Chiêu bán nhà giá vừa túi tiền của doanh nghiệp địa ốc

Quảng cáo nhà giá rẻ, nhưng thực tế giá nhà không rẻ

Từ đầu năm 2025 tới nay, giá nhà liên tục được đẩy lên cao so với năm 2024. Đơn cử tại khu vực Thuận An và Dĩ An của tỉnh Bình Dương cũ, năm 2024, giá mỗi m2 chung cư ở mức chỉ từ 29 tới 31 triệu đồng/m2, nhưng tới tháng 7/2025, giá chung cư tại khu vực này đã lên tới 38 triệu đồng/m2 chưa thuế VAT.

Với diện tích căn hộ nhỏ, dù giá mỗi m2 cao nhưng các sản phẩm của Bcons vẫn "cháy hàng".

Tại dự án The Aspira tại phường Dĩ An, TP.HCM do Công ty Sai Gon High Rise làm chủ đầu tư, dự án thời điểm giữa năm 2025 dự tính đưa mức giá bán 33 triệu đồng/m2, nhưng sau khi cân nhắc lại giá bán của thị trường hiện tại đã được đẩy lên 38 triệu đồng/m2. Như vậy, với căn hộ 72 m2 với mức giá 38 triệu đồng /m2 chưa thuế VAT sẽ ở mức gần 2,7 tỷ đồng/căn và khi cộng thêm thuế VAT giá rơi vào khoảng 2,9 tỷ đồng/căn.

Với mức giá này, tại vị trí dự án khá xa với trung tâm TP.HCM, khách hàng sẽ khó có thể tiếp cận và sở hữu căn hộ trên.

Hay như tại phường Lái Thiêu, TP.HCM, dù cách trung tâm TP.HCM khoảng 50 km, thế nhưng, mức giá bán tại dự án mang tên Happy One Mori do Công ty Vạn Xuân làm chủ đầu tư đang mở bán với mức giá 38 triệu đồng/m2, với mức giá này cũng như thu nhập của người dân khu vực không thể chi khoảng 3 tỷ đồng để sở hữu căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, thị trường lại xuất hiện những dự án chung cư có giá bán mỗi căn hộ chỉ dưới 2 tỷ đồng/căn. Nằm tại phường Dĩ An, khu vực làng đại học TP.HCM và chỉ cách trung tâm TP.HCM khoảng 30 km.

Tìm hiểu thực tế, tại các dự án của Tập đoàn Bcons như Bcons City, Bcons Avenus… giá bán từ 50 tới 60 triệu đồng/m2, nhưng giá mỗi căn hộ lại chỉ dưới 2 tỷ đồng/căn. Lý do của điều này đó là doanh nghiệp này xây dựng căn hộ với diện tích nhỏ, chỉ từ 30 tới 55 m2 mỗi căn hộ.

Ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản WestLand cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản phía Nam đang bị đẩy giá nhà lên khá cao so với năm 2024, việc này dẫn tới câu chuyện khách hàng có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận được với nhà ở bởi thu nhập và tiền tích lũy không thể đủ để mua nhà.

Trước diễn biến này của thị trường, nhiều chủ đầu tư khi xin pháp lý dự án đã tiến hành xin diện tích căn hộ nhỏ đi, đẩy số lượng sản phẩm lên cao. Điều này giúp doanh nghiệp nhắm tới lượng khách hàng có nhu cầu ở thực, với thu nhập và tiền tích lũy ít, nhưng đủ để mua được nhà vì các căn hộ diện tích nhỏ sẽ có mức giá nhà rẻ.

Người mua nhà chỉ quan tâm tới giá tiền bỏ ra khi mua căn hộ

Trước câu chuyện giá mỗi m2 nhà cao hơn so với thị trường, nhưng giá nhà lại thấp, chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Vùng động lực phía Nam lần thứ I diễn ra ngày 3/12 tại TP.HCM vừa qua, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho rằng, tại Việt Nam để có thể làm được nhà ở vừa túi tiền thì cần tối ưu diện tích, công năng căn hộ.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons nói về câu việc giá nhà cao nhưng giá căn hộ thấp tại Diễn đàn bất động sản Vùng động lực phía Nam.

