Nhận diện lỗ hổng từ các vụ tranh chấp hợp đồng lớn ở Đà Nẵng

Nhiều lỗ hổng khiến tranh chấp kéo dài, phức tạp

Những năm gần đây, Đà Nẵng ghi nhận tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng, trở thành một trong những trung tâm năng động nhất miền Trung. Song song với đó, các hoạt động ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế giữa doanh nghiệp cũng diễn ra sôi động.

Tuy nhiên, phía sau bức tranh tăng trưởng, vẫn còn tồn tại những vụ tranh chấp hợp đồng có giá trị lớn, kéo dài nhiều năm, gây đình trệ dự án, ảnh hưởng tới môi trường đầu tư và niềm tin thị trường.

Ba vụ việc điển hình như Trung Nam – Dana Ý (tranh chấp đặt cọc 93 tỷ đồng cho 15 ha đất), DAC – Phú Long (nộp 76 tỷ nhưng chưa nhận được đất) và Bách Đạt An – Hoàng Nhất Nam (gần 1.000 khách hàng bị treo quyền lợi), đã phơi bày những khoảng trống pháp lý và bất cập trong cả quá trình thương thảo, ký kết lẫn thực hiện hợp đồng.

Điểm sáng trong các vụ việc trên là quyền khởi kiện, kháng cáo, kháng nghị được bảo đảm; các cấp tòa án đã thực hiện đầy đủ chức năng tố tụng. Ở một số vụ việc như Bách Đạt An – Hoàng Nhất Nam, chính quyền tỉnh Quảng Nam (cũ) đã chủ động vào cuộc, lập tổ công tác tháo gỡ, giúp bảo vệ quyền lợi hàng nghìn khách hàng.

Luật gia Nguyễn Bá Sơn - Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Đà Nẵng.

Tuy nhiên, khoảng tối trong các vụ cũng khá rõ nét khi thời gian giải quyết kéo dài từ 3 - 5 năm; phán quyết ở các cấp có sự khác biệt làm giảm tính dự đoán pháp lý; phần lớn nguyên nhân sâu xa bắt nguồn từ chính lỗ hổng trong hợp đồng ngay từ khi ký kết.

Cụ thể, những lỗ hổng pháp lý lặp lại trong các bản hợp đồng: Thanh toán không gắn với tình trạng pháp lý của tài sản khi nhiều hợp đồng quy định mốc thanh toán theo thời gian cố định, không ràng buộc với việc hoàn tất thủ tục pháp lý (quyết định giao đất, phê duyệt quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính). Điều này buộc bên mua phải trả tiền khi pháp lý chưa đủ, dễ dẫn tới mất cọc hoặc vốn bị "đóng băng".

Tiếp theo là thiếu cơ chế bảo vệ tiền của bên yếu thế. Không áp dụng tài khoản ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng. Khi dự án vướng mắc, tiền của khách hàng hoặc đối tác bị chiếm dụng, rất khó thu hồi.

Ngoài ra là chế tài mất cân đối khi chế tài thường nghiêng về một phía, ví dụ mất toàn bộ cọc nếu bên mua chậm thanh toán, nhưng bên bán chậm bàn giao hoặc chậm hoàn tất pháp lý lại không bị xử lý tương xứng.

Cùng với đó là không dự liệu tình huống pháp lý kéo dài. Hợp đồng thiếu điều khoản "cure period" (thời gian khắc phục) hoặc "step-in" (quyền can thiệp để thực hiện nghĩa vụ khi đối tác chậm trễ do nguyên nhân khách quan).

Thiếu cơ chế phối hợp và bảo vệ bên thứ ba. Cụ thể, trong các hợp đồng phân phối, như vụ Bách Đạt An – Hoàng Nhất Nam, không có ràng buộc nghĩa vụ phối hợp để bảo đảm quyền lợi của khách hàng, cũng không quy định nghĩa vụ liên đới rõ ràng.

Một sai lầm nữa là bỏ qua phương thức giải quyết tranh chấp nhanh gọn. Hầu hết chỉ chọn tòa án, bỏ qua hòa giải hoặc trọng tài thương mại, dẫn tới tranh chấp qua nhiều cấp xét xử, tốn kém thời gian và chi phí.

Những lỗ hổng trên khiến tranh chấp không chỉ dừng ở phạm vi hợp đồng, mà còn lan ra toàn bộ chuỗi cung ứng và thị trường; dự án đình trệ, khách hàng mất niềm tin, nhà cung cấp và ngân hàng gặp rủi ro, doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh. Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản vốn đòi hỏi vốn lớn và pháp lý phức tạp và những rủi ro này tác động trực tiếp đến sức hấp dẫn đầu tư của cả thành phố.

Vì sao cần lựa chọn cơ chế giải quyết qua trọng tài thương mại?

Nếu các bên lựa chọn trọng tài thương mại ngay từ đầu, nhiều tranh chấp có thể được giải quyết trong 6 - 9 tháng, phán quyết có hiệu lực chung thẩm, giữ bí mật kinh doanh và giảm nguy cơ "lật án" như ở tòa.

Trọng tài cũng cho phép chọn trọng tài viên am hiểu chuyên ngành, giúp phân tích chính xác hơn bản chất giao dịch. Tuy nhiên, trọng tài không thể thay thế chức năng quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch, cấp phép.

Vì vậy, với dự án bất động sản, cần kết hợp song song: Trọng tài xử hợp đồng – tài chính với cơ quan hành chính xử pháp lý dự án.

Từ những nhận xét và phân tích trên, tôi tôi khẳng định "Hợp đồng là bản thiết kế của giao dịch và là tuyến phòng thủ pháp lý quan trọng nhất". Trong đó, doanh nghiệp cần: Ràng buộc thanh toán với mốc pháp lý cụ thể; Sử dụng ký quỹ hoặc bảo lãnh để bảo vệ tiền; Thiết kế chế tài cân bằng, minh bạch; Dự liệu kịch bản pháp lý kéo dài và cách xử lý; Ràng buộc nghĩa vụ phối hợp, bảo vệ bên thứ ba; Ưu tiên hòa giải và trọng tài để rút ngắn thời gian xử lý tranh chấp.

Với cơ quan quản lý, cần công khai tình trạng pháp lý dự án, áp dụng cơ chế "một cửa" liên thông, chuẩn hóa hợp đồng mẫu và khuyến khích ADR (giải quyết tranh chấp thay thế) trước tố tụng.

Những tranh chấp hợp đồng kinh tế vừa qua là hồi chuông cảnh tỉnh về tầm quan trọng của việc soạn thảo và thực hiện hợp đồng chặt chẽ, minh bạch, cùng với việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp.

Khi hợp đồng được thiết kế tốt và tranh chấp được xử lý nhanh gọn, đó không chỉ là bảo vệ quyền lợi của các bên, mà còn là bảo vệ uy tín môi trường đầu tư và sức khỏe kinh tế của Đà Nẵng.

Luật gia Nguyễn Bá Sơn - Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Đà Nẵng