Bức tranh trái ngược của thị trường bất động sản Đà Nẵng

Ảnh minh họa.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng tháng 7/2025 của DKRA Consulting, phân khúc căn hộ cho thấy nguồn cung sơ cấp tăng 33% so với cùng kỳ, nguồn cung mới tăng gần 4 lần. Sức cầu cải thiện rõ rệt, lượng tiêu thụ gấp 3,5 lần cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, thanh khoản tập trung ở dự án mới mở bán trong tháng, chiếm 51% tổng lượng tiêu thụ.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung có sự bất cân đối giữa các phân khúc, khi căn hộ hạng sang và hạng A chiếm 78% tổng nguồn cung sơ cấp. Giá sơ cấp không có nhiều biến động và vẫn neo cao, ngược lại thị trường thứ cấp tiếp tục hồi phục, mức giá tăng trung bình 3 - 5% so với đầu năm 2025.

ĐẤT NỀN, BIỆT THỰ KHAN HIẾM NGUỒN CUNG MỚI

Trong khi đó, phân khúc đất nền tháng 7/2025 ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 1.554 nền, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước và chủ yếu đến từ một số dự án đã mở bán. Nguồn cung mới tiếp tục duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ đạt 8% trong tỷ trọng nguồn cung sơ cấp.

Sức cầu nhìn chung thấp, với lượng tiêu thụ tương đương 4% trên tổng cung sơ cấp. Các phường Cẩm Lệ và xã Núi Thành là hai địa phương dẫn đầu về giao dịch. Ở thị trường sơ cấp, giá hầu như đi ngang và neo ở mức cao do chi phí đầu vào. Còn thị trường thứ cấp, giá tăng trung bình khoảng 3%.

Đối với nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp giảm xấp xỉ 22% so với cùng kỳ, chủ yếu từ hàng tồn kho; nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm. Sức cầu cải thiện nhẹ nhưng vẫn thấp. Giao dịch tập trung tại các dự án lớn, pháp lý rõ ràng, giá bán dao động 15–20 tỷ đồng/căn.

Phường Ngũ Hành Sơn là khu vực dẫn đầu nguồn cung sơ cấp (chiếm 61%), phường Hội An Đông dẫn đầu lượng tiêu thụ (40%). Giá sơ cấp ổn định. Chủ đầu tư vẫn đẩy mạnh những chương trình ưu đãi hấp dẫn như: hỗ trợ vay ngân hàng, ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc. Giá thứ cấp tăng trung bình 4%, chủ yếu ở dự án đã bàn giao, pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối thuận lợi.

Còn lại, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trong trạng thái trầm lắng, với nguồn cung sơ cấp sụt giảm ở hầu hết các phân khúc và phần lớn đến từ hàng tồn của những dự án trước đây; nguồn cung mới gần như không xuất hiện trong thời gian qua.

Thanh khoản duy trì ở mức thấp, giao dịch hạn chế khiến niềm tin của nhà đầu tư suy giảm rõ rệt. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hay cam kết lợi nhuận… Dù vậy, phân khúc này, bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và condotel dự báo vẫn đối mặt với thách thức vào thời gian tới.

THỊ TRƯỜNG HỘI TỤ NHIỀU LỢI THẾ

Tuy nhiên, bên cạnh khó khăn, thị trường Đà Nẵng vẫn được đánh giá giàu tiềm năng, nhờ hội tụ lợi thế về hạ tầng, kinh tế và chất lượng sống.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Đà Nẵng là một trong những địa phương có tốc độ phát triển bất động sản nhanh của cả nước, dựa trên nền tảng hạ tầng đô thị hiện đại, đồng bộ, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, đặc biệt từ tầng lớp trung, thượng lưu và đội ngũ chuyên gia.

Với vai trò trung tâm kinh tế biển, du lịch và đô thị của miền Trung, thành phố là đầu mối kết nối chiến lược, dẫn đầu về thu hút du lịch nội địa và quốc tế. Bên cạnh đó, Đà Nẵng cũng nằm trong nhóm 3 trung tâm công nghệ cao của Việt Nam, sở hữu cảng biển Tiên Sa, Liên Chiểu, sân bay quốc tế ngay trung tâm và đang hình thành thêm các trung tâm logistics mới, dịch vụ hậu cần gắn liền với công nghiệp và du lịch biển, góp phần hoàn thiện hệ sinh thái phát triển toàn diện.

Đặc biệt, chất lượng sống và môi trường đô thị vượt trội đã đưa thành phố trở thành “đáng sống” hàng đầu Việt Nam, với môi trường sống xanh, tỷ lệ cây xanh và diện tích mặt nước cao và dịch vụ đô thị phát triển, phù hợp cho xu hướng sống nghỉ dưỡng.

VARS nhận định, sau sáp nhập, Đà Nẵng sẽ có thêm nhiều động lực tăng trưởng mới. Việc mở rộng quy mô sẽ hình thành vùng đô thị lớn với dân số, quỹ đất và ngân sách được nâng lên rõ rệt, tạo điều kiện thuận lợi để triển khai các dự án hạ tầng kinh tế – xã hội, tạo nền tảng thu hút doanh nghiệp và nhu cầu ở thực.

Song song đó, dòng vốn đầu tư và dân cư sẽ dịch chuyển ra các khu vực giàu tiềm năng, hình thành chuỗi đô thị vệ tinh, vừa giảm áp lực cho lõi đô thị vừa mở ra cơ hội phát triển các dự án khu đô thị, khu phức hợp và bất động sản du lịch quy mô lớn.

Cùng lúc nhiều dự án hạ tầng giao thông – logistics quan trọng cũng được đẩy nhanh tiến độ như tuyến đường ven biển, mở rộng sân bay, cao tốc và cảng Liên Chiểu… tạo tiền đề hình thành các hành lang bất động sản dịch vụ, logistics và công nghiệp hiện đại.

Thực tế, bên cạnh những động lực tăng trưởng, Thành phố Đà Nẵng đang nỗ lực giải quyết triệt để các điểm nghẽn pháp lý tồn đọng nhiều năm. Thực hiện Kết luận số 77-KL/TW của Bộ Chính trị, thành phố đã thành lập tổ công tác chuyên trách, tập trung rà soát và xử lý các dự án liên quan đến vướng mắc đất đai. Đến nay, gần một nửa số dự án tồn đọng đã được tháo gỡ.

Thành phố đánh giá đây là bước đi cần thiết để giải phóng nguồn lực và tạo điều kiện cho các dự án mới được triển khai thuận lợi.

Thanh Xuân