Bất động sản Đông Bắc TP.HCM có là trọng tâm phát triển trong siêu đô thị TP Hồ Chí Minh?

Từ ngày 1/7/2025, TP.HCM chính thức vận hành chính quyền hai cấp, hợp nhất không gian phát triển của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là bước ngoặt lịch sử trong quá trình phát triển đô thị của Việt Nam, mở ra cơ hội hình thành siêu đô thị hiện đại, đáng sống - trung tâm tài chính, sản xuất, logistics và đổi mới sáng tạo tầm khu vực và thế giới.

Sau hợp nhất, TP.HCM mới với quy mô kinh tế đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm gần 1/4 GDP cả nước, tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế và đang trên hành trình hiện thực hóa khát vọng trở thành siêu đô thị thu hút nhân tài, cộng đồng doanh nhân, cùng hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, khởi nghiệp và phát triển các xu hướng kinh tế mới.

Trong bối cảnh đó, theo các chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là trục Đông Bắc đang đón nhận những tín hiệu tích cực và được đánh giá là tâm điểm thu hút đầu tư, nhất là phân khúc căn hộ, góp phần kiến tạo diện mạo đô thị văn minh, hiện đại.

Nhờ thế mạnh "kiềng ba chân" gồm: Kinh tế năng động, hạ tầng phát triển đồng bộ và khả năng thu hút dân số mạnh mẽ, khu vực Đông Bắc TP.HCM luôn "đi trước một bước" trong cuộc đua đón sóng đầu tư mới. Đây không phải là bước phát triển ngẫu nhiên hay theo trào lưu, mà là kết quả của quá trình quy hoạch và đầu tư bài bản kéo dài suốt gần 3 thập kỷ.

Bên cạnh đó, Đông Bắc TP.HCM thừa hưởng tỷ lệ nhập cư thuần đứng top đầu cả nước. Đây cũng là yếu tố giúp thị trường địa ốc nơi đây giữ được nhịp phát triển ổn định. Theo thống kê, cứ 5 người sinh sống tại đây thì có 1 người là dân nhập cư mới, chủ yếu đến từ các địa phương khác để làm việc tại các khu công nghiệp lớn. Nhờ đó, nhu cầu nhà ở tại đây trở thành nhu cầu thực và ổn định lâu dài.

Một lý do quan trọng cũng giúp bất động sản khu vực Đông Bắc TP.HCM giữ vững sức hút là nhờ vào tư duy phát triển hạ tầng đi trước thời đại. Nhiều dự án trọng điểm đã và đang được triển khai, gồm quốc lộ 13, đường Vành đai 3 TP.HCM; cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành; dự án Vành đai 4; dự kiến triển khai tuyến đường sắt đô thị trên cao số 2 nối Thủ Dầu Một qua Quốc lộ 13 đến TP.HCM giao với metro số 3B (TP.HCM)…

Các chuyên gia cho rằng niềm tin vào đà tăng giá bất động sản Đông Bắc TP.HCM còn dựa trên loạt yếu tố rõ ràng như: Vị trí giáp ranh trung tâm, mạng lưới giao thông thuận tiện, hạ tầng kỹ thuật liên tục được đầu tư đồng bộ, các dự án có pháp lý minh bạch và đặc biệt là khả năng khai thác sinh lời từ cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sảnViệt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam - cho rằng sau sáp nhập, Tp Hồ Chí Minh không đơn thuần là một phép cộng địa lý, "TP.HCM mới" là biểu tượng của một tầm nhìn hội tụ, một nỗ lực cải cách mạnh mẽ và một khát vọng định hình nên cực tăng trưởng chiến lược. Với quy mô hơn 6.700km2, hơn 14 triệu dân, GRDP gần 2,4 triệu tỷ đồng, đóng góp 1/4 ngân sách quốc gia, siêu đô thị TP.HCM không chỉ là đầu tàu kinh tế quốc gia, mà còn là trung tâm kết nối với mạng lưới các đô thị hiện đại toàn cầu.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

