Hợp thức hóa căn hộ diện tích nhỏ: Mở cửa cho người thu nhập thấp

Đây được coi là định hướng mới trong việc quản lý diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư và tạo điều kiện cho người thu nhập thấp được quyền sở hữu căn hộ.

Tín hiệu khả quan

Anh Hoàng Văn Đạt (trú tại ngõ Gốc Đề, phường Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội, công nhân nhà máy dệt Đông Xuân) cho biết, do điều kiện tài chính hạn hẹp nên gia đình anh đang muốn tìm mua một căn hộ diện tích nhỏ, nhưng vẫn đang do dự chưa dám mua vì theo quy định hiện hành những căn hộ có diện tích dưới 45m2 không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng - PV).

Khu đô thị mới Linh Đàm trên địa bàn quận Hoàng Mai. Ảnh: Phạm Hùng

“Mới đây đọc thông tin thấy Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất cho phép xây dựng căn hộ có diện tích từ 25m2 trở lên, tôi thấy rất vui mừng. Nếu đề xuất này được đưa vào thực hiện sẽ hỗ trợ rất nhiều về việc giải quyết chỗ ở cho những người có nhu cầu cấp thiết như gia đình tôi nhưng gặp khó khăn về điều kiện tài chính” - anh Đạt chia sẻ.

Tại Dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật quốc gia về chung cư đang được Bộ Xây dựng công bố để lấy ý kiến, trong đó có nội dung quy định, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh. Diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2. Ở dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ. Trước đó, trong Luật Nhà ở được sửa đổi năm 2014, Bộ đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại.

Theo ông Vũ Tuấn Trường - Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, hiện nay nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ dưới 45m2 trên thị trường rất lớn, đặc biệt tại các TP như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh… là những địa bàn có số lượng rất lớn người dân nhập cư và lao động từ các tỉnh, thành lân cận. Bên cạnh đó, loại hình căn hộ có diện tích nhỏ cũng đang là sản phẩm được những người chưa lập gia đình, người có thu nhập thấp, độc thân… rất ưa chuộng.

“Khi được sở hữu một sản phẩm BĐS cho dù lớn hay nhỏ, nhưng cũng là tài sản riêng, phù hợp với xu hướng thích “sở hữu” của người Việt. Trong khi thực tế, đến trên 60% dân số đang sinh sống tại Hà Nội thuộc nhóm những người có thu nhập thấp - trung bình, trong nhóm căn hộ giá rẻ thì căn hộ có diện tích nhỏ luôn là sản phẩm được ưa chuộng của đại đa số những người thuộc nhóm này” - ông Trường cho hay.

Qua khảo sát thực tế, căn hộ có diện tích nhỏ không chỉ phù hợp với những người chưa lập gia đình, mà còn là sản phẩm được các gia đình trẻ có từ 2 - 3 thành viên tại đô thị lớn và các khu vực công nghiệp phát triển đặc biệt quan tâm.

Phần lớn các chuyên gia đều cho rằng, việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu là 25m2 có thể được coi là tín hiệu đáng mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư. Đây có lẽ là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ mà thị trường vẫn tìm kiếm bấy lâu, tạo điều kiện cho nguồn cung phát triển bắt kịp với nguồn cầu.

Việc lựa chọn những căn hộ có diện tích nhỏ nhưng lại được ở gần với khu vực trung tâm, sẽ tạo điều kiện cho người dân được hưởng những tiện ích dịch vụ tốt, đồng thời tạo cơ hội việc làm. Phát triển những căn hộ giá rẻ tại các khu vực xa trung tâm phần nào sẽ khiến cho quá trình di chuyển của người dân mất nhiều thời gian và chi phí.

Căn hộ có diện tích nhỏ đang được đại đa số người có thu nhập thấp quan tâm.

“Thực tế đã cho thấy, rất nhiều dự án nhà ở giá rẻ tại các khu vực vùng ven, ngoại thành sau khi xây dựng xong mà không có người đến ở, trong khi nhu cầu cấp thiết về chỗ ở của những người có thu nhập thấp là rất cao. Nguyên nhân quan trọng là việc đi lại, di chuyển khó khăn, mất thời gian, gia tăng chi phí” - ông Vũ Tuấn Trường nhìn nhận.

Lo ngại về chất lượng

Ông Vũ Quang Vinh - Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, nhiều quốc gia phát triển trên thế giới đã áp dụng mô hình căn hộ có diện tích nhỏ và quản lý tương đối thành công, như: Mỹ, Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc)... Đơn cử tại Mỹ, chính phủ nước này có một bộ quy chuẩn chung rõ ràng về vấn đề nhà ở có tên IRC (International Residental Code) thường dành cho căn hộ có 1 hoặc 2 gia đình ở cùng nhau.

Quy định diện tích sàn nhà xây không được phép nhỏ hơn 9m2 (bao gồm 6,3m2 làm phòng khách hay các phòng chức năng khác và 1,6m2 sử dụng làm phòng tắm), trong khi tại quy định trước đó vào năm 2012 diện tích tối thiểu là 11m2. Những kinh nghiệm này Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi và áp dụng vào điều kiện thực tế.

Tuy nhiên, theo ông Vũ Quang Vinh, vấn đề đáng lo ngại nhất khi Nhà nước thông qua quy định này đó là chất lượng sản phẩm. Khi các nhà đầu tư tập trung khai thác dòng sản phẩm căn hộ có diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu của người dân, sẽ ảnh hưởng đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, từ đó sẽ dẫn đến việc chất lượng công trình và các tiện ích không đảm bảo.

“Trong khi giá đất tại các đô thị ngày càng tăng cao thì việc xây dựng những sản phẩm nhà ở giá rẻ là điều không dễ dàng cho các chủ đầu tư, chi phí đầu tư cao mà giá bán lại thấp thì sẽ dễ dẫn đến tình trạng chất lượng của sản phẩm sẽ không đáp ứng được nhu cầu” - ông Vinh nói.

Các chuyên gia cũng cho rằng, việc phát triển các sản phẩm căn hộ diện tích nhỏ cũng sẽ mang đến những áp lực nhất định đến hạ tầng tại dự án đó, nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình mà tăng lên. Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

"Ở nhiều nước trên thế giới, căn hộ có diện tích nhỏ được nhiều người dân quan tâm, Chính phủ cũng tạo điều kiện để nhà đầu tư phát triển loại hình sản phẩm này. Vì nó tiết kiệm được diện tích đất, lại gần với khu vực trung tâm, mở ra cơ hội cho những người có thu nhập thấp và trung bình có cơ hội được sở hữu nhà, thay vì phải đi thuê và phụ thuộc vào người cho thuê.

Đối với Việt Nam, khi phát triển mô hình này thì Nhà nước cần phải có chính sách quản lý tốt, tránh trường hợp người có nhu cầu thì không tiếp cận được sản phẩm, trong khi những người có tiền lại có cơ hội đầu cơ” - ông Vũ Quang Vinh chia sẻ.

"Căn hộ có diện tích nhỏ là sản phẩm đang được rất nhiều gia đình trẻ ưa thích, lựa chọn, góp phần giải quyết nhu cầu cấp thiết về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp. Nhưng nếu không quản lý tốt, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro, đặc biệt là vấn đề năng lực của chủ đầu tư liên quan đến chất lượng của các công trình, khi đó người dân sẽ bị rơi vào vào một “cuộc chơi” đầy may rủi, dễ dẫn đến nguy cơ xảy ra những tranh chấp mới giữa cư dân và các chủ đầu tư." - KTS Trần Huy Hoàng - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam

Mai Vân