Tài sản đã được xử lý đúng pháp luật cho ngân hàng nhưng lại bị cấm chuyển dịch

Sau khi tất toán nợ xấu và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông L.M.T vẫn không thể hoàn tất thủ tục sang tên do tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo yêu cầu của bên cho vay trước. Quyết định này đang bị khiếu nại vì cho rằng không đúng quy định pháp luật.

Từ hợp đồng vay 70 tỷ đồng đến việc sang tên đất bất thành

Ngày 25/4/2022, do phát sinh nhu cầu trong việc làm ăn chung, ông N.T.V đã ký hợp đồng vay ông N.T.H 70 tỷ đồng, có xác nhận của Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ với thời hạn vay là 6 tháng, không có tài sản thế chấp. Sau đó, ông V đã thanh toán cho ông H tiền lãi là hơn 40 tỷ đồng theo điều khoản hợp đồng.

Vợ chồng ông V đứng tên trên 3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số seri CI 781909 mua ngày 31/8/2021; số CI 781923 và số CI 781922 mua ngày 27/1/2022, gồm các thửa đất số 1042, 1045, 1055 thuộc Tờ bản đồ số 47, phường Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh.

Sau đó, vợ chồng ông V đã dùng các quyền sử dụng đất này bảo lãnh cho một doanh nghiệp vay vốn tại Ngân hàng N - Chi nhánh Sài Gòn. Tiếp đó, ngày 29/9/2023, ông V đã chuyển các quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng N - Chi nhánh Sài Gòn, sang Chi nhánh 5 Ngân hàng A với mục đích làm tài sản bảo lãnh tín dụng cho 2 doanh nghiệp là Công ty TNHH Thương mại KT, Công ty TNHH Thương mại TL.

Đến cuối năm 2024, khoản vay của hai doanh nghiệp này thành nợ xấu nhóm 5 nên Chi nhánh 5 Ngân hàng A đã khởi kiện nhằm thu giữ, bán tài sản, thu hồi nợ xấu. Vụ án đã được TAND quận 1 có Thông báo thụ lý số 01/2025/GB-TA ngày 14/1/2025.

Trong quá trình này, ngày 10/6/2025, Chi nhánh 5 Ngân hàng A, đã có Thông báo với nội dung: “Yêu cầu Bên bảo đảm tự xử lý tài sản đảm bảo để thanh toán nợ vay Bên vay chậm nhất ngày 15/6/2025. Quá thời gian trên, Bên đảm bảo đồng ý bàn giao tài sản đảm bảo cho Chi nhánh 5 Ngân hàng A bán đấu giá thu hồi nợ theo quy định”.

Qua tìm hiểu, một cá nhân là ông L.M.T đồng ý nhận chuyển nhượng lại khoản nợ này với giá trị là 33,4 tỷ đồng. Ngày 16/6/2025, các bên đã có cuộc họp tại Chi nhánh 5 Ngân hàng A về phương án người mua là ông T đồng ý nhận chuyển nhượng với giá trị 33,4 tỷ đồng. Sau khi được sự đồng ý của ngân hàng, ngày 18/6/2025, vợ chồng ông V đã ký Hợp đồng hứa chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng số 01/2025/HĐHCN-NCN với ông T theo hình thức giao dịch ký hợp đồng công chứng treo. Tiếp đó, ông T dùng tiền thanh toán của mình cùng chủ tài sản nộp tiền vào ngân hàng tất toán nợ xấu; nhận bàn giao các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng tiếp theo là phát hành Hợp đồng công chứng, xóa thế chấp, đăng bộ sang tên.

Ngày 26/6/2025, Chi nhánh 5 Ngân hàng A có thông báo xác định chính thức giá trị thu nợ tín dụng là 33,4 tỷ đồng, để các bên có căn cứ thực hiện. Sau khi ngân hàng thu đủ số tiền 33,4 tỷ đồng thì sẽ giải chấp các tài sản trên cho ông V để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho ông T.

Ngày 1/7/2025, ông T đã chuẩn bị đủ số tiền, đồng thời Phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ xác nhận các tài sản đang thực hiện giao dịch bình thường không bị tranh chấp, ngăn chặn, kê biên, thi hành án và hoàn toàn đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng. Các bên thực hiện hoàn tất các thủ tục như giao kết, hoàn thành ký kết 3 hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng theo lời chứng của công chứng viên Phạm Thị Hiền tại Hợp đồng chuyển nhượng số 018775/2025/CCGD; Hợp đồng chuyển nhượng số 018776/2025/CCGD; Hợp đồng chuyển nhượng số 018777/2025/CCGD.

Ngày 2/7/2025, ông T nộp hồ sơ và được thụ lý hồ sơ thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên tại Chi nhánh số 6 Văn phòng đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh, theo các Biên nhận số: H29.14.10.22-250702-1729; H29.14.10.22-250702-1700; H29.14.10.22-250702-1868.

