Livehouse - 'Lời giải mới' cho bài toán nhà ở và đầu tư trong đô thị

Sáng 3/7, Tạp chí điện tử Bất động sản ViệtNam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo chủ đề:"Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bấtđộng sản trong đô thị".

Mô hình Livehouse tối ưu không gian, nâng tầm giá trị sống đô thị

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Nhà báo PhạmNguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chíđiện tử Bất động sản Việt Nam khẳng định, trong những năm qua, hệ thống đô thịcủa cả nước đã phát triển nhanh về số lượng và chất lượng. Tỷ lệ dân số đô thịđạt 44,3% vào năm 2024 và dự kiến sẽ vượt mức 50% vào năm 2030.

Ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phát biểu khai mạc Hội thảo.

Tuy nhiên, đô thị hóa nhanh kéo theo hàngloạt thách thức, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và thịtrường bất động sản. Một trong những thách thức lớn nhất là tình trạng khan hiếmnguồn cung, đặc biệt tại các vùng lõi trung tâm. Giá bất động sản liên tục tăngcao khiến người dân khó tiếp cận nhà ở phù hợp, còn nhà đầu tư, doanh nghiệp nhỏcũng gặp khó trong bài toán kinh doanh.

Cùng với đó, thị trường bất động sản đangchứng kiến sự thay đổi rõ nét trong nhu cầu sử dụng không gian, nhất là vơínhóm khách hàng trẻ, doanh nghiệp khởi nghiệp và hộ kinh doanh cá thể. Họ cầnnhững mô hình bất động sản đa công năng vừa ở, vừa làm việc, vừa kinh doanh nhưngvẫn đảm bảo chi phí hợp lý, pháp lý minh bạch và phù hợp định hướng quy hoạch…

Cũng theo ông Toan, khảo sát mới nhất củaViện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, hành vi đầu tư đang có sự dịchchuyển từ “bảo toàn tài sản” sang “đầu tư tăng trưởng giá trị”. Nếu trước đây,bất động sản thường được xem là kênh đầu tư tích trữ hoặc đầu cơ ngắn hạn, thìhiện nay, nhà đầu tư kỳ vọng tối ưu hóa dòng tiền liên tục và hiệu quả sử dụngvốn. Do đó, chiến lược đầu tư cũng chuyển dần sang mô hình “đa mục tiêu tích hợp”.

“Những yếu tố như ‘thời hạn sở hữu’ khôngcòn là rào cản lớn, miễn là sản phẩm có pháp lý rõ ràng, quyền lợi được Nhà nướccông nhận và bảo hộ, quy hoạch minh bạch và đúng định hướng phát triển,” ôngToan cho biết.

Từ thực tiễn đó, ông Toan cho rằng các sảnphẩm như Livehouse chính là lời giải quan trọng giúp cân bằng giữa nhu cầu sử dụngvà khả năng chi trả của người mua đồng thời là bước tiến tất yếu để thị trườnghướng tới phát triển bền vững, linh hoạt và hiệu quả.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam chia sẻ.

Chia sẻ tại hội thảo, ông Bùi Văn Doanh - Việntrưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, mô hình bất động sảnthế hệ mới như Livehouse có nhiều tiềm năng trong việc gia tăng giá trị vàhiệu quả sử dụng không gian nếu được quy hoạch ngay từ đầu.

Theo ông Doanh, những khu tích hợp chứcnăng nếu được thiết kế kỹ lưỡng từ bước đầu sẽ giúp tối ưu vận hành thực tế vàgia tăng giá trị bất động sản. Chẳng hạn, nếu xác định khu vực vừa ở, vừa làmviệc, vừa kinh doanh, thì ngay trong thiết kế kỹ thuật cần tính đến việc lắp đặthệ thống điện 3 pha. Như vậy, về sau không phải cải tạo lại, tiết kiệm chi phívà công sức.

Đặc biệt, việc quy hoạch hệ thống xử lýrác thải ngay từ đầu cũng giúp đảm bảo môi trường sống chất lượng, góp phầnnâng giá trị bất động sản và tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án.

Một ví dụ quen thuộc khác là bài toán bãiđỗ xe - nỗi ám ảnh thường trực của cư dân đô thị. Ông Doanh cho rằng với nhữngmô hình được quy hoạch bài bản từ đầu, bài toán này hoàn toàn có thể được giảiquyết hiệu quả. Việc sắp xếp không gian đỗ xe hợp lý không chỉ phục vụ tốt nhucầu sinh hoạt mà còn thúc đẩy các hoạt động thương mại, tạo thêm giá trị cho bấtđộng sản.

Ngoài ra, ông cũng nhắc tới vấn đề vỉa hèđô thị. “Vỉa hè không chỉ là không gian cho người đi bộ, mà còn là phần sốngquan trọng của cư dân đô thị,” ông nói. Thực tế tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy,dù đã nhiều lần tổ chức dọn dẹp, thậm chí thí điểm cho thuê vỉa hè để kinhdoanh, nhưng việc thiếu quy hoạch từ đầu khiến trật tự vỉa hè vẫn khó duy trì ổnđịnh.

Ông đề xuất, nếu các khu phố mới có thểthiết kế vỉa hè rộng từ 5-7m ngay từ khâu quy hoạch, thì không chỉ cư dân đượchưởng lợi mà chính quyền cũng dễ dàng tổ chức, vận hành và tạo lập không giancông cộng văn minh, hiện đại. Mô hình như vậy không chỉ nâng tầm tiện ích sống,mà còn có thể trở thành một mẫu hình điển hình để các cấp chính quyền tham khảo,nhân rộng, đặc biệt là trong các khu vực đô thị lõi nơi đang rất cần nhữngkhông gian văn hóa mở, vừa phục vụ dân sinh, vừa góp phần định hình bản sắc vàtrật tự đô thị bền vững.

