Giảm giá đất, giảm chi phí cho dự án bất động sản, nhưng liệu giá nhà có thực sự giảm?

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai:

Khu vực phía Tây của Thủ đô Hà Nội. Ảnh: Khánh Huy

Giữ lại quy định bắt buộc công chứng đối với các giao dịch…

Góp ý vào dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu cho rằng, việc bỏ qua quy định bắt buộc công chứng, chứng thực trong các giao dịch về quyền sử dụng đất có thể làm gia tăng rủi ro pháp lý cho cả người dân và doanh nghiệp.

Cụ thể, dự thảo sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 27 như sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”

Doanh nghiệp cho rằng, Dự thảo Luật sửa đổi không quy định rõ những trường hợp bắt buộc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất là một bất cập. Giao dịch đất đai là giao dịch đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao, do đó cần được kiểm soát thông qua thủ tục công chứng/chứng thực nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và phòng ngừa tranh chấp phát sinh. Việc bỏ qua quy định bắt buộc công chứng, chứng thực trong các giao dịch về quyền sử dụng đất – vốn là những giao dịch quan trọng và có giá trị lớn – có thể làm gia tăng rủi ro pháp lý cho cả người dân và doanh nghiệp (như rủi ro bị giả mạo chữ ký, hợp đồng không được công nhận, tranh chấp phát sinh mà không có chứng cứ xác thực…); tạo cơ hội cho sự tùy tiện và tiêu cực, bên cạnh đó, thiếu quy định rõ ràng sẽ tạo kẽ hở cho hành vi lách luật, thực hiện giao dịch ngầm hoặc cố tình ghi nhận nội dung hợp đồng sai lệch thực tế nhằm trốn thuế, chuyển nhượng không chính thức.

Từ những ý kiến trên, doanh nghiệp kiến nghị giữ lại quy định bắt buộc công chứng đối với các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro tranh chấp. Trường hợp muốn mở rộng cơ chế linh hoạt thì phải ban hành quy định hướng dẫn rõ ràng kèm theo để đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý.

Giảm giá đất, giảm chi phí cho dự án bất động sản, nhưng liệu giá nhà có thực sự giảm

Quan tâm đến phương án sửa đổi quy định về giá đất và tài chính đất đai trong các dự thảo, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, một loạt các thay đổi về chính sách trong các dự thảo được đưa ra nhằm giúp Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát về giá đất và được bổ trợ bằng các giải pháp mang tính kỹ thuật. Chẳng hạn, dự thảo luật sửa đổi đề xuất bổ sung vào Điều 13 luật hiện hành để cho phép Nhà nước quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng, khẳng định quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, các giải pháp này sẽ giúp giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện có tính độc lập tương đối so với giá đất giao dịch trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt, các nguồn thông tin đầu vào để định giá đất sẽ không còn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; tức là kết quả đấu giá quyền sử dụng đất không còn là dữ liệu để đơn vị tư vấn thu thập nhằm định giá đất, giúp giá đất được kiểm soát, không tăng quá cao.

Việc cho phép Nhà nước ấn định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng để bổ trợ cho bảng giá đất nhằm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ giúp Nhà nước điều tiết chính sách thu tài chính đất đai đối với mỗi loại hình dự án, mỗi địa bàn cụ thể (với từng lĩnh vực đầu tư hoặc địa bàn cụ thể, Nhà nước có thể ban hành các hệ số, tỷ lệ để điều tiết tăng, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, qua đó giúp khuyến khích hoặc hạn chế đầu tư).

Luật sửa đổi nếu được thông qua theo phương án trong dự thảo sẽ giúp Nhà nước kiểm soát được giá đất trên thị trường sơ cấp, tránh tình trạng “lạm thu”, gây khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Văn Đính, mỗi vấn đề, giải pháp đều có tính hai mặt. Việc đề xuất bỏ hoàn toàn khái niệm giá đất cụ thể, thay thế bằng hệ số điều chỉnh giá đất và mở rộng tối đa phạm vi áp dụng của bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ giúp kiềm chế giá đất, qua đó giảm giá thành sản xuất và giảm bớt khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp. Đối với lĩnh vực bất động sản, giải pháp sửa đổi luật được kỳ vọng giúp kiểm soát giá nhà không bị đẩy quá cao như thời gian qua, ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu an cư của người dân.

Đây sẽ là sự sửa đổi lớn, làm thay đổi toàn bộ nền tảng lý luận để cấu thành Luật Đất đai hiện hành. Một số vấn đề phát sinh trong thực thi Luật Đất đai năm 2024 (như chỉ ra trong dự thảo Tờ trình của Bộ NN&MT) sẽ được khắc phục.

Tuy nhiên theo luật sư, những vấn đề mới có thể sẽ xuất hiện. Cụ thể, có hai câu hỏi lớn cần được trả lời trong phương án sửa đổi Luật Đất đai. Cụ thể, phương án sửa đổi Luật Đất đai cần giải quyết được những vấn đề.

Theo đó, làm sao dung hòa mâu thuẫn giữa việc kiểm soát giá đất, nguồn thu từ đất để không tăng quá cao với yêu cầu phân bổ đất đai qua cơ chế cạnh tranh, minh bạch? Nếu Nhà nước ấn định giá đất ở thị trường sơ cấp theo bảng giá đất, giá sẽ mang tính phi thị trường, làm suy yếu công cụ đấu giá, đấu thầu. Trong khi đó, cơ chế đấu giá, đấu thầu theo luật hiện hành bảo đảm tính minh bạch nhưng lại đẩy giá đất tăng. Vấn đề là làm sao kiểm soát giá đất hợp lý, tránh tăng quá cao nhưng vẫn giao đất đúng đối tượng, ngăn ngừa giao đất chỉ định dễ phát sinh lợi ích nhóm và tiêu cực.

Bên cạnh đó, dù phương án sửa luật có thể giúp giảm giá đất, giảm chi phí cho dự án bất động sản, nhưng liệu giá nhà có thực sự giảm? Trong kinh tế thị trường, giá cả chịu chi phối bởi cung – cầu hiện nay, nguồn cung bất động sản không đáp ứng cầu, khiến giá bị đẩy lên do lợi nhuận kỳ vọng của người sở hữu. Vì vậy, để kiểm soát giá bất động sản, cần tháo gỡ vướng mắc thực thi, đẩy nhanh dự án, tăng nguồn cung ra thị trường. Chỉ khi đó, giá đất và giá nhà mới được kiềm chế.

Nếu chỉ kiểm soát giá đất ở thị trường sơ cấp mà không cải thiện nguồn cung thì giải pháp sẽ kém hiệu quả, thậm chí làm suy yếu cơ chế phân bổ minh bạch. Khi đó, đất đai có thể rơi vào tay một nhóm nhà đầu tư có lợi thế, tạo cơ hội đẩy giá bán cao hơn.

Minh Dương