Thị trường địa ốc vào chu kỳ mới, hàng loạt mã cổ phiếu rục rịch tăng tốc
Nhà đầu tư nên cân nhắc chọn lọc cổ phiếu có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; tập trung phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp ở nội đô, ven trung tâm; năng lực triển khai bán hàng và xoay chuyển tốt và giữ được vị thế trong bối cảnh kinh tế biến động, bất động sản khó khăn...
Thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào chu kỳ hồi phục mới từ năm 2025, với giao dịch tăng mạnh ở các dự án pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực và đầu tư tại khu vực nội đô hoặc vùng ven có hạ tầng phát triển.
6 YẾU TỐ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG ĐỊA ỐC BƯỚC VÀO GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN MỚI
Trong báo cáo nghiên cứu và phân tích vừa công bố, Chứng khoán Yuanta dự báo sự phục hồi của thị trường bất động sản từ nửa sau năm 2025 được hỗ trợ bởi 6 yếu tố chính.
Thứ nhất, Chính phủ đang đơn giản hóa các thủ tục hành chính và thúc đẩy nỗ lực nâng cao nền kinh tế. Việc sửa đổi một số luật quan trọng trong năm ngoái đã đơn giản hóa các quy trình hành chính.
Thứ hai, lãi suất vay mua nhà đã ổn định ở mức thấp, với lãi suất khuyến mãi từ 5,5-7,5%/năm. Ngay cả việc tăng 0,5 - 1 điểm phần trăm cũng khó có thể ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý thị trường bất động sản. Lãi suất khuyến mãi từ 5,5-7,5%/năm cho các kỳ hạn từ 12-36 tháng.
Nguồn: Chứng khoán Yuanta
Theo lời kêu gọi của Thủ tướng nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản, Vietcombank, Agribank và BIDV đang cung cấp lãi suất rẻ 5,5% mỗi năm trong 5 năm cho những người vay dưới 35 tuổi. Nhiều ngân hàng khác cũng đang cung cấp lãi suất vay mua nhà khuyến mãi với các điều khoản và điều kiện khác nhau.
Thứ ba, nguồn cung đang cải thiện, được thúc đẩy bởi động lực tích cực từ các cải cách hành chính. Dư nợ vay mua nhà tăng cho thấy sức bền của tâm lý người mua nhà. Các khoản vay của người mua nhà đã tăng 0,54% tính từ đầu năm đến cuối quý 1/2025, duy trì động lực tích cực sau khi tăng 11,94% trong suốt năm 2024. Đây là một sự phục hồi đáng kể so với mức tăng trưởng tối thiểu 0,08% so với cùng kỳ năm trước ghi nhận trong năm 2023.
Tiêu thụ thép trong quý 1/2025 đạt kỷ lục mới với 2,6 triệu tấn, tăng 9% so với quý trước và tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Con số này của cả năm 2024 là 8% và năm 2023 giảm 11%. Việc sử dụng thép không nhất thiết chỉ dành cho bất động sản nhà ở, nhưng con số tăng trưởng này cũng cho thấy sự tăng trưởng trong lĩnh vực xây dựng nhà ở.
Thứ tư, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản vẫn tiếp tục. “Niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam trong những tháng gần đây là tương đối mạnh mẽ. Điều này thể hiện sự khác biệt chính so với chu kỳ suy thoái trước đó của thị trường từ 2008-2013, khi niềm tin của nước ngoài rất kém. Tâm lý FDI mạnh mẽ hơn đối với bất động sản cho thấy sự phục hồi nhanh hơn lần này”, theo Yuanta.
Cuối cùng, các xu hướng nhân khẩu học tích cực vẫn tồn tại, hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực tế. Việt Nam đang ở giai đoạn cuối của "thời kỳ dân số vàng", với khoảng một thập kỷ còn lại trước khi số lượng người phụ thuộc (trẻ em và người già) gia tăng bắt đầu tạo ra gánh nặng đáng kể cho lực lượng lao động.
