Chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Nhu cầu nhà ở cao tầng được nhận định sẽ gia tăng trong thời gian tới

Hầu hết các văn phòng tư vấn bất động sản tại Hải Dương đều đang trong tình cảnh thưa vắng khách, không ít lô đất được rao bán với giá rẻ hơn trước từ vài chục đến vài trăm triệu đồng nhưng chẳng thấy ai hỏi mua. Tình trạng này đã kéo dài từ giữa năm 2022, khi thị trường bất động sản đảo chiều, bước vào giai đoạn trầm lắng.

Bất động sản chạm “đáy”?

Trong một cuộc khảo sát phóng viên Báo Hải Dương mới thực hiện gần đây, nhu cầu cả nhà đất dân cư lẫn nhà đất tại nhiều dự án vẫn đang trong thời kỳ suy yếu. Một căn hộ xây thô tại dự án khu đô thị EcoRivers ở phường Hải Tân (TP Hải Dương) hiện được rao bán với giá hơn 5 tỷ đồng, giảm hơn 600 triệu đồng so với hơn nửa năm trước. Thậm chí có những căn hộ liền kề xây thô trong khu đô thị này giá giảm đến cả tỷ đồng. Đất tại một số dự án khu đô thị khác như Vạn Phúc, Thiên Phú (cùng ở TP Hải Dương) cũng giảm từ 6-9 triệu đồng/m2.

Tương tự, đất dân cư trong ngõ rộng khoảng 3 m đủ để ô tô đi lại được ở những vị trí gần nhiều tuyến đường lớn như Nguyễn Lương Bằng, Vũ Hựu, Điện Biên Phủ… giá giao dịch có thể thương lượng ở mức dưới 30 triệu đồng/m2, trong khi 8 tháng trước, mức giá từ 32-37 triệu đồng/m2. Theo anh Tạ Quang Nam, quản lý Văn phòng Kinh doanh bất động sản (BĐS) Hùng Nam (TP Hải Dương), giá nhà đất giảm không chỉ trên địa bàn TP Hải Dương mà gần như toàn tỉnh. “Điểm chung của BĐS giảm giá là chủ sở hữu cần tháo hàng. Không ít người tôi biết đã đầu tư từ 2-3 lô đất. Nguồn vốn chủ yếu vay từ ngân hàng hoặc vay mượn người thân, nay đến hạn phải trả nợ nên buộc phải giảm giá để bán. Ngoài ra, cũng do họ đã đầu tư sai thời điểm, mua vào khi giá đất gần đỉnh sóng, nay giá giảm chung, lại phải giảm thêm để bán nên lỗ chồng lỗ”, anh Nam chia sẻ.

Câu hỏi nhiều người quan tâm lúc này là mức giá BĐS hiện nay đã chạm “đáy” chưa? Mặc dù mặt bằng giá kinh doanh BĐS hiện giảm từ 15-20% so với nửa đầu năm 2022, song rất khó đưa ra nhận định vì giá đất đã có chu kỳ tăng khá dài trước đó. Nhiều người kinh doanh BĐS lâu năm cho rằng mức giá được dự báo sẽ còn đối mặt đà giảm. Nhưng anh Bùi Minh Phóng, Giám đốc Công ty CP Đầu tư VPM (TP Hải Dương) nhận định: “Theo tôi, mức giá hiện đã sát đáy. Dù tới đây BĐS tại nhiều khu vực, dự án có thể giảm thêm nhưng mức giảm này không nhiều. Nhìn chung thị trường BĐS nhiều khả năng sẽ đi ngang về giá trong nhiều tháng tới. Khi các ngân hàng không còn áp lực về room tín dụng, những khách hàng đủ điều kiện sẽ được tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn so với cuối năm trước, lúc đó giá BĐS sẽ nhích lên”.

Thị trường bất động sản trong tỉnh được nhận định sẽ ấm trở lại từ cuối năm 2023

Vòng xoay chu kỳ mới

Năm 2022, thị trường BĐS trong nước nói chung, trong tỉnh nói riêng được nhận định chuyển từ trạng thái “bong bóng” sang nguy cơ suy thoái.

Sau cuộc khủng hoảng năm 2011, nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng dần hồi phục. Đến năm 2014, thị trường BĐS bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới. BĐS gần như tăng giá liên tục trong gần 10 năm qua, nhất là giai đoạn từ năm 2020 đến nửa đầu 2022. Do ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nên lượng tiền nhàn rỗi của người dân gần như đổ vào BĐS, khiến giá BĐS tăng "nóng".

Giữa năm 2022, lãi suất cho vay tại các ngân hàng rục rịch tăng, nhiều chủ đầu tư, nhất là nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận vốn ngân hàng. Trong khi đó giá BĐS đang ở mức cao. Những điểm này cộng hưởng khiến hiệu quả đầu tư trên mỗi thửa đất sụt giảm, dẫn đến nguy cơ thua lỗ của nhà đầu tư. Theo nhận định từ ông Nguyễn Hữu Khuyến, Giám đốc Công ty CP Đầu tư Newland chi nhánh Hải Dương, khi giá BĐS tăng quá cao sẽ khiến nhà đầu tư cảm thấy không an toàn và tìm cách rút bớt vốn khỏi thị trường. Lượng tiền đầu tư sụt giảm, nguồn cung lớn nhưng nhu cầu thấp khiến thanh khoản thị trường kém.

Suy thoái là giai đoạn cuối của một chu kỳ thị trường. Sau giai đoạn này, thị trường sẽ chuyển sang một chu kỳ mới. Theo nhận định của giới kinh doanh BĐS trong tỉnh, độ trễ để chuyển sang chu kỳ mới cần thêm từ 1-2 năm nữa. “Thị trường đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực, nhất là chỉ đạo tháo gỡ khó khăn từ Thủ tướng Chính phủ. Điều này có thể giúp thị trường ít nhiều có sự chuyển biến. Những dự án có hạ tầng tốt, vị trí thuận lợi tiếp tục nhận được sự quan tâm, thanh khoản thị trường sẽ tốt hơn trong khoảng 3 tháng cuối năm nay”, ông Khuyến dự báo.

Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Thọ, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Thành Đông chi nhánh Hải Dương cho rằng thị trường sẽ trầm lắng trong ít nhất 6 tháng nữa, trong giai đoạn này nhà đầu tư, người dân nên quan tâm các sản phẩm, dự án đầy đủ thủ tục pháp lý, đã hoàn thành thủ tục nghiệm thu hạ tầng…

Thị trường BĐS Hải Dương trong một vài năm tới sẽ hình thành xu hướng mới, đó là nhà ở cao tầng. Khách hàng chính của phân khúc này sẽ là gia đình trẻ hoặc người dân chuyển từ các huyện về thành phố sinh sống. Chủ đầu tư các dự án cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng theo quy hoạch được duyệt, cung cấp sản phẩm hoàn chỉnh, giúp nhà đầu tư, người dân yên tâm về sản phẩm dự định sẽ đầu tư. Qua đó thúc đẩy tốc độ của vòng xoay chu kỳ mới.

HÀ KIÊN