Đất nền nổi sóng khắp nơi, nhà đầu tư đu đỉnh vẫn mòn mỏi chờ 'về bờ'

Theo quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050, TP.HCM là đô thị đặc biệt với 1 khu vực đô thị trung tâm và 6 đô thị trực thuộc gồm TP.Thủ Đức là đô thị loại I và 5 đô thị vệ tinh gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ.

Kẻ khóc người cười

Sau năm 2030, các huyện ngoại thành TP.HCM sẽ nâng cấp lên thành phố trực thuộc. Những thông tin quy hoạch cộng với quy định siết phân lô bán nền, bên cạnh niềm tin về một chu kì tăng giá mới đang trở thành động lực để không ít nhà đầu tư rục rịch trở lại các điểm nóng.

Sự trở lại của các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh cũng khiến thị trường đất nền sôi động hơn kể từ sau Tết 2025. Minh chứng, theo Batdongsan, tính riêng nửa đầu tháng 2, lượt tìm kiếm đất nền trên cả nước tăng gấp 2-3 lần so với tháng 1.

Dẫn đầu là thị trường Hà Nội ghi nhận nhu cầu tìm mua đất nền tăng 50 -55%, tập trung ở Long Biên, Hoài Đức, Hà Đông... Trong khi tại TP HCM, lượt tìm kiếm đất nền tăng 45-50% so với tháng trước, nhưng co cụm về khu vực TP.Thủ Đức (quận 9 cũ).

Nếu các nhà đầu tư mới với dòng tiền mạnh đang hưng phấn với các thông tin quy hoạch, hạ tầng, rục rịch đón sóng chu kỳ mới, thì ngược lại, không ít nhà đầu tư đang ôm đất thời kỳ đỉnh sốt cách đây 2-3 năm, lại đang như ngồi trên đống lửa bởi đợi mòn mỏi nhưng sóng chưa đánh tới.

Thị trường đất nền ấm hơn, nhưng còn không ít nhà đầu tư đu đỉnh chưa thể thoát được hàng.

Điển hình như trường hợp của anh Đỗ Thanh Bình, kể từ đầu năm 2024 đến nay liên tục “mất ăn, mất ngủ” vì việc bán “cắt lỗ” hay tiếp tục gồng thêm với lô đất nền nằm tại khu vực gần chợ Cầu Xáng, xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh (TP.HCM), được mua vào đúng vào đỉnh sóng đầu năm 2022, giá 3,8 tỷ đồng.

Thời điểm mua vào, anh Bình được “cò” quảng cáo với những lời mỹ miều, như giá đất khu vực này đã tăng hơn 20% kể từ cuối năm 2020, và dự báo có thể tăng 25-40% trong nửa đầu năm 2022. Vì lô đất khá đẹp (theo cảm quan), anh Bình kỳ vọng “lướt sóng” thu tiền về trong 1-2 năm.

Nhưng rồi thị trường đột ngột lao dốc, anh Bình là một trong số rất nhiều nhà đầu tư trong khu vực này không kịp “vào bờ”, mắc kẹt lại. Đầu năm 2024, sau thời gian dài gồng lãi khoản vay hơn 1 tỷ đồng, anh rao bán cắt lỗ 200 triệu đồng nhằm thu hồi vốn, nhưng bất thành.

Đến đầu năm 2024, thấy thị trường ấm trở lại, các thông tin sốt đất cũng liên tục được thổi bùng lên, anh Bình “quay xe” không muốn bán cắt lỗ nữa, mà kỳ vọng có thể bán hòa vốn hoặc cao hơn giá gốc 100-200 triệu đồng. Nhưng sau 1 năm, đến nay anh Bình vẫn chưa thể thoát được hàng.

“Tôi đang bị quay vòng với các thông tin sốt đất, thị trường ấm trở lại, vậy nên nửa muốn cắt lỗ để bán sớm, nửa lại muốn gồng lỗ chờ đợi thêm. Không biết sốt đất đang lan tới đâu, chứ đến khu vực của tôi thì chưa thấy. Hy vọng trong năm 2025 này sẽ thấy”, anh Bình thổ lộ với VnBusiness.