Cần khung pháp lý rõ ràng để Livehouse phát triển bền vững

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định, bấtđộng sản từ lâu không chỉ đơn thuần là nơi ở mà còn được xem là tài sản tíchlũy. Tuy nhiên, xu hướng tiêu dùng hiện nay đang dịch chuyển từ "tích sảnđể ở" sang "tích sản để đầu tư". Trong bối cảnh đó, Livehouse - mô hình bất động sản tích hợp lưu trú, thương mại và đầu tư chính là một biêủhiện rõ nét của sự kết hợp giữa hai nhu cầu này.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng khung pháp lý cho mô hình Livehouse đã có nhưng vẫn chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ.

Tuy nhiên, theo ông Tuyến, khung pháp lýhiện hành cho mô hình Livehouse tuy đã có nền tảng nhưng vẫn còn thiếu đồng bộvà chưa đầy đủ. Ông cho rằng điều kiện tiên quyết là phải làm rõ quyền sở hưũtài sản, nhất là với các tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Cùng với đó,cần bảo đảm cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho tất cả các bên liênquan – từ chủ đầu tư, nhà phát triển dự án đến người mua. “Nếu những điều nàycòn mơ hồ, sẽ không ai dám ‘ném tiền qua cửa sổ’,” ông nhấn mạnh.

Theo ông Tuyến, có bốn bộ luật ảnh hưởngtrực tiếp đến mô hình Livehouse: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và LuậtKinh doanh bất động sản.

Về mặt tích cực, Bộ luật Dân sự đã bước đâùtạo điều kiện pháp lý cho sự phát triển của loại hình này. Cụ thể, Điều 107 quyđịnh rõ bất động sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Ngoàira, luật cũng công nhận hai loại tài sản: tài sản có sẵn và tài sản hình thànhtrong tương lai - một điểm quan trọng khi xét đến các dự án Livehouse đang triểnkhai. Bộ luật Dân sự còn thiết lập những nguyên tắc giao dịch dân sự, là nền tảngcho mọi hoạt động mua bán, chuyển nhượng tài sản, trong đó có bất động sản đacông năng như Livehouse.

Đối với Luật Đất đai, ông Tuyến lưu ý đếnba phương thức tiếp cận đất đai trên thị trường sơ cấp – một vấn đề có ý nghĩathen chốt đối với chủ đầu tư khi triển khai mô hình Livehouse. Đồng thời, LuậtNhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng cần được rà soát, sửa đổi theo hướngtạo hành lang pháp lý minh bạch, tạo điều kiện cho các sản phẩm bất động sản thếhệ mới phát triển đúng hướng.

Ông nhấn mạnh rằng nếu không sớm hoàn thiệnkhung pháp lý, các mô hình như Livehouse sẽ gặp khó khăn trong việc mở rộng quymô, thu hút đầu tư và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua cũng như nhàphát triển dự án.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ tại buổi Hội thảo.

Đại diện phía cơ quan Nhà nước, ông VươngDuy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng),đánh giá cao tính thời sự và hấp dẫn của chủ đề bất động sản thế hệ mới như môhình Livehouse, đồng thời cho rằng, loại hình này tuy mang tính mới nhưng khônghoàn toàn xa lạ.

Theo ông Dũng, đây là mô hình tích hợp nhiêùcông năng - một xu hướng từng xuất hiện với condotel hay officetel trước đây.“Livehouse là sự sắp xếp lại, kết hợp các chức năng cũ theo cách mới, phù hợp vơínhu cầu hiện đại. Điều quan trọng là chúng ta cần có thái độ cởi mở, đón nhậnvà nghiêm túc nghiên cứu để khuyến khích phát triển, góp phần thúc đẩy thị trườngbất động sản thời gian tới,” ông nhấn mạnh.

Dẫn lại bài học từ giai đoạn 2017-2018,ông Dũng cho biết condotel và officetel từng phát triển nóng trong khi hệ thốngpháp luật chưa có định nghĩa rõ ràng. Điều này gây ra nhiều vướng mắc, đặc biệtliên quan đến quyền sở hữu và quản lý đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, hiện nay cácmô hình này đã được định hình rõ ràng hơn trong pháp luật, và thị trường cũngđã quen thuộc với chúng.

Từ thực tiễn đó, ông Dũng cho rằng mô hìnhLivehouse cũng có thể đi theo quỹ đạo tương tự.

“Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đãquy định theo hướng mở, không liệt kê tên từng loại hình cụ thể mà quy địnhtheo công năng sử dụng từ giáo dục, y tế, thương mại đến công trình hỗn hợp.Cách tiếp cận này sẽ giúp thị trường linh hoạt đón nhận các sản phẩm bất động sảnmới mà không cần liên tục sửa luật khi có loại hình mới xuất hiện”, ông Dũng chohay.

Dù đánh giá các cơ sở pháp lý cho loạihình Livehouse “đã tương đối rõ ràng và đầy đủ”, ông Dũng cũng lưu ý, để môhình này vận hành hiệu quả và bền vững, vẫn cần thêm nghiên cứu chuyên sâu từ cảphía nhà đầu tư và cơ quan quản lý.

Thanh Hà