Thị trường bất động sản phía Nam sẵn sàng cho 'sóng' phục hồi mới cuối năm 2025

Ba kịch bản tăng trưởng được dự báo

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý 3 của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), quý 3/2025, giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và loại hình sản phẩm.

Thị trường bất động sản phía Nam đang dần thoát khỏi giai đoạn trầm lắng, bước sang nhịp phục hồi rõ nét.

Tại các thị trường trọng điểm (Hà Nội, Tp.HCM) ghi nhận mức tăng 2–5% theo quý ở phân khúc thấp tầng và 5–7% ở phân khúc căn hộ. Tại các thị trường khác có mức tăng khiêm tốn 2–3%.

Hiện nay khách hàng tham gia thị trường với tâm thế cởi mở, nhưng khá cân nhắc lựa chọn sản phẩm bất động sản. Một bộ phận nhà đầu tư/khách mua sẵn sàng "xuống tiền" tận dụng lãi suất thấp, cùng loạt chính sách bán hàng và phương án tài chính hấp dẫn từ chủ đầu tư. Tại một số dự án khách hàng có thể ký hợp đồng mua bán khi chỉ cần thanh toán từ 10%.

Những tín hiệu tích cực này được củng cố bởi các yếu tố vĩ mô: pháp lý được gỡ vướng, nguồn cung dồi dào, lãi suất thấp cùng với sự thanh khoản cao,... tất cả đang góp phần giúp các doanh nghiệp bất động sản tái thiết hoạt động đầu tư kinh doanh và củng cố vốn hóa.

Sự sôi động của thị trường bất động sản thể hiện rõ nét qua các hoạt động hợp tác, M&A, sự trở lại của các chủ đầu tư ngoại, và sự xuất hiện của nhiều "gương mặt mới" làm phong phú nguồn cung bất động sản. Tính đến tháng 9/2025 số lượng doanh nghiệp tăng thêm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng 96% so với cùng kỳ, trong đó số lượng doanh nghiệp thành lập và quay trở lại hoạt động tăng thêm 1.699 đơn vị, trong khi giải thể và tạm ngừng hoạt động chỉ tăng thêm 373 đơn vị. Song song đó, vốn hóa doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ, phản ánh sức khỏe tài chính và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Theo FERI dự báo, quý IV/2025 sẽ chứng kiến những chuyển biến tích cực hơn khi nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý III. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng và khả năng hấp thụ vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, qua đó hình thành ba kịch bản khác nhau:

Kịch bản lý tưởng:Nguồn cung mới tăng mạnh 40–50%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 8–9%, giá bán tăng 10–15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40–45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, phản ánh khả năng thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng.

Kịch bản kỳ vọng:Nguồn cung mới tăng 25–35%, lãi suất ở mức 9–11%, giá bán tăng 5–10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35–40%. Đây được xem là kịch bản khả thi nhất, thể hiện xu hướng phục hồi bền vững và tích cực hơn.

Kịch bản thách thức:Nguồn cung mới chỉ tăng 5–15%, lãi suất thả nổi lên 10–12%, giá bán tăng nhẹ 2–5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20–30%. Đây là kịch bản thận trọng, phản ánh khả năng thị trường hồi phục chậm.

Các chuyên gia nhận định, quý III/2025 là giai đoạn thị trường củng cố nền tảng và chuyển nhịp phục hồi. Niềm tin dần quay trở lại, dòng vốn bắt đầu khơi thông, trong khi hoạt động đầu tư và kinh doanh được đẩy mạnh nhưng vẫn theo hướng thận trọng. Bước sang quý IV, thị trường sẽ nhận được nhiều lực đỡ quan trọng từ chính sách vĩ mô, hạ tầng và các giải pháp hỗ trợ tín dụng.

Thị trường bước vào “nhịp phục hồi thận trọng”

Bà Nguyễn Đình Hải My, chuyên gia của FERI, nhận định quý IV/2025 sẽ là giai đoạn thị trường định hình lại xu hướng dòng tiền. Nhà đầu tư không còn “đặt cược” vào kỳ vọng ngắn hạn mà chuyển hướng sang các tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý hoàn thiện và khả năng khai thác dài hạn.

Bà Nguyễn Đình Hải My, chuyên gia của FERI, nhận định quý IV/2025 sẽ là giai đoạn thị trường định hình lại xu hướng dòng tiền.

Giá bán, nhu cầu và giá thuê đều tăng, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ rệt của cầu thực, cũng như sự chuyển biến tâm lý từ “quan sát” sang “tham gia” thị trường. Dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung ở các đô thị lớn và những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng. Trong đó, phân khúc chung cư và nhà ở gắn với hạ tầng phát triển được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Tuy nhiên, bà My cũng nhấn mạnh sự cẩn trọng vẫn là yếu tố cần thiết. Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và vị trí hưởng lợi hạ tầng, tránh rủi ro đến từ việc “thổi giá”.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group, dự báo phân khúc căn hộ tại Tp.HCM và vùng lân cận sẽ có nhiều khởi sắc trong quý IV/2025, nhờ loạt dự án mới bước vào giai đoạn truyền thông và chuẩn bị mở bán. Dự kiến, nguồn cung dao động khoảng 10.000–13.000 căn, trong đó gần một nửa đến từ Bình Dương (cũ).

Theo ông Lâm, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm Tp.HCM, trong khi hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các khu vực vùng ven. Cạnh tranh giữa các dự án ngày càng rõ nét thông qua chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, quà tặng mở bán, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán, giúp người mua dễ dàng tiếp cận hơn và có nhiều lựa chọn phù hợp.

Kim Ngân