Mã hóa bất động sản: Cơ hội không thể bỏ lỡ
Nghị quyết 05/2025/NQ-CP mở đường cho thí điểm tài sản mã hóa tại Việt Nam, trong đó bất động sản được xem là lĩnh vực tiên phong. Mô hình này hứa hẹn nâng tính thanh khoản, thu hút vốn quốc tế, song cũng đặt ra bài toán lớn về pháp lý và giám sát thị trường.
Nhà đầu tư tham khảo dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng
Lợi ích lớn song hành thách thức lớn
Khi Nghị quyết 05/2025/NQ-CP được ban hành, thị trường tài chính – công nghệ Việt Nam lập tức sôi động. Lần đầu tiên, tài sản mã hóa được thí điểm trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng, mở ra cơ hội hiện thực hóa xu hướng đang định hình lại thị trường toàn cầu: token hóa tài sản thực, đặc biệt là bất động sản (BĐS), lĩnh vực vốn có giá trị lớn, khó phân chia và thanh khoản hạn chế. Theo quy định, tài sản mã hóa giai đoạn thí điểm phải gắn với tài sản cơ sở là tài sản thực, không bao gồm chứng khoán hay tiền pháp định. Đáng chú ý, đối tượng chào bán chỉ giới hạn cho nhà đầu tư nước ngoài, còn hoạt động giao dịch sẽ diễn ra trên các nền tảng trong nước, được Bộ Tài chính cấp phép và quản lý.
TS Đặng Minh Tuấn, nguyên Chủ tịch Liên minh Blockchain Việt Nam nhận định: “Việc token hóa BĐS mang lại ba lợi ích nổi bật, trong đó quan trọng nhất là tăng tính thanh khoản. Những tài sản vốn có giá trị hàng chục, hàng trăm tỷ đồng có thể được chia nhỏ, giúp nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn có cơ hội tham gia”. Cơ chế “phân mảnh quyền sở hữu” (fractional ownership) cho phép chia BĐS thành nhiều đơn vị token, bán cho nhiều nhà đầu tư khác nhau. Qua đó, thị trường trở nên linh hoạt hơn, dòng vốn quốc tế dễ dàng tiếp cận hơn và cơ hội đầu tư không còn là sân chơi riêng của các tập đoàn lớn.
Không chỉ dừng ở thanh khoản, blockchain còn mang lại tính minh bạch vượt trội khi mọi giao dịch, dòng tiền đều được ghi nhận công khai, không thể chỉnh sửa. Các DN BĐS có thể phát hành token cho từng dự án, gắn với quyền lợi cụ thể như chia sẻ lợi nhuận, doanh thu cho thuê hoặc quyền mua lại. Đây là mô hình huy động vốn quốc tế hiện đại, có khả năng giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, song hành với cơ hội là rủi ro pháp lý và đầu cơ. Nếu thiếu giám sát, việc huy động vốn qua token có thể dẫn đến thao túng giá, đầu cơ hoặc rửa tiền. Vì vậy, Nghị quyết 05/2025/NQ-CP đặt ra hàng loạt điều kiện: DN phát hành phải công bố Bản cáo bạch, lưu trữ dữ liệu ít nhất 10 năm, và tuân thủ quy định về chống rửa tiền và tài trợ khủng bố. Theo TS Đặng MinhTuấn, chính các yêu cầu này giúp nâng cao tiêu chuẩn quản trị và bảo vệ nhà đầu tư, điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển bền vững. Các chuyên gia đồng thuận rằng vai trò Nhà nước đặc biệt quan trọng trong giai đoạn đầu. Một số ý kiến đề xuất thành lập Ủy ban chuyên trách giám sát tài sản mã hóa, quy tụ đại diện từ Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp và tổ chức quốc tế, nhằm bảo đảm thị trường vận hành minh bạch, đúng pháp luật.
Một thị trường token hóa không thể phát triển nếu thiếu nền tảng công nghệ vững chắc. Từ hạ tầng blockchain, lưu ký, mã hóa dữ liệu đến giao diện người dùng và hệ thống bảo mật, tất cả đều phải bảo đảm an toàn tuyệt đối và dễ sử dụng. Bên cạnh đó, câu hỏi lớn về pháp lý vẫn còn bỏ ngỏ: token có đại diện cho quyền sở hữu thực sự hay không? Nếu người nắm giữ token được công nhận là đồng sở hữu tài sản, có tên trong sổ đỏ, thì quyền lợi sẽ được bảo hộ toàn diện. Nhưng nếu token chỉ mang tính “chứng chỉ đầu tư”, nhà đầu tư có thể đối mặt với nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp.
Hoàn thiện khung pháp lý
Ở góc độ pháp luật, GS.TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng: “Khung pháp lý cho tài sản số và blockchain phải rõ ràng về quyền sở hữu, nghĩa vụ thuế, xử lý tranh chấp, bảo vệ người tiêu dùng và tiêu chuẩn an ninh mạng”. Chính sách cần đủ chặt để bảo vệ, nhưng đủ linh hoạt để không bóp nghẹt đổi mới. Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để đi cùng làn sóng công nghệ toàn cầu, nhưng thành công phụ thuộc vào khả năng quản trị, năng lực nhân lực số và sự đổi mới của bộ máy hành chính. Trong giai đoạn thí điểm, các chuyên gia khuyến nghị chỉ nên áp dụng với dự án có cơ sở pháp lý rõ ràng, dòng tiền minh bạch và chủ đầu tư uy tín, tránh quảng bá tràn lan cho nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đồng thời, cần sớm sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Công nghệ thông tin để đồng bộ với thực tế mới.
Từ năm 2015, khi một tòa cao ốc 30 triệu USD tại Manhattan (New York) được token hóa, nhà đầu tư chỉ cần 1 USD là có thể sở hữu một phần tài sản. Gần 10 năm sau, theo Deloitte, giá trị tài sản được mã hóa đã tăng lên xấp xỉ 300 tỷ USD vào năm 2024. Dự báo, đến năm 2035, con số này có thể đạt 4.000 tỷ USD, với tốc độ tăng trưởng hơn 27% mỗi năm. Với cơ chế quản trị minh bạch và chủ đầu tư uy tín, token hóa có thể trở thành công cụ huy động vốn mạnh mẽ, thu hút dòng tiền ngoại vào Việt Nam.
Trên thực tế, từ những năm 2020, một số DN trong nước đã thử nghiệm mô hình chia nhỏ BĐS để huy động vốn, nhưng gặp trở ngại vì thiếu khung pháp lý rõ ràng. Nghị quyết 05/2025/NQ-CP lần này được xem là bước ngoặt tháo gỡ điểm nghẽn, giúp thị trường chuyển mình sang hướng chuyên nghiệp và an toàn hơn. Token hóa BĐS không chỉ là công cụ công nghệ, mà là chiếc chìa khóa mở ra chương mới cho thị trường vốn Việt Nam. Nhưng để “chìa khóa” ấy mở đúng cánh cửa, cần một hệ sinh thái pháp lý – công nghệ – quản trị vững vàng.
