng bảo đảm nguyên tắc chỉ bán, chỉ chuyển nhượng những gì mà người bán, người chuyển nhượng đã có.
Vẫn theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định này cũng không hạn chế các quyền của các bên trong quan hệ dân sự nếu thực sự có nhu cầu chuyển nhượng, nhất là điều kiện về nguồn tài chính để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng dự án.
Trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản, các bên thỏa thuận việc thanh toán trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
Việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng chỉ áp dụng với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo đó, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Với quy định này, ông Thanh nói, bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Như thế, các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở… không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng.
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng đến thời điểm luật có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo luật cũ. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án bất động sản theo luật mới, trước ký hợp đồng.
Với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo luật hiện hành và và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành trước ngày 1/1/2025, nhưng chưa thực hiện bàn giao nhà ở thì không áp dụng quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
