Bài 1: Chung cư hạng sang khổ vì quá tải… du khách

Trong khi chính quyền vẫn đang loay hoay với chuyện cấm hay quản, thì hoạt động này đang làm dấy lên 2 làn sóng dư luận trái chiều của người dân, gồm cần được pháp luật bảo vệ hoạt động kinh doanh hợp pháp và luồng ý kiến không đồng thuận với việc đem căn hộ ở cho khách du lịch thuê lưu trú ngắn hạn, gây ảnh hưởng đến đời sống, sinh hoạt của người dân khác trong các chung cư…

Cư dân và chủ sở hữu các căn hộ, văn phòng có nhân viên lưu trú (officetel) tại chung cư River Gate Residence (số 151-155 Bến Vân Đồn, quận 4, TP Hồ Chí Minh) cho biết, năm 2018 chung cư này được đưa vào vận hành với các chức năng và tầng được phân chia theo Giấy phép xây dựng ngày 19/8/2016. Trong đó tầng 1 - 3 dành cho chức năng phòng sinh hoạt cộng đồng, thương mại - dịch vụ; tầng 4 - 6 sử dụng cho mục đích officetel. Tại tháp A, tầng 7 được sử dụng làm phòng sinh hoạt cộng đồng, thương mại - dịch vụ cho khu ở; tầng 8-27 có mục đích làm căn hộ. Tháp B từ tầng 7-20 sử dụng làm officetel, từ tầng 21-33 sử dụng cho mục đích căn hộ và phòng kỹ thuật. Giấy phép xây dựng cấp cho dự án này cũng ghi rõ: "Phần diện tích chức năng officetel thuộc dự án không có chức năng ở".

Vấn đề quản lý cần được đặt ra khi sẽ còn nhiều chủ căn hộ tham gia cho thuê trên Airbnb.

Như vậy RiverGate Residence là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, bao gồm 3 loại là căn hộ ở, officetel và trung tâm thương mại, không có mô hình căn hộ du lịch theo quy định trên của UBND thành phố. Từ các căn cứ này, nhiều cư dân ở đây cho rằng việc kinh doanh dịch vụ du lịch, lưu trú ngắn ngày là không đúng công năng đã được phê duyệt. Nhưng kể từ khi UBND thành phố ban hành Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND ngày 27/2/2025 (Quyết định 26) quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, tình trạng khách du lịch lưu trú ngắn ngày tại chung cư này vẫn không có gì thay đổi, thậm chí còn tệ hơn.

Người dân chung cư hạng sang này còn phản ánh, trong khi các chung cư khác ở địa bàn quận 4 như Gold View, Millenium, The Tresor, Icon 56, Saigon Royal cùng rất nhiều chung cư khác tại thành phố như Vinhomes Grand Park, Masterise Centre Point, Lumiere Riverside… đã ra khuyến nghị và quy định cấm cho thuê lưu trú du lịch ngắn ngày, thì hoạt động này vẫn diễn ra rầm rộ hằng ngày tại River Gate Residence. Các chung cư khác cấm, nên khách du lịch lưu trú ngắn ngày dồn sang chung cư RiverGate Residence. Hằng ngày sảnh chung cư đều bị quá tải. Du khách với ba lô, túi xách, valy hành lý ngồi la liệt trong sảnh, ngoài hành lang chung, trước các cửa hàng tiện lợi và trên cả bậc thềm chung cư tạo nên cảnh vô cùng nhếch nhác. Số lượng khách lưu trú ngắn ngày quá cao gây quá tải hệ thống thang máy của chung cư khiến việc bảo trì xảy ra liên tục, gây mất an toàn và tốn kém cho quỹ bảo trì của cư dân.

Cư dân chung cư phải sống trong sự bất ổn và lo lắng, đã nhiều lần cư dân phản ánh vấn đề này đến BQT và BQL chung cư nhưng nhận lại là sự im lặng; không nhận được câu trả lời thỏa đáng. Nhiều người dân chung cư đã tự ý căng băng rôn phản đối phía ngoài căn hộ. Dù được địa phương vận động, nhưng ngày 23/4, khi chúng tôi có mặt vẫn còn một số băng rôn chưa được cư dân gỡ xuống.

Trái ngược với tình trạng trên, ngay sau khi UBND thành phố ban hành Quyết định 26, bà Nguyễn Thương Hoài (phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức) đã đại diện cho tập thể cư dân có căn hộ cho thuê trên nền tảng Airbnb gửi kiến nghị tới ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND thành phố. Đại diện các cư dân này đề nghị lãnh đạo thành phố trả lời rõ Quyết định số 26 và Luật Nhà ở 2023 có cấm hoạt động cho thuê nhà ngắn ngày qua dịch vụ Airbnb hay không? Nếu cấm, UBND thành phố dựa theo quy định pháp luật nào để cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày? Nếu không cấm, người dân phải thực hiện những thủ tục nào, đáp ứng những điều kiện nào? Theo bà Hoài, quyết định trên đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của người cho thuê nhà khi các BQT, BQL căn cứ vào đó để tự đưa ra những quy định chỉ cho thuê căn hộ có thời hạn tối thiểu 30 ngày và phải nộp hợp đồng thuê trước từ 2 - 7 ngày trước khi khách thuê vào ở là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, cần được UBND thành phố có biện pháp xử lý.

Căn cứ kèm theo được bà Hoài đưa ra là văn bản trả lời của Bộ Xây dựng, trong đó đã nêu rõ: Theo Luật Nhà ở năm 2023, chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm. Luật Nhà ở 2023 cũng không có quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư để ở. Trường hợp cho thuê nhà ở, bao gồm cả hình thức cho thuê qua Airbnb, thì các bên phải lập hợp đồng thuê nhà và kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch còn phải thực hiện theo quy định pháp luật về du lịch.

Ngày 31/3, Phó Chủ tịch UBND thành phố Bùi Xuân Cường đã giao Sở Xây dựng phối hợp các đơn vị liên quan căn cứ Luật Nhà ở; các Nghị quyết của Quốc hội về mô hình chính quyền đô thị, cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh; quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn và kết quả đánh giá tình hình thực tế thời gian qua đối với việc quản lý, xử lý các vấn đề phát sinh từ mô hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư nhằm đảm bảo ANTT, an toàn cho người dân đang sinh sống tại đây. Đồng thời nghiên cứu kiến nghị cơ chế phát triển kinh tế, du lịch để đề xuất UBND thành phố xem xét.

Góp ý về vấn đề này, Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, quy định cấm "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở" không phải mới được quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2023, mà trước đó, nội dung này cũng đã được quy định tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014. Vấn đề đặt ra là vì sao trong 10 năm thực thi Luật Nhà ở 2014, mặc dù đã có quy định cấm trên nhưng không gây khó khăn, không cản trở hoạt động của các chủ sở hữu căn hộ chung cư cho thuê lưu trú ngắn ngày trên ứng dụng Airbnb.

Ngược lại, chỉ sau khi Luật Nhà ở 2023 quy định lại nội dung này, thì UBND TP Hồ Chí Minh mới ban hành Quyết định 26 mới dẫn đến việc các BQL nhà chung cư trên địa bàn không cho phép các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư được cho thuê lưu trú ngắn ngày theo ứng dụng Airbnb. "Vì sao chỉ có TP Hồ Chí Minh ban hành quy định không cho phép đối với hoạt động cho thuê căn hộ để lưu trú ngắn ngày trên ứng dụng Airbnb, trong lúc các địa phương khác không cấm" là băn khoăn của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố.

Bảo Sơn