Gây thiệt hại cho hộ liền kề khi xây nhà xử lý thế nào?

Cũng theo phản ánh của bà Hồng, chủ đầu tư còn khoét tường nhà bà Hồng để làm trụ cột bê tông, đổ dầm bê tông theo chiều dọc, lấn vào tường, từ tầng hai lấn sang không gian thuộc sở hữu của nhà bà.

Mặc dù UBND phường (nơi bà Hồng ở) đã ra quyết định tạm đình chỉ thi công công trình trên, nhưng chủ đầu tư không bồi thường mà vẫn tiếp tục xây dựng. Nhà bà Hồng đã bị hư hỏng, lún nứt, rất dễ bị sụp đổ bất ngờ.

Bà Hồng đề nghị được tư vấn hướng giải quyết trong trường hợp trên.

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội tư vấn trường hợp của bà Hồng như sau:

Nếu vụ việc đúng như bà Hồng trình bày thì chủ đầu tư công trình xây dựng liền kề nhà bà đã vi phạm nghiêm trọng các quy định tại Điều 265, 266, 267, 268 Bộ luật Dân sự.

Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

Theo quy định tại Điều 265 Bộ luật Dân sự, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Cũng theo khoản 2, Điều 266 Bộ luật Dân sự, trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Căn cứ quy định tại Điều 267 Bộ luật Dân sự, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Nghĩa vụ đảm bảo an toàn đối với công trình xây dựng liền kề

Điều 268 Bộ luật Dân sự quy định trong trường hợp công trình có nguy cơ đe dọa sự an toàn bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ công trình phải thực hiện ngay các biện pháp khắc phục; nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh thì phải bồi thường.

Thế nhưng chủ đầu tư công trình xây dựng liền kề nhà bà Hồng đã không thực hiện nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng, vi phạm nghiêm trọng Điều 267, Điều 268 Bộ luật Dân sự và các quy định của pháp luật về xây dựng; đã có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của bà, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết cấu xây dựng, gây rạn nứt, làm cho nhà ở của bà Hồng có nguy cơ sụp đổ bất ngờ.

Xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị

Tại Điều 15 Nghị định 180/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 7/12/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị:

“1. Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường thiệt hại:

a) Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường tại tòa án;

b) Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại.

2. Trường hợp công trình xây dựng gây ô nhiễm môi trường khu vực lân cận, để vật tư, vật liệu và thiết bị thi công gây cản trở giao thông công cộng thì phải ngừng thi công xây dựng; chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng phải có biện pháp khắc phục hậu quả; việc thi công xây dựng chỉ được phép tiếp tục khi chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng đã hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực lân cận.

3. Trường hợp chủ đầu tư, nhà thầu thi công không thực hiện các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này phải bị đình chỉ thi công xây dựng, đồng thời, áp dụng biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Nghị định này cho đến khi chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại.”

Tại điểm b, khoản 1, Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng.

Vấn đề bà Phạm Thị Hồng hỏi, chúng tôi tư vấn như sau: Nếu UBND phường nơi có công trình vi phạm đã ra quyết định ngừng thi công xây dựng công trình liền kề do xâm phạm chỉ giới, gây lún, nứt, có nguy cơ làm sụp đổ nhà bà. Tuy nhiên, chủ đầu tư công trình không thỏa thuận bồi thường, sửa chữa sai phạm, mà vẫn tiếp tục xây dựng, thì bà Hồng cần làm đơn đề nghị UBND quận ra quyết định đình chỉ thi công xây dựng theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 12 Nghị định 180/NĐ-CP, cho đến khi chủ đầu tư công trình xây dựng tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm và hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại cho gia đình bà.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.