'Điểm gợn' trong giấc mộng xưng bá của Khải Hoàn Land

Giấc mộng xưng bá của ông Nguyễn Khải Hoàn

Tại buổi gặp gỡ chia sẻ với các nhà đầu tư hồi tháng 9/2020, Phó tổng giám đốc Khải Hoàn Land, ông Nguyễn Thế Trung, đã tiết lộ tham vọng chiếm lĩnh thị phần số 1 về môi giới bất động sản của công ty này...

Ông Nguyễn Thế Trung nhấn mạnh: "Khải Hoàn Land sẽ không đi theo mô hình của Đất Xanh hay Hưng Thịnh. Thứ nhất, đích đến của Khải Hoàn Land là chiếm lĩnh số 1 thị phần về môi giới. Chúng tôi liên tục nói về thị phần, vì có thị phần sẽ có lợi thế, sức mạnh, và thể hiện thế mạnh của Khải Hoàn Land. Chúng tôi rất tự tin về môi giới bất động sản".

Để thực hiện hóa giấc mộng xưng bá, Khải Hoàn Land với vị thế là công ty con thuộc Tập đoàn Khải Hoàn - tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành của ông Nguyễn Khải Hoàn, đã dễ dàng tăng vốn một cách nhanh chóng, gấp hàng chục lần chỉ sau vài năm.

Được thành lập vào năm 2009 với số vốn điều lệ vỏn vẹn 6 tỷ đồng, Khải Hoàn Land bắt đầu cuộc đua tăng vốn trong giai đoạn 2016-2017, từ chưa đầy 50 tỷ đồng lên mức 3.000 tỷ đồng, tức gấp 60 lần. Đến đầu năm 2019, công ty giảm vốn xuống còn 1.200 tỷ đồng và tăng trở lại 1.600 tỷ đồng vào tháng 8/2020.

Cơ cấu cổ đông ở công ty rất cô đặc. Tại ngày 31/12/2020, Khải Hoàn Land chỉ có 3 cổ đông cá nhân lớn chiếm hơn 75% vốn điều lệ, bao gồm ông Nguyễn Khải Hoàn (nắm giữ 36%), bà Trần Thị Thu Hương (vợ ông Hoàn, 16%) và ông Phan Tuấn Nghĩa (24,75%).

Với khoản tiền hơn 830 tỷ đồng mà ông Hoàn và vợ rót vào công ty, vị chủ tịch HĐQT đã thể hiện rõ sự nghiêm túc với tham vọng đưa Khải Hoàn Land lên vị trí số 1 trong ngành môi giới bất động sản.

Sau khi có được tiềm lực khá vững vàng, "con cưng" của ông Hoàn từng bước mở rộng quy mô, bắt đầu từ việc đăng ký trở thành công ty đại chúng và được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận vào cuối năm 2020.

Tiếp đó, Khải Hoàn Land có tờ trình cổ đông về việc niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HoSE) và kế hoạch chào bán cổ phiếu ra công chúng (IPO).

Theo kế hoạch này, dự kiến khối lượng tối đa của đợt IPO là 20% vốn điều lệ, tương đương 32 triệu cổ phần từ cổ phiếu hiện hữu hoặc phát hành mới.

Nhằm dọn đường cho thương vụ niêm yết trên HoSe, Khải Hoàn Land cũng vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất năm 2020 với kết quả kinh doanh khá tích cực.

"Điểm gợn" tài chính

Báo cáo tài chính mới đây của Khải Hoàn Land cho thấy công ty này đang trong đà tăng tốc bán hàng, gia tăng doanh thu, lợi nhuận. Tuy nhiên, một vài "điểm gợn" lại nổi lên, đáng kể nhất là xu hướng tăng mạnh vay nợ và chi phí tài chính.

Nếu như những năm 2018, 2019, Khải Hoàn Land chỉ đạt lợi nhuận vỏn vẹn 16,4 tỷ đồng và 10 tỷ đồng thì đến cuối năm 2020, công ty báo lãi tăng gấp gần chục lần lên 95,7 tỷ đồng.

Trong đó, doanh thu thuần tăng hơn hai lần, đạt trên 300 tỷ đồng và biên lãi gộp được cải thiện từ 34% lên 47%. Chi phí quản lý doanh nghiệp đứng yên ở mức 22 tỷ đồng, chi phí bán hàng giảm 40% còn 21 tỷ đồng.

