Bảng giá đất cần xây dựng lộ trình tăng hợp lý

Ảnh minh họa.

Bảng giá đất mới được UBND cấp tỉnh xây dựng và điều chỉnh hàng năm theo Luật Đất đai 2024, sẽ bắt đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Một số ý kiến cho rằng bảng giá đất mới được xây dựng với nhiều khả năng là tăng cao hơn so với bảng giá hiện hành. Động thái điều chỉnh này có thể mang lại lợi ích cho người dân bị thu hồi đất, đồng thời góp phần bổ sung nguồn thu cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, nếu tăng quá mạnh dễ dẫn tới những vấn đề trong quá trình đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nhiều quỹ đất, từ đó tác động đến thị trường bất động sản.

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng cao sẽ ảnh hưởng đáng kể đến giá bán bất động sản. Thực tế cho thấy, tại một số dự án ở Thành phố Hồ Chí Minh, thời gian qua, khi giá đất tăng, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư cũng tăng mạnh. Trong nhiều trường hợp, khoản chi cho chuyển đổi và tiền sử dụng đất thậm chí còn vượt quá giá trị ban đầu của lô đất.

Đối với các dự án bất động sản, chi phí này thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển, khoảng 20%. Thậm chí ở một số dự án, sau khi bảng giá đất mới được áp dụng, tổng chi phí đầu tư có thể tăng thêm hàng nghìn tỷ đồng. Những khoản phát sinh này sẽ được tính vào giá thành sản phẩm và đẩy giá bán lên cao hơn. Vì vậy, người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Ngoài ra, khi bảng giá đất tăng cao, không ít chi phí liên quan tăng theo, tạo ra hiệu ứng dây chuyền trong toàn thị trường bất động sản.

Đặc biệt, tâm lý nhà đầu tư cũng bị chi phối bởi khả năng bảng giá đất sẽ tiếp tục được điều chỉnh hàng năm theo quy định mới. Khác với trước đây khi bảng giá đất được ban hành ổn định trong nhiều năm, thì việc cập nhật thường xuyên nhằm tiệm cận hơn với giá thị trường khiến chi phí có thể liên tục bị đội lên. Thực tế, khó khăn về phía chủ đầu tư không chỉ là pháp lý, mà còn là khả năng tài chính. Để có thêm vốn, nhiều trường hợp phải đi vay.

Dù vậy, ông Tuấn cho rằng điểm tích cực là cơ chế giá đất mới giúp một bộ phần người dân thuộc diện đền bù giải tỏa nhận mức bồi thường sát hơn với giá thị trường. Điều mà trước đây, do chênh lệch lớn giữa giá đền bù và giá thực tế nên không ít người không chấp nhận di dời, dẫn đến vướng mắc trong triển khai dự án và phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên, “hiện nay, việc xây dựng bảng giá đất vẫn phụ thuộc vào từng địa phương và chưa có một quy chuẩn thống nhất, nên đâu đó, cơ chế xây dựng bảng giá đất còn mang tính cục bộ. Vì vậy, cần một quy trình chung để hướng dẫn xây dựng bảng giá đất nhằm đảm bảo tính thống nhất, minh bạch và công bằng giữa các địa phương. Thậm chí, nên thành lập một cơ quan chuyên trách hỗ trợ địa phương xây dựng bảng giá đất theo những tiêu chí rõ ràng, để ngăn chặn tình trạng lợi dụng chênh lệch giá hòng trục lợi”, đại diện Batdongsan.com.vn lưu ý.

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG DỮ LIỆU

Theo ông Tuấn, cần xây dựng một cơ sở hạ tầng về dữ liệu, bởi không có cơ sở hạ tầng thì chúng ta không thể xây dựng được một mức giá hợp lý sát giá thị trường. Vì vậy, đề xuất số hóa dữ liệu giá đất, cập nhật từ những hợp đồng công chứng và sàn giao dịch, nhằm nâng cao độ chính xác và minh bạch. Đặc biệt, một giải pháp khác cũng nên được chú trọng là đảm bảo thành phần hội đồng thẩm định bảng giá đất có sự tham gia của các bên độc lập như: chuyên gia, doanh nghiệp và đại diện các sở ngành.

Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng cần xây dựng lộ trình tăng giá hợp lý, thực hiện theo kế hoạch và chia thành những giai đoạn rõ ràng, tránh gây sốc cho người dân và doanh nghiệp. Thị trường phải được minh bạch qua việc công khai thông tin, kiểm soát giao dịch và sàng lọc các trường hợp bất thường không phản ánh đúng giá trị thực. Việc chống đầu cơ, thao túng giá cần chú trọng bằng cách tăng cường giám sát và xử lý nghiêm hành vi thổi giá, tạo “sốt” ảo. Hơn nữa, bảng giá đất cần phù hợp với từng nhóm thị trường, bao gồm: thị trường mới hình thành, thị trường đã ổn định và các loại đất đặc thù, tránh áp dụng một mức giá đồng loạt.

Ngoài ra, Vars kiến nghị nghiên cứu tách riêng căn cứ để tính đền bù và tiền sử dụng đất. Cụ thể, giá đền bù phải bám sát giá thị trường để bảo đảm quyền lợi người dân; còn tiền sử dụng đất của doanh nghiệp cần có chính sách ưu đãi, tạo điều kiện xác định giá bán hợp lý.

“Chi phí tiếp cận đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản. Việc chậm trễ trong thống nhất cơ chế sẽ gây tổn thất đáng kể cho doanh nghiệp. Do đó, nên sớm có hướng dẫn rõ ràng và đồng bộ. Trường hợp việc thống nhất gặp khó khăn hoặc kéo dài thì chủ động đề xuất các phương án thay thế”, Vars nhận định.

Liên quan đến bảng giá đất, bà Nguyễn Quỳnh Trang, Savills Hà Nội, cho biết dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 mới đây có đề xuất phương án xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa tại những nơi có bản đồ địa chính số. Đây là một bước cải cách được đánh giá cao, góp phần minh bạch hóa việc định giá đất… Tuy nhiên, việc triển khai bảng giá chi tiết đến từng thửa còn gặp nhiều thách thức, chủ yếu do hạ tầng dữ liệu đất đai toàn quốc hiện chưa đầy đủ và đồng bộ.

Vì vậy, để bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế, cần tích hợp nhiều lớp dữ liệu từ bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, đến điều kiện môi trường thành một hệ thống chuẩn hóa, có cơ chế cập nhật thường xuyên và kiểm soát chất lượng. Ngoài ra, thay vì áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, một lộ trình triển khai theo từng giai đoạn sẽ khả thi hơn. Cụ thể, các đô thị có hạ tầng số phát triển như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng có thể là những địa phương tiên phong, từ đó mở rộng dần khi các tỉnh thành khác đủ điều kiện.

Anh Khoa