Hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, khơi thông quỹ đất cho phát triển du lịch

Khó thu hút vốn đầu tư hạ tầng du lịch

Các chuyên gia cho rằng, phát triển hạ tầng du lịch sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế, xã hội địa phương, nâng tầm diện mạo đô thị, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người dân... Song thực tế, hệ thống văn bản pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo động lực cho phát triển hạ tầng du lịch, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cho lĩnh vực này.

Hội thảo “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 19/10.

Chuyên gia cho rằng, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) tới đây không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ thì sẽ không khuyến khích được phát triển hạ tầng du lịch.

Tại Hội thảo “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch” do Báo Đầu tư tổ chức sáng ngày 19/10, TS.Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, những năm gần đây cơ sở hạ tầng du lịch được chú trọng đầu tư đã phần nào đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng du lịch Việt Nam vẫn còn những mặt hạn chế do những vướng mắc về chính sách.

Theo ông Lực, chính sách ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ trong một số luật, quy định liên quan.

Đồng thời, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập. Mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này.

Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ, phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại.

Vị chuyên gia này cho rằng, Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Là một ngành có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, liên quan tới nhiều ngành kinh tế, thương mại, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, nâng cao đời sống người dân, ngành du lịch nên được xem xét là ngành góp phần phát triển kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa như tiêu chí nêu tại Điều 79 của dự thảo luật.

“Cần có cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất và thực hiện đấu thầu hay đấu giá các dự án du lịch hoặc các dự án nhà ở/khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ để thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực du lịch”, TS.Lực nêu.

Bên cạnh đó, theo TS.Lực, việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển.

Ngoài ra, các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotel, shophouse….) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ.

Do đó, việc luật hóa các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cùng với tài sản gắn liền trên đất) đối với đất du lịch là cần thiết, từ đó sẽ tạo chuyển biến tích cực cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, vốn dĩ đang gặp nhiều khó khăn.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh thì cho rằng, cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở), thậm chí trong một số trường hợp loại hình dự án này cần khuyến khích hơn cả các dự án phát triển nhà ở.

Chẳng hạn, tại những địa điểm phù hợp để làm du lịch (các địa phương ven biển còn hoang sơ, dân cư thưa thớt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn... thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư) thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.

Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn hecta, vốn đầu tư vài tỷ USD) để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay, việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc.

Theo ông Đỉnh, để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải thêm một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.

Hình thức này sẽ gây ra hệ lụy là quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch.

Việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án (đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa..., hạ tầng xã hội khác kèm theo) sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng (ví dụ vấn đề rác thải, nước thải sinh hoạt, phơi quần áo của cư dân... khiến du khách mất thiện cảm).

Tăng cường chế tài để tránh đầu cơ

Từ những vướng mắc trên, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…

TS. Cấn Văn Lực phát biểu tại Hội thảo.

“Việc bổ sung trên có thể giúp tháo gỡ khó khăn, giúp các nhà đầu tư tham gia đấu thầu các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần làm rõ tiêu chí để xác định các dự án lớn, tác động đối với phát triển kinh tế - xã hội cũng như an sinh xã hội”, ông Lực nói.

Đồng quan điểm, TS.Đỗ Thanh Trung, cố vấn Ban giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho rằng, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết.

Bên cạnh đó, theo ông Trung, nếu bổ sung các loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như trên thuộc phạm vi đấu thầu thì cũng cần bổ sung các loại dự án này thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bởi lẽ, một trong những điều kiện tiên quyết để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là khu đất thực hiện dự án chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức khu đất phải thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất.

Mặc dù vậy, ông Trung lưu ý trong trường hợp bổ sung các loại dự án này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cần làm rõ như thế nào là khu đô thị mới.

Bởi lẽ, tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 có quy định “dự án xây dựng khu đô thị mới” thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng việc xác định như thế nào là khu đô thị mới vẫn chưa có một hướng dẫn cụ thể, chi tiết nào dẫn đến vướng mắc trong việc xác định đối tượng thu hồi đất.

Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, Nhà nước xác định rất rõ phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Đất đai lần này, không có quy định về việc thu hồi đất để phát triển các dự án du lịch khiến các nhà đầu tư còn băn khoăn.

Từ đó, ông Nguyễn Anh Quê nêu quan điểm, không nên bỏ hoàn toàn các trường hợp này ra ngoài văn bản luật, nhưng cũng không quy định chung chung, mà nên dựa trên những tiêu chí nhất định, từ đó có quy định cụ thể.

Có thể căn cứ từ tổng mức đầu tư, quy mô dự án, từ đó đưa ra phương pháp lựa chọn nhà đầu tư và áp dụng hình thức thu hồi đất. Ví dụ, dự án quy mô bao nhiêu nghìn tỷ, bao nhiêu ha thì sẽ thuộc diện thu hồi đất.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính trị giá dự án condotel khoảng 297.128 tỷ đồng, dự án villa 243.990 tỷ đồng, dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng trị giá của 3 thứ sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

D.Ngân