Bất động sản TP.HCM: Lời giải cho bài toán 'đất sạch'

    Đất sạch để phát triển dự án mới đang là nỗi trăn trở lớn nhất của không ít doanh nghiệp bất động sản, việc tìm kiếm quỹ đất không còn dễ dàng, kể cả những khu vực lân cận TP.HCM.

    Để có quỹ đất sạch triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp đã phải chuẩn bị trước trong nhiều năm. Trong ảnh: Khu đô thị Vạn Phúc (TP.HCM) Ảnh: Trọng Tín

    Doanh nghiệp “khát” đất sạch

    Với doanh nghiệp bất động sản, tạo lập quỹ đất luôn được xác định là một trong những chiến lược trọng tâm, thậm chí là vấn đề sống còn. Để triển khai một dự án, khâu đầu tiên mà các doanh nghiệp phải làm là thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch.

    “Rất vất vả”, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư về những khó khăn trong giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất. Theo ông Phúc, diễn biến của thị trường bất động sản lên - xuống thất thường, nếu quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ làm mất cơ hội đầu tư, gây rủi ro cho doanh nghiệp.

    Đặc biệt, nguồn lực tài chính mà các doanh nghiệp đổ vào mỗi dự án không hề nhỏ. Với không ít doanh nghiệp, phần lớn nguồn tài chính đó là vốn vay ngân hàng. Do đó, khi dự án bị ngưng trệ, chậm triển khai, doanh nghiệp sẽ phải chịu rất nhiều tổn thất, kéo theo suất đầu tư tăng, giá bán nhà tăng...

    Mô hình thu hồi đất hai bên đường để bán đấu giá khi triển khai dự án hạ tầng là cách mà hầu hết các quốc gia phát triển áp dụng. TP.HCM đang sở hữu nguồn đất rất lớn, nhưng chưa tận dụng hiệu quả, bởi việc chỉ làm đường, giải tỏa theo lộ giới mà không có quy hoạch không chỉ khiến Nhà nước thất thu, mà còn tạo tiền đề cho việc phát triển những ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo. Dù chậm, nhưng vẫn tốt hơn là không làm, vì trong bối cảnh sắp tới, TP.HCM cần hàng chục, hàng trăm tỷ USD để phát triển hạ tầng

    Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn

    Trước tình trạng khan hiếm quỹ đất ở các đô thị trung tâm, nhiều doanh nghiệp đã và đang nỗ lực tìm kiếm đất sạch ở các khu vực ngoại vi, mua lại quỹ đất hoặc tham gia góp vốn cùng các chủ đầu tư khác...

    Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đại Phúc Land (thành viên của Van Phuc Group) cho rằng, không chỉ các thành phố lớn, mà ngay ở các tỉnh lẻ, hiện quỹ đất tiềm năng cho các dự án bất động sản cũng không còn nhiều. Các doanh nghiệp đang rất “khát đất”, vì vậy, theo bà Hương, đã đến lúc, các địa phương cần nhìn lại công tác quy hoạch, giao đất làm dự án, bởi việc quy hoạch không đồng bộ dễ dẫn đến những hệ lụy về sau.

    “Phải tối ưu hóa hiệu quả sử dụng quỹ đất và đây cũng là chiến lược mang tầm quốc gia với vai trò tham gia không nhỏ từ các địa phương. Trong tay các địa phương có nhiều công cụ để thực hiện điều này, nhất là công tác quy hoạch tổng thể”, bà Hương nhấn mạnh.

    Cơ hội cho những doanh nghiệp tử tế

    Bài toán “đất sạch” cho các doanh nghiệp địa ốc có cơ hội tìm ra lời giải, khi mới đây, Đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP.HCM được chính thức phê duyệt.

    Theo đó, TP.HCM sẽ tiến hành thu hồi đất kế bên công trình hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, người có đất trong phạm vi công trình và người có đất kề bên công trình hạ tầng. Phần đất dôi dư sẽ được mang ra bán đấu giá.

    Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, đề án trên đúng ra cần được xây dựng sớm hơn. Hiệp hội cũng đã nhiều lần kiến nghị thực hiện nội dung này nhằm giảm áp lực cho ngân sách, đem lại công bằng cho những người dân phải di dời, tạo cho đô thị một bộ mặt văn minh, hiện đại.

    Có thể nói, việc thu hồi thêm đất kế bên công trình hạ tầng để tái định cư và mang ra đấu giá công khai, minh bạch sẽ mang lại rất nhiều lợi ích, tạo dựng được nguồn quỹ đất sạch cho doanh nghiệp làm ăn tử tế.

    Nhấn mạnh cụm từ “doanh nghiệp tử tế” là bởi, khi điểm lại một số vụ đại án tham nhũng ở TP.HCM thời gian qua, dường như đều có liên quan tới đất đai và những doanh nghiệp “sân sau”.

    Chính vì vậy, hầu hết doanh nghiệp và chuyên gia đều cho rằng, nếu áp dụng cách làm theo Đề án, thực hiện công khai, công bằng, thì sẽ không thất thoát tài sản nhà nước, tạo môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá và sẽ hạn chế việc khiếu kiện. Đối với quỹ đất dôi dư khi xây dựng xong hạ tầng, tái định cư, cần đấu giá công khai để lựa chọn chủ đầu tư mới đảm bảo được quyền lợi của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

    Theo ông Ngô Quang Phúc, chủ trương thu hồi thêm đất ở 2 bên công trình là cách làm hay, nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp địa ốc đang “khát” quỹ đất như hiện nay. Đồng quan điểm, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM nhấn mạnh, với việc thực hiện công khai, minh bạch thông tin về quỹ đất, toàn xã hội sẽ được hưởng lợi; đồng thời, qua đó cũng sẽ hạn chế được những kẻ hỡ, không để một bộ phận doanh nghiệp “sân sau” và cán bộ có cơ hội “kiếm chác”.

    “Doanh nghiệp địa ốc khi giải phóng mặt bằng phải đền bù đất cho người dân theo giá thị trường, thậm chí, đất nông nghiệp cũng bị ‘hét’ với giá hình thành trong tương lai, khiến dự án hàng chục năm vẫn chưa đền bù xong, doanh nghiệp bị chôn vốn lớn. Nếu Thành phố có quỹ đất sạch đưa ra đấu giá, doanh nghiệp sẽ hào hứng tham gia vì biết được chi phí đầu vào, thời gian thực hiện các thủ tục nhanh hơn, dễ dàng kêu gọi vốn đầu tư”, vị doanh nhân này bày tỏ.

    Cần một cơ quan liên ngành để kết nối các hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng

    Giải phóng mặt bằng là hoạt động không thể tránh khỏi trong việc thu hồi đất ở hầu hết các thành phố đang phát triển, đặc biệt là những nơi đông dân cư. Theo tôi, sẽ có lợi cho Việt Nam nếu khung pháp lý về thu hồi đất và tái định cư được sửa đổi, đồng thời hình thành một cơ quan liên ngành để nâng cao sự phối hợp giữa các cơ quan Chính phủ và người sử dụng đất. Cơ quan này nên bao gồm các quan chức Chính phủ và đại diện từ khu vực tư nhân ở các ngành khác nhau; thực hiện thẩm định độc lập để đảm bảo công thức bồi thường đất tại mỗi dự án là công bằng và minh bạch…

    Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital

    Trọng Tín - Bích Ngọc

      Nguồn ĐTCK: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-tphcm-loi-giai-cho-bai-toan-dat-sach-263997.html