Nhưng bất ngờ đến ngày 14/7/2025, ông V lại nhận được phản hồi từ Văn phòng đăng ký đất đai là thủ tục đất đai phải tạm ngừng vì TAND khu vực 2 TP Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định áp dụng khẩn cấp tạm thời. Lý do là ông H đã có đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng vay tiền năm 2022 với ông V, đồng thời ông H cũng yêu cầu TAND khu vực 2 tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông V với ông T.

Ngoài ra, ông H cũng có đơn đề nghị áp dụng khẩn cấp tạm thời nên ngày 11/7/2025, TAND khu vực 2 đã ban hành Quyết định số 01/2025/QĐ-BPKCTT về cấm chuyển dịch các thửa đất đứng tên vợ chồng ông V. Khi nhận được thông tin này, ông T đã yêu cầu vợ chồng ông V hoàn trả lại tiền và chịu tiền phạt vi phạm hợp đồng tương đương với khoản tiền thanh toán như nội dung giao kết đã ký.

Nhận thấy dấu hiệu bất thường, ông V đã làm đơn khiếu nại với dẫn chứng là việc cấm chuyển dịch này là không đúng pháp luật, xâm phạm quyền và nghĩa vụ của công dân. Ông V khẳng định quyền sử dụng các thửa đất đã được thế chấp tại Chi nhánh 5 Ngân hàng A và vợ chồng ông đã phải tuân thủ việc xử lý tài sản thu hồi nợ xấu. Vợ chồng ông đã đồng thuận với các bên để bán tài sản nhằm mục đích cho Chi nhánh 5 Ngân hàng A thu nợ đúng pháp luật về tín dụng.

Ngoài ra, các thửa đất của vợ chồng ông V không phải là tài sản dùng để đảm bảo trực tiếp trong Hợp đồng vay tiền với ông H, nên không thể xem là tài sản đang tranh chấp cho vụ án mà ông H đang khởi kiện.

Về pháp lý thì các thửa đất này vẫn chưa được hoàn thành thủ tục xóa thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai, nên vẫn là tài sản đang được thế chấp tại Chi nhánh 5 Ngân hàng A, vẫn có liên quan nghĩa vụ trực tiếp đối với giá trị khoản vay đã bị nợ xấu.

Mục đích chuyển nhượng cho ông T là để Chi nhánh 5 Ngân hàng A thực hiện việc thu hồi nợ đúng pháp luật. Giá thu được từ việc chuyển nhượng tài sản nhỏ hơn nghĩa vụ nợ gốc và lãi vay nên đã được Hội đồng tín dụng Ngân hàng A chấp thuận giảm lãi vay và thu hết toàn bộ giá trị chuyển nhượng có được.

Bên cạnh đó, giá trị thanh toán trước vào ngày 1/7/2025 của bên nhận chuyển nhượng là ông T hoàn toàn không liên quan đến bất kỳ nghĩa vụ nào trong tranh chấp giữa bên bán là vợ chồng ông V với bên tranh chấp trong Hợp đồng vay tiền đã ký ngày 25/4/2022 là ông H.

Nhận định pháp lý

Theo ý kiến của bà Nguyễn Thị Thu Hiền, Trợ lý luật sư, Hãng luật MKLaw, việc TAND khu vực 2 TP Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 01/2025/QĐ-BPKCTT ngày 11/7/2025 áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “cấm chuyển dịch quyền sử dụng đất” đối với 3 thửa đất đứng tên vợ chồng ông N.T.V là không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Thứ nhất, các quyền sử dụng đất này đã được thế chấp hợp pháp tại Ngân hàng A, hợp đồng thế chấp đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, qua đó phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ hai, theo điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 02/2020/HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch hoặc phong tỏa tài sản bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng, trừ trường hợp người yêu cầu áp dụng là bên nhận bảo đảm. Trong vụ việc này, ông N.T.H - người yêu cầu áp dụng - không phải là bên nhận bảo đảm, do đó việc áp dụng biện pháp là không có căn cứ pháp luật.

Thứ ba, các quyền sử dụng đất nói trên không phải là tài sản trực tiếp bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng vay giữa ông V và ông H, không nằm trong phạm vi “tài sản đang tranh chấp” của vụ kiện hợp đồng vay tiền, nên không thuộc đối tượng áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch theo khoản 7 và khoản 11 Điều 114, Điều 121 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Xét về mặt pháp lý, Quyết định số 01/2025/QĐ-BPKCTT cần được xem xét hủy bỏ để bảo đảm sự tuân thủ nguyên tắc thượng tôn pháp luật, bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp và quyền tự do định đoạt tài sản của cá nhân, đồng thời duy trì tính an toàn pháp lý cho các giao dịch bảo đảm và giao dịch chuyển nhượng bất động sản đã được xác lập hợp pháp.

Trung Kiên