Bất động sản công nghiệp bắt nhịp làn sóng FDI

Dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh mẽ đang là mạch cảm hứng cho các nhà phát triển dự án trong nước. Ảnh: Thành Nguyễn.

Làn sóng FDI nâng đỡ thị trường khu công nghiệp

Câu chuyện thực tế thị trường cho thấy, các nhà sản xuất vẫn đang lên kế hoạch dịch chuyển tới Việt Nam trong dài hạn. Nắm bắt được nhu cầu này, thị trường khu công nghiệp cũng nhận được ngày càng nhiều sự quan tâm, tham gia của các doanh nghiệp, quy mô dự án ngày một lớn hơn.

Năm 2025 tiếp tục ghi dấu ấn mạnh mẽ của Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực của nền kinh tế. Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho biết, 11 tháng năm 2025, vốn FDI đăng ký đạt gần 33,7 tỷ USD, vốn thực hiện đạt 23,6 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Đã có 3.695 dự án được cấp phép với tổng vốn đăng ký 15,96 tỷ USD. Dù tổng vốn đăng ký mới giảm nhẹ 8,2% so với cùng kỳ, nhưng số lượng dự án lại tăng mạnh 21,7%, cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn dành sự quan tâm lớn đối với Việt Nam thông qua các dự án quy mô vừa và nhỏ nhưng có tính lan tỏa cao.

Về diễn biến, dòng vốn tiếp tục tập trung lớn vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo và bất động sản.

Đáng chú ý, cam kết gắn bó lâu dài và xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn thể hiện rõ qua các đợt điều chỉnh tăng vốn: 1.318 lượt dự án đã cấp phép từ các năm trước đăng ký điều chỉnh, với tổng giá trị tăng thêm 11,62 tỷ USD, tăng 17% so với cùng kỳ.

Cùng với đó, