Cơ hội cho thị trường bất động sản TPHCM vẫn rất lớn

Hạ tầng giao thông đã tác động mạnh mẽ đến sự phát triển cuiả các dự án nhà ở tại TPHCM trong thời gian qua

Nơi hội tụ các lợi thế

Tại Diễn đàn bất động sản với chủ đề “Siêu đô thị- siêu cơ hội” vừa được tổ chức tại TPHCM, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) cho rằng, điểm khác biệt không gian mới của TPHCM sau mở rộng không chỉ nằm ở quy mô, mà ở khả năng hội tụ các lợi thế về công nghiệp công nghệ cao, cảng biển nước sâu, logistics quốc tế, tài chính - dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao.

Sau khi trở thành một "siêu đô thị", TPHCM tạo dư địa phát triển mới cho bất động sản

TPHCM đang đứng trước cơ hội lớn để bứt phá, nhưng cơ hội chỉ có thể trở thành hiện thực nếu đi cùng những thay đổi về thể chế và mô hình quản trị.
Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị đã tạo cơ sở để thành phố phát huy các cơ chế đặc thù, mở rộng quyền chủ động trong quản trị và triển khai các mô hình phát triển phù hợp với một đô thị tiên phong, hội nhập quốc tế.

Định hướng này cũng phù hợp với Nghị quyết số 09-NQ/TW của Bộ Chính trị, đặt mục tiêu đến năm 2045 xây dựng TPHCM trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo của châu Á, tiến tới trở thành đô thị toàn cầu vào năm 2075.

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, “siêu đô thị” cũng đặt ra cho TPHCM những thách thức không nhỏ. Chuyên gia đô thị học Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng, thách thức lớn của TPHCM không chỉ là ùn tắc hay ngập nước, mà còn là chi phí logistics và chi phí đi lại đang làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế đô thị. Sonh theo vị chuyên gia này, bốn nhóm hạ tầng chiến lược sẽ tạo chuyển biến lớn cho thành phố trong những năm tới.

Thứ nhất là mở rộng mạng lưới metro. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển khoảng 200 km đường sắt đô thị. Giá trị lớn nhất của metro không chỉ là rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng thị trường lao động, giúp người dân tiếp cận việc làm và nhà ở thuận lợi hơn.

Thứ hai là Cảng hàng không quốc tế Long Thành, dự án được kỳ vọng nâng cao năng lực kết nối quốc tế của toàn vùng và hỗ trợ TPHCM tiến gần hơn tới vị thế đô thị toàn cầu.

Thứ ba là hệ thống Vành đai 3, Vành đai 4 và các hành lang liên kết vùng. Khi các tuyến kết nối Bắc - Nam, Đông - Tây được hình thành, hàng hóa từ các khu công nghiệp đến cảng biển và sân bay sẽ không còn phải đi qua khu vực lõi đô thị, qua đó giảm áp lực giao thông và chi phí logistics.

Thứ tư là không gian Cần Giờ - Vịnh Gành Rái, khu vực được đánh giá có tiềm năng trở thành trung tâm kinh tế biển mới của TPHCM và vùng Đông Nam Bộ.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng quy hoạch đô thị cần có tầm nhìn dài hạn nhưng không nên quá cứng nhắc. Điều quan trọng là xây dựng một khung phát triển chiến lược, xác định rõ các ưu tiên và lộ trình triển khai để biến định hướng thành kết quả cụ thể.

Dư địa mới cho thị trường bất động sản

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, TPHCM sau sáp nhập, hai nhóm bất động sản chịu ảnh hưởng rõ nét nhất là bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở.

Về bất động sản công nghiệp, sau sáp nhập quy mô quỹ đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất đã tăng lên đáng kể. Điều này không chỉ tạo ra sự gia tăng về quy mô mà còn mở rộng sự lựa chọn cho các nhà đầu tư.

Nếu trước đây thị trường chủ yếu tập trung vào khu vực lõi của TPHCM với mức giá thuê đất rất cao, thì hiện nay nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn ở các khu vực mở rộng với mức chi phí hợp lý hơn.
Bên cạnh đó, bất động sản nhà ở cũng chịu tác động lớn. Trong khoảng một thập kỷ trở lại đây, có thể thấy rõ sự dịch chuyển dòng vốn của các nhà đầu tư cá nhân cũng như người mua ở thực từ khu vực trung tâm TPHCM sang các khu vực vùng ven.

Nửa đầu năm 2026, sau quá trình mở rộng thị trường, nguồn cung căn hộ mới đã có sự thay đổi rất rõ rệt, trong đó khu vực Bình Dương đóng vai trò ngày càng quan trọng.

Nếu so sánh giữa TPHCM trước và sau khi mở rộng, sự khác biệt về mặt bằng giá khá rõ ràng. Hiện nay, đối với thị trường sơ cấp, mức giá căn hộ trung bình của TPHCM mới đã có sự điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn.

Cụ thể, trước kia mức giá trung bình trên thị trường sơ cấp của thành phố ở mức khoảng 92 triệu đồng/m². Sau khi có sự tham gia của khu vực Bình Dương, mặt bằng giá trung bình giảm xuống khoảng 76,1 triệu đồng/m².

Theo bà Dung, nếu nhìn vào các trụ tăng trưởng chiến lược trong trung hạn và dài hạn, chúng ta có thể thấy một số khu vực phát triển chính.

Đầu tiên, khu vực trung tâm hiện hữu. Đây là khu vực giữ vai trò quan trọng, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính, thương mại, ngân hàng, dịch vụ chuyên môn và các hoạt động kinh doanh có giá trị cao.

Thứ hai, khu vực phát triển hướng Đông, bao gồm khu vực thành phố phía Đông và các khu vực kết nối với Bình Dương. Đây sẽ là một cực phát triển quan trọng về công nghệ cao, khoa học, đổi mới sáng tạo và các ngành kinh tế hiện đại.

Thứ ba, khu vực phía Nam, bao gồm Nhà Bè, Cần Giờ và các khu vực kết nối với hệ thống cảng biển. Đây được định hướng trở thành khu vực phát triển về logistics, kinh tế biển, đô thị sinh thái và các dịch vụ gắn với biển.

Thứ tư, khu vực phía Bắc và Tây Bắc, bao gồm Củ Chi, Hóc Môn và các khu vực kết nối với Bình Dương. Đây sẽ là không gian phát triển các khu công nghiệp, công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm kinh tế mới.

Nhà đầu tư không chỉ còn lựa chọn bất động sản nhà ở tại khu vực trung tâm, mà có thể tham gia vào nhiều nhóm sản phẩm khác nhau như bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh, du lịch sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng và kinh tế biển.

Sự đa dạng này sẽ đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm nhà đầu tư khác nhau, từ nhà đầu tư cá nhân đến các tổ chức lớn.

Tuy vậy, vẫn cần lưu ý rằng, dù những cơ hội rất lớn mà quá trình phát triển đô thị mang lại, nhưng cũng cần nhìn nhận rõ những thách thức đặt ra đối với thị trường bất động sản.

Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, những khu vực phát triển mới sẽ hình thành và gia tăng giá trị. Nếu hạ tầng không phát triển đúng như kỳ vọng hoặc tiến độ chậm hơn so với kế hoạch, sẽ ảnh hưởng đến tiềm năng của các khu vực bất động sản.