Vì vậy, từ góc độ phát triển kinh tế dài hạn, nhân khẩu học không hoàn hảo, nhưng những thuận lợi này sẽ tiếp tục tồn tại thêm một thập kỷ nữa.
Tương tự, Agriseco Research cũng dự báo thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ hồi phục mới trong năm 2025. Các phân khúc như đất nền, biệt thự, nhà riêng sẽ lần lượt hồi phục sau chung cư. Lượng giao dịch sẽ gia tăng, tập trung ở các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp nhu cầu ở thực và đầu tư quanh nội đô hoặc tỉnh thành ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển.
Phân khúc nhà ở xã hội dự báo cũng sẽ hồi phục với nhiều dự án được triển khai. Các phân khúc nghỉ dưỡng sẽ cải thiện dần từ cuối năm nay khi nguồn cung mở mới và du khách quốc tế tăng.
Nhìn chung, lợi nhuận và doanh số bán hàng của doanh nghiệp bất động sản năm 2025 dự kiến sẽ ghi nhận cải thiện hơn so với năm 2024 nhờ các dự án bất động sản hầu hết được bàn giao trong 2-3 năm tới và kinh tế hồi phục, niềm tin người dân trở lại. Lợi nhuận vẫn có sự phân hóa, tập trung ở các chủ đầu tư uy tín, có dự án bán đầy đủ pháp lý, cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.
“ĐÓN SÓNG” CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN
Với những kỳ vọng tích cực vào thị trường bất động sản trong thời gian tới, Agriseco Research khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc chọn lọc cổ phiếu có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; tập trung phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp ở nội đô, ven trung tâm; năng lực triển khai bán hàng và xoay chuyển tốt; và giữ được vị thế trong bối cảnh kinh tế biến động, bất động sản khó khăn.
Nguồn: Agriseco Research
Hiện tại, mặt bằng định giá của nhóm bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,7x lần, thấp hơn so với mức 2,3x lần bình quân 5 năm quá khứ. Hiệu suất nhóm ngành bất động sản từ đầu năm 2025 đã có dấu hiệu hồi phục 60% so với VN-Index tăng 6% sau giai đoạn giảm/đi ngang năm 2024. Điều này phản ánh kỳ vọng ngành bất động sản đang được Chính phủ hỗ trợ về pháp lý, nguồn cung và nhu cầu đang dần cải thiện.
Về mặt định giá, nhóm phân tích Agriseco nhận định cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đã có mức tăng tốt và vẫn trong vùng định giá thấp so với triển vọng kinh doanh giai đoạn 2-3 năm tới tích cực, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.
Nguồn: Agriseco Research
Theo đó, Agriseco Research đưa ra 4 doanh nghiệp có mức định giá phù hợp so với tiềm năng tăng trưởng kết quả kinh doanh trong tương lai cũng như tình hình tài chính lành mạnh, an toàn và sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi hưởng lợi từ đầu tư công.
Ngoài ra, hầu hết dự án của các doanh nghiệp bất động sản dưới đây đã được tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, tránh rủi ro về việc tăng chi phí đầu tư khi thay đổi chính sách giá đất theo thị trường. Trong đó bao gồm: Nam Long (mã chứng khoán: NLG); Vinhomes (mã chứng khoán: VHM); Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH); Hodeco (mã chứng khoán: HDC).
Trong khi đó, Yuanta ưu tiên các nhà phát triển chất lượng với bảng cân đối tài chính mạnh và các dự án sắp ra mắt rõ ràng. Lựa chọn hàng đầu là mua KDH và NLG. Cũng có một nhà phát triển đang nổi lên với tiềm năng thu nhập mạnh mẽ trong tương lai là DXG.
Ngoài ra, các nhà phát triển mới nổi (ví dụ: SCR, AGG, NTL, HQC) và các công ty dịch vụ bất động sản (ví dụ: DXS, CRE, KHG, NRC) đang nằm trong danh sách theo dõi vì họ có khả năng hưởng lợi từ giai đoạn mở rộng tiếp theo của thị trường bất động sản.
