Sửa Luật Đất đai: Không nên bỏ quy định các giao dịch bắt buộc phải công chứng

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang chủ trì soạn thảo Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (Dự thảo). Hồ sơ dự án luật đã hoàn thiện, đang trong bước lấy ý kiến thành viên Chính phủ, chờ Thủ tướng ký để trình Quốc hội.

Dự thảo được đánh giá có nhiều điểm tiến bộ. Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, vẫn còn những quy định cần được xem xét kỹ để tránh phát sinh vướng mắc khi áp dụng, đặc biệt là nội dung liên quan đến công chứng, chứng thực.

Chuyên gia góp ý không nên bỏ quy định các giao dịch bắt buộc phải công chứng khi sửa luật đất đai. Ảnh: NGUYỄN CHÍNH

Quy định rút gọn dễ gây lúng túng

Tại Khoản 2 Điều 1 của Dự thảo (sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai), có nêu quy định “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”. Đáng chú ý, điều luật này không kèm theo điều khoản Chính phủ sẽ có hướng dẫn chi tiết thi hành.

Trong khi đó, Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hiện hành quy định cụ thể các trường hợp buộc phải công chứng, chứng thực, như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản... Ngoài ra còn quy định việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo pháp luật công chứng, chứng thực.

ThS Nguyễn Đình Thịnh, Phó Trưởng Văn phòng công chứng Nguyễn Đình Thịnh, phân tích: Luật Công chứng 2024 chỉ quy định “Giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định hoặc luật giao Chính phủ quy định phải công chứng”. Bản chất Luật Công chứng chỉ quy định về mặt hình thức chứ không quy định cụ thể các loại giao dịch về quyền sử dụng đất”.

Theo ông Thịnh, quy định cụ thể trong Luật Đất đai hiện hành giúp người dân dễ hiểu, dễ tra cứu, hạn chế rủi ro. Nếu chỉ dẫn chiếu sang Luật Công chứng thì người dân và cả cơ quan áp dụng pháp luật có thể lúng túng trong việc xác định giao dịch nào bắt buộc công chứng, giao dịch nào không.

Hệ quả là có thể phát sinh tình huống hợp đồng được lập bằng giấy tay nhưng không được công chứng, đến khi làm thủ tục sang tên thì cơ quan đăng ký từ chối, gây ách tắc. Hoặc người dân thiếu hiểu biết, bị “gài” trong các giao dịch giấy tay, dẫn đến tranh chấp khó giải quyết.

“Do đó, cần quy định cụ thể những loại giao dịch đất đai buộc phải công chứng. Chỉ khi đó mới đảm bảo minh bạch và giảm rủi ro pháp lý”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Luật Đất đai cần quy định cụ thể các giao dịch phải công chứng để bảo đảm tính minh bạch nhằm hạn chế rủi ro. Ảnh: NGUYỄN CHÍNH

Không quy định cụ thể sẽ làm tăng rủi ro

Luật sư Nguyễn Phước Vẹn (Đoàn Luật sư TP.HCM) thì phân tích rằng Luật Công chứng 2024 không trực tiếp điều chỉnh các loại giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải công chứng, mà chỉ nêu nguyên tắc chung.

Ông dẫn chứng: Các quy định tại Điều 56 - công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, Điều 59, 60 - công chứng văn bản phân chia hoặc từ chối nhận di sản thừa kế đều chỉ diễn giải về hình thức công chứng, chứ không quy định cụ thể đó là giao dịch bắt buộc.

Như vậy, Luật Công chứng năm 2024 đang thực hiện đúng tinh thần, nguyên tắc của mình, khẳng định những giao dịch phải công chứng là những giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao. Tuy nhiên luật này không điều chỉnh trực tiếp loại giao dịch về quyền sử dụng đất phải công chứng.

Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 cũng đang thể hiện đúng tinh thần, không trái với Luật công chứng năm 2024.

Do đó, theo Luật sư Vẹn, nếu Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai này được thông qua, bỏ đi quy định liệt kê các loại giao dịch phải công chứng sẽ dẫn đến một thực trạng là cả Luật Công chứng và Luật đất đai đều không có quy định cụ thể về loại giao dịch về quyền sử dụng đất phải công chứng. Điều này sẽ gây bất cập, tắc nghẽn trong việc áp dụng luật, dẫn đến nguy cơ tiếp tục sửa Luật Đất đai.

Luật sư Nguyễn Phước Vẹn kiến nghị giữ nguyên quy định tại Khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024, tức là tiếp tục liệt kê rõ các loại hợp đồng, văn bản phải công chứng.

Cuối cùng cả hai chuyên gia đều cho rằng: Có thể thấy, mục tiêu sửa đổi Luật Đất đai là nhằm đơn giản hóa, tránh chồng chéo pháp luật. Tuy nhiên, việc bỏ đi danh mục cụ thể về giao dịch phải công chứng dễ tạo ra khoảng trống pháp lý, gây khó khăn cho người dân, cơ quan công chứng và cả cơ quan đăng ký đất đai khi thực hiện thủ tục. Đây là vấn đề cần Quốc hội cân nhắc thấu đáo trước khi thông qua dự thảo luật.

NGUYỄN CHÍNH