Cũng cần phải nói thêm, hơn 1 năm qua, những thông tin về việc huyện Bình Chánh sẽ lên thành phố được nhiều nhà đầu tư chú ý. Không ít “tay to” nắm nhiều đất sau thời gian dài mắc kẹt đang chờ đợi sóng quy hoạch để thoát hàng thu hồi vốn hoặc cắt nợ, nhưng hiện thực thì phũ phàng.

Nín thở chờ sóng mới

Đất nền được cho là đang “nổi sóng” khắp nơi, theo kết quả thăm dò các đơn vị nghiên cứu thị trường, tuy nhiên những trường hợp “chưa thể về bờ” như anh Bình không hiếm.

Anh Lâm, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM, cho hay nhóm của anh đầu tư đất Củ Chi từ thời điểm 2017, sau nhiều lần lướt sóng thành công, thì từ cuối năm 2020 đến nay, việc bán hàng trở nên khó khăn hơn rất nhiều, những khoản ăn chênh tiền tỷ giờ chỉ còn vài chục triệu.

Hiện, nhóm của anh Lâm đang mắc kẹt với 3 mảnh đất nông nghiệp, trong đó có 1 lô rộng gần 2.500 m2, rao bán từ đầu năm 2023 nhưng đến nay vẫn chưa có người mua. May mắn, theo anh Lâm, nhóm của anh đa phần dùng “tiền thịt” nên không lo gánh nặng lãi, trong khi có không ít nhóm bạn của anh đang oằn vai gồng lỗ, mòn mỏi chờ sóng lên để thoát hàng.

Anh Lâm thừa nhận các thông tin quy hoạch Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ lên thành phố sau năm 2030 là tin tốt với thị trường bất động sản, song chưa tác động đến sức cầu thị trường. Những nhà đầu tư như anh vẫn “ôm đất” và chờ, khó thanh khoản khi cần thu dòng tiền.

Trong chia sẻ mới đây, khi dự báo về mức độ biến động giá của phân khúc đất nền trong năm 2025, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định trong 6 tháng tới, giá đất nền TP.HCM sẽ tăng từ 15-20%, các khu vực tỉnh lân cận, về ngắn hạn cũng sẽ tăng trưởng tối thiểu từ 10-15%.

Tuy nhiên, ông Quang cũng nhấn mạnh rằng để thị trường đất nền phục hồi hoàn toàn thì cần ít nhất 6-12 tháng. Như vậy, đến hết quý 2/2025, thị trường đất nền sẽ không có nhiều biến động, giá cơ bản đi ngang. Đến quý 3/2025 thì giá đất nền mới “bật tăng”, thanh khoản khởi sắc.

Rõ ràng, các thông tin về quy hoạch, cùng sự hồi phục của thị trường chung theo hiệu ứng của các bộ luật mới, đặc biệt là bảng giá đất mới, đang giúp đà lao dốc của đất nền vùng ven chậm lại, lượng quan tâm tăng vọt, tuy nhiên, thanh khoản nhanh hay chậm lại là câu chuyện đáng bàn.

Nhiều kết quả thăm dò cũng chỉ ra ở hầu hết các khu vực từng là điểm nóng sốt đất ở vùng ven TP.HCM, Hà Nội đang có hiện tượng giá tăng trở lại nhưng khó bán. Các giao dịch được thực hiện thời gian qua phần lớn là nguồn hàng giảm giá từ 10-30% so với đỉnh sốt.

Từ những diễn biến thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư “đuối sức” (không thể trụ vững trong 2 - 3 năm tới) nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ, vì càng đợi lâu sẽ càng thâm hụt nặng.

Ngược lại, với các nhà đầu tư mới, vững dòng tiền, thì đây là cơ hội để “bắt đáy”, săn những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, cần tính toán kỹ lưỡng để rót tiền đúng nơi, tránh “bẫy” đất cắt lỗ giá cao.

Hưng Nguyên