Ông Toan nhận định, sau sáp nhập, Siêu đô thị Tp HCM là sự tổng hợp của trung tâm đô thị sầm uất với hệ sinh thái kinh tế đa ngành - Tp HCM cũ. kết hợp với trung tâm công nghiệp phát triển nhanh và năng động của tỉnh Bình Dương và thế mạnh chiến lược về biển, cảng và du lịch củaTỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Sự kết nối giữa ba vùng không chỉ mở rộng không gian đô thị, mà còn định hình một hệ sinh thái phát triển đa cực, hài hòa và bổ trợ cho nhau. Việc kết nối ba vùng đô thị đặc trưng này đã mở ra một không gian liên vùng quy mô lớn, nơi mà phát triển không còn là mở rộng đơn thuần, mà là tái cấu trúc, tích hợp, điều phối và vận hành hiệu quả trên nền tảng đô thị mới.

Từ những nhận định đó, ông khẳng định: Trong dòng chuyển động lớn ấy, Đông Bắc TP.HCM, khu vực từng là phần lõi phát triển của tỉnh Bình Dương cũ đang vươn lên trở thành một trong những "ngôi sao sáng" của thị trường bất động sản phía Nam. Đông Bắc TP.HCM không chỉ mang dáng dấp của một Bình Dương năng động, mà còn là phiên bản tích hợp hơn, mang đậm tính đô thị, dịch vụ, hiện đại và đáng sống.

"Đông Bắc TP.HCM được đánh giá là tâm điểm thu hút đầu tư, nhất là phân khúc căn hộ, đặc biệt phù hợp với giới chuyên gia, người trẻ trung lưu và người có nhu cầu ở thực. Bởi lẽ, nếu sở hữu căn hộ tại khu vực này, cư dân hoàn toàn có thể sáng làm việc tại trung tâm TP.HCM và chiều trở về sống trong một không gian xanh, tiện nghi tại Đông Bắc TP.HCM - một trung tâm mới đang hình thành.

Nhờ thế mạnh "kiềng ba chân" gồm: Kinh tế năng động, hạ tầng đồng bộ, dòng dân cư ổn định, khu vực Đông Bắc TP.HCM đang đi trước một bước trong cuộc đua đón sóng đầu tư mới. Đây không phải là sự phát triển ngẫu nhiên, mà là kết quả của một quá trình quy hoạch, đầu tư hạ tầng kéo dài suốt gần ba thập kỷ." - ông Toan nói.

Bổ trợ thêm cho quan điểm của mình, ông cho hay: Nhiều "mạch máu giao thông" đang kiến tạo lại toàn bộ giá trị kết nối của vùng đô thị này gồm: Quốc lộ 13, đường Vành đai 3 TP.HCM; cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành; dự án Vành đai 4; dự kiến triển khai tuyến đường sắt đô thị trên cao số 2...

Bên cạnh đó, Đông Bắc TP.HCM thừa hưởng tỷ lệ nhập cư thuần đứng top đầu cả nước. Theo thống kê, cứ 5 người sống tại đây thì có 1 người là dân nhập cư mới, một lực lượng lao động trẻ, ổn định, giàu tiềm năng tiêu dùng và nhu cầu nhà ở thực. Nhờ đó, thị trường bất động sản tại đây không chỉ tăng trưởng tốt, mà còn giữ được sự ổn định lâu dài.

Đặc biệt, theo Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong khi mặt bằng giá bất động sản Hà Nội và một số thị trường trọng điểm khác đang neo ở mức cao, biên lợi nhuận ngày càng thu hẹp, thì Đông Bắc TP.HCM đang ở điểm khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới, hấp dẫn hơn, thông minh hơn và bền vững hơn.

Dưới góc nhìn chuyên môn, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản ViệtNam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Namđưa ra những con số ấn tượng về thị trường bất động sản nhà ở Bình Dương cũ, nay làĐông Bắc TP.HCM: trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung bất động sản tại khu vựcnày đạt khoảng 5.000 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tỷ lệ hấp thụ đạttrên 60%, cho thấy sức mua đang phục hồi tích cực. Nhu cầu nhà ở hiện hữu tạiđây tiếp tục gia tăng, đặc biệt từ nhóm hơn 50.000 chuyên gia và lao động chấtlượng cao làm việc tại các khu công nghiệp.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Về giá bán, ông cho biết: Mặt bằng giá thứ cấp căn hộ chung cư không cónhiều biến động. Các dự án mở bán mới có giá trung bình khoảng 40 - 50 triệu đồng/m²(chưa trừ chiết khấu), cao hơn khoảng 20% so với căn hộ thứ cấp do vị trí tốtvà chất lượng vượt trội. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn 20 - 30% so vơícác dự án giáp ranh khu Đông TP.HCM, dù chất lượng tương đương.

"Trong bối cảnh tái cấu trúc vùng và mở rộng quy hoạch, ĐôngBắc TP.HCM đang chứng kiến xu hướng thay đổi rõ nét. Bất động sản công nghiệp sẽđược tái cấu trúc đồng bộ, chất lượng, nhờ đó là điểm đến thu hút FDI và hìnhthành cộng đồng chuyên gia, kỹ sư, lao động tay nghề cao. Điều này kéo theo nhucầu lớn về nhà ở chất lượng cao.

Với bất động sản nhà ở, nhờ quỹ đất rộng, khu vực này sẽ lànơi xuất hiện các dự án nhà ở được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, chú trọngyếu tố xanh, thông minh và tiện ích cao cấp. Phân khúc căn hộ trung và cao cấpdự báo sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của nhóm cư dân tinh hoa, đặc biệt tại khuvực trung tâm tài chính, công nghệ cao." - ông cho biết.

Từ những thông tin trên, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định: "Việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, mở rộngquy hoạch đô thị và tái cấu trúc vùng đã tạo nên sự dịch chuyển cư dân, từtrung tâm TP.HCM vốn chật chội về các dự án tọa lạc ngay cửa ngõ Đông BắcTP.HCM, nơi này sẽ trở thành tâm điểm mới nhờ được hưởng lợi trực tiếp từ quyhoạch đồng bộ và chính sách phát triển mới. Do đó, phân khúc căn hộ được dự báosẽ là phân khúc lên ngôi trong giai đoạn tới."

TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách củaThủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - cũng khẳng định TP.HCM hiện đang nắm giữ những cơ hội hiếm có để vươn mìnhtrở thành một siêu đô thị hiện đại, đa trung tâm, mang tầm khu vực và quốc tế.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV

Ông chỉ ra một số hạn chế cần khắc phục của TP HCM như: Cơ sở hạtầng kỹ thuật và xã hội còn tồn tại nhiều bất cập; nguồn nhân lực có sự chênh lệchvề chất lượng giữa các khu vực; nguồn lực đất đai và tài chính phục vụ phát triểnđô thị còn hạn chế. Cùng với đó, môi trường đầu tư kinh doanh chưa thực sựthông thoáng, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây cản trở cho doanh nghiệp.

Ông cũng cho rằng tính liên kết vùng - một trụ cột quan trọngtrong phát triển đại đô thị vẫn chưa được chú trọng đúng mức. Ngoài ra, TP.HCMtiếp tục đối mặt với những thách thức môi trường xã hội dai dẳng như ùn tắcgiao thông, ngập úng, ô nhiễm không khí, thiếu không gian xanh và đặc biệt làtình trạng thiếu nhà ở phù hợp cho người thu nhập thấp những yếu tố ảnh hưởngtrực tiếp đến chất lượng sống và tính bền vững của đô thị.

Từ những hạn chế này, TS Cấn Văn Lực cho rằng là tính liên kết vùng, đặc biệt là đẩy mạnh liên kết với Đồng Nai, Long An, các tỉnh Đông Nam Bộ vàĐBSCL sẽ là một trong những vấn đề mấu chốt để phát triển "siêu đô thị", hình thành vùng siêu đô thị - siêu công nghiệp, thu hút FDI chất lượngcao, chuyển giao công nghệ và R&D.

Vân Tùng