Quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất: Gánh nặng cho doanh nghiệp?

Truy thu 5,4%/năm, người mua nhà phải gánh

Dự thảo Nghị định 103/2024 quy định, doanh nghiệp phải gánh “án phạt” vì lỗi chậm định giá đất trong các trường hợp các dự án đã được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi hình thức thuê đất từ trả tiền hàng năm sang trả một lần trước ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), nhưng chưa được xác định giá đất thì vẫn phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Mức thu bổ sung là 5,4%/năm tính trên số tiền phát sinh. Điều này đồng nghĩa, thời gian chờ định giá đất càng lâu, doanh nghiệp càng phải trả thêm nhiều tiền, dù không có lỗi.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh miền Bắc, đề xuất này đang tạo gánh nặng tài chính lớn và phi lý cho doanh nghiệp. Ông phân tích, khi được giao đất, chủ đầu tư đã phải bỏ vốn để đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, trong khi chưa thể kinh doanh hay mở bán sản phẩm do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. “Dự án chưa tạo ra doanh thu nhưng doanh nghiệp đã phải chịu lãi vay, chi phí đầu tư ban đầu, nay lại gánh thêm khoản truy thu 5,4%/năm vì cơ quan nhà nước chậm xác định giá đất là điều bất công”, ông Quyết nói.

Thực tế, nhiều dự án mất 3–5 năm mới được phê duyệt giá đất. Với một dự án có 500 căn hộ tại Hà Nội, tiền sử dụng đất ước tính khoảng 500 tỷ đồng, nếu áp dụng mức truy thu 5,4% trong 4 năm, doanh nghiệp sẽ phải nộp thêm hơn 100 tỷ đồng – tương đương 21,6% tổng nghĩa vụ tài chính về đất. Chi phí đội lên này sẽ được tính vào giá thành, khiến giá mỗi căn hộ tăng ít nhất 20%, đẩy giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa tầm với.

Đồng quan điểm này, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty EZ Property cho rằng, trách nhiệm định giá đất là của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp không thể tự định giá để nộp. Vì vậy, nếu dự án chưa được định giá đất mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất thì không khác gì doanh nghiệp chịu phạt khi chưa bị ghi nợ.

Ông Toàn dẫn chứng, một dự án phát triển tại các đại phương có tiền sử dụng đất khoảng 100 tỷ đồng, 1 năm Nhà nước giao đất nhưng chưa tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp mất 5,4 tỷ đồng tiền phạt. Trong khi dự án đã tốn rất nhiều chi phí để giải phóng mặt bằng, chi phí lãi vay ngân hàng. “Việc áp mức truy thu như đang xử phạt doanh nghiệp trong khi họ chưa hề có lỗi là điều vô lý. Cuối cùng người mua nhà vẫn phải gánh, vì tất cả sẽ được cộng vào giá bán”, ông Toản nêu quan điểm.

Nguy cơ bị “phạt” vì lỗi… không do mình gây ra

Không chỉ đại diện doanh nghiệp, nhiều chuyên gia và luật sư cũng bày tỏ sự không đồng tình và cho rằng, vừa thiếu công bằng, vừa gây thêm gánh nặng tài chính trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều trở ngại.

Luật sư Nguyễn Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Đà Nẵng cho rằng, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về mức thu, thời điểm để tính số tiền phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế tồn tại nhiều trường hợp việc chậm xác định giá đất lại không phải vấn đề từ doanh nghiệp mà do chậm trễ của cơ quan nhà nước.

Do đó cần phân biệt rõ trách nhiệm của tổ chức sử dụng đất và trách nhiệm của cơ quan nhà nước, nếu doanh nghiệp chậm cung cấp hồ sơ, làm chậm tiến độ xác định giá đất thì việc truy thu là hợp lý nhưng nếu lỗi thuộc về cơ quan nhà nước thì việc truy thu có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi và tình hình hoạt động của doanh nghiệp.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đến nay nhiều doanh nghiệp có dự án vẫn không thể triển khai do “tắc” ở khâu tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Thực tế cho thấy, chi phí tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành bất động sản. Nếu phát sinh thêm chi phí này, chủ đầu tư buộc phải tính đến phương án điều chỉnh tăng giá bán. Trong khi đó, tại một số đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới suốt thời gian qua, càng khiến việc tăng giá bán trở nên gần như không thể tránh khỏi. “Nếu giá nhà tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở nên khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội”, ông Đính cảnh báo.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhận định, việc buộc doanh nghiệp nộp bổ sung tiền sử dụng đất trong khi lỗi chậm định giá không thuộc về họ là không thỏa đáng, đặc biệt với các dự án đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất từ trước nhưng chưa được phê duyệt phương án giá.

Ánh Phương/VOV.VN