Theo ông Thạch, người mua nhà hiện nay quan tâm hơn đến tổng số tiền bỏ ra để mua nhà thay vì bao nhiêu tiền một m2. Điều này có nghĩa, giá tính m2 căn hộ cao, nhưng do tổng diện tích nhỏ, nên giá cấu thành sản phẩm thấp.

“Đây được xem là chiêu bán nhà giá vừa túi tiền mà một số doanh nghiệp bất động sản áp dụng. Khi tổng giá thành căn hộ thấp do diện tích nhỏ, nhưng thực chất giá thành trên m2 không thấp”, ông Thạch nói tại sự kiện.

Giải thích thêm về vấn đề này, ông Thạch ví dụ. Chẳng hạn, một căn hộ diện tích 30-40 m2, giá tính trên m2 là 55 triệu đồng/m2 thì giá thành rơi vào khoảng từ 1,6 - 2,2 tỷ đồng/căn. Đây được xem là mức giá vừa túi tiền với đa số người mua. Thế nhưng đổi lại, căn hộ diện tích khá nhỏ, khó đáp ứng nhu cầu sống thoải mái của một gia đình trẻ có con nhỏ.

Trong khi đó, căn hộ diện tích 70 - 75m2, giá trên m2 chỉ 40 triệu đồng, nhưng giá cấu thành căn hộ vào khoảng 2,8 - 3 tỷ đồng/căn được xem là quá khả năng tài chính của nhiều người. Thế nhưng, với dòng sản phẩm diện tích này, căn hộ có thể thiết kế 2PN 2WC rộng rãi.

Mặc dù, giá trên m2 không thấp, nhưng loại hình căn hộ diện tích nhỏ lại “bán chạy” nhất trong dự án. Điều mà ông Thạch đưa ra là khá đúng và được Bcons áp dụng vào hầu hết các dự án mà doanh nghiệp này đang triển khai nhiều năm qua. Bởi theo ông Thạch, người mua chỉ quan tâm đến tổng số tiền bỏ ra thay vì tính giá trên m2. Đó cũng là lý do dòng sản phẩm 1 phòng ngủ gần như “cháy hàng” trong các đợt mở bán tại các dự án mà Bcons mở bán từ đầu năm 2025 tới nay, mặc dù giá tính trên m2 “không hề vừa túi tiền”.

Trở lại chia sẻ tại diễn đàn của ông Thạch, ông cho rằng, với nhà đầu tư, họ cho rằng, căn hộ diện tích nhỏ sẽ dễ bán, dễ cho thuê. Còn với người mua ở thực, nhất là người trẻ thì tổng số tiền bỏ ra ít là ưu tiên hàng đầu trong việc lựa chọn, ít tính đến các giá trị đi kèm khác.

Ngay cả việc chủ đầu tư thiết kế “bóp nhỏ” không gian sống, ưu tiên số phòng ngủ tăng lên cũng được người mua ủng hộ vì họ cho rằng, miễn sao nhiều công năng dù không được thoải mái về diện tích sinh hoạt.

Chính nhu cầu và thị hiếu này của nhóm khách hàng đã thúc đẩy một số chủ đầu tư trên thị trường ưu tiên làm nhà diện tích nhỏ để cấu thành giá thấp, dễ bán. Ngược lại, một số chủ đầu tư với quan điểm thiết kế không gian thoáng đãng trong diện tích lớn, nhưng bán chậm do cấu thành giá cao, dù giá trên m2 thấp.

“Các thiết kế của Bcons chủ yếu là căn hộ nhỏ, diện tích 45 m2 là có thể làm được 2 phòng ngủ, nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của người mua. Cho nên, trong vòng vài năm, doanh nghiệp có thể tung ra hàng chục nghìn căn hộ và vẫn được lấp đầy. Chúng tôi cố gắng làm sao bán căn hộ chỉ có giá trong khoảng 1 - 2 tỷ đồng, vừa túi tiền của người mua ở thực”, ông Lê Như Thạch nói.

Ông Thạch cũng cho rằng, một không gian nhỏ hẹp, thiếu tiện ích sống nhưng giá thành hợp lý có thể phù hợp với thị hiếu của nhiều người, trở thành yếu tố thanh khoản cho dự án của doanh nghiệp. Ngược lại, nhiều chủ đầu tư luôn ưu tiên không gian sống thoải mái, rộng rãi, đáp ứng cuộc sống chất lượng nhưng chưa hẳn đã bán tốt.

Gia Huy