Thế nhưng, nhìn lại năm 2020, chi phí tài chính của Khải Hoàn Land vọt lên 23,7 tỷ đồng trong khi cùng kỳ là 900 triệu đồng, đặc biệt năm 2018 còn không phát sinh chi phí này. Xét về giá trị, khoản chi phí này tương đối lớn, thêm vào đó xu hướng tăng "thần tốc" của chi phí lãi vay cũng có thể là tín hiệu cảnh báo cần những giải pháp theo dõi và kiểm soát hợp lí.

Báo cáo lưu chuyển tiền của Khải Hoàn Land cho thấy, động thái đẩy mạnh chiếm dụng bên ngoài một phần là do công ty thiếu hụt dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh, khi âm 25 tỷ đồng vào năm 2019. Để bù đắp nguồn tiền chi trả và duy trì hoạt động, năm vừa qua Khải Hoàn Land đã liên tục huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), công ty đã hoàn tất phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu năm 2020, trong khi cùng kỳ chỉ hơn 18 tỷ đồng, tăng gấp 20 lần.

Tài sản đảm bảo của các lô trái phiếu này bao gồm 57,6 triệu cổ phiếu Khải Hoàn Land thuộc sở hữu của vợ chồng ông Hoàn, và các quyền lợi liên quan tại dự án La Partenza. Đây là dự án Khải Hoàn Land hợp tác với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, trong đó công ty góp vốn 800 tỷ đồng, đổi lấy 450 căn hộ/tổng 1.300 căn hộ với mức giá bán chưa được tiết lộ.

Khoản nợ vay này cũng khiến nợ phải trả phình to gấp 4,5 lần so với cuối năm 2019, lên mức 612 tỷ đồng. Có thể thấy, những năm trước Khải Hoàn Land duy trì tài chính lành mạnh, hạn chế nợ vay là do mảng môi giới truyền thống đòi hỏi ít vốn lưu động.

Thông thường, phần lớn khoản đặt cọc cho mỗi dự án chỉ từ 10-20% tổng giá trị lượng hàng phân phối, tuy nhiên khi lấn sang lĩnh vực phát triển dự án ở quy mô nghìn tỷ, nhu cầu vốn lưu động sẽ tăng mạnh.

Đồng nghĩa với việc công ty phải huy động lượng vốn từ chủ sở hữu, hoặc nợ vay từ trái phiếu, ngân hàng... Các nhà phân tích cho rằng, rủi ro khi tăng nhanh đòn bẩy tài chính sẽ đem lại áp lực lớn cho doanh nghiệp trong quản lý dòng tiền, khả năng trả nợ, lãi vay bào mòn lợi nhuận.

Mặt khác, với vốn chủ sở hữu đạt trên 1.758 tỷ đồng, chỉ số ROE (lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu) dùng để đo lường mức độ hiệu quả sử dụng vốn của Khải Hoàn Land tỏ ra khá "đuối" so với các doanh nghiệp cùng ngành.

Nếu như ở CenLand, Đất Xanh... hay ở những đối thủ cạnh tranh mà Khải Hoàn Land cần vượt qua để dành thị phần, chỉ số ROE dao động quanh vùng 15%, thậm chí hơn thì Khải Hoàn Land chỉ đạt trung bình dưới 1%, cá biệt năm vừa qua tăng lên 5%.

Tỷ suất sinh lời thấp là "điểm gợn" đánh mất thiện cảm của các nhà đầu tư, bởi lẽ về dài hạn, giá trị mà cổ đông nhận được phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Đồng thời, chỉ số ROE còn giúp nhận diện lợi thế cạnh tranh bền vững của doanh nghiệp so với những đối thủ khác trong ngành.

Tại ngày 31/12/2020, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đạt trên 2.370 tỷ đồng, tăng gần 70% so với đầu kì. Biến động mạnh nhất là các khoản phải thu ngắn và dài hạn, tăng từ 530 tỷ đồng lên 1.494 tỷ đồng; phải thu ngắn hạn khác cũng tăng gấp 6 lần lên 235 tỷ đồng.

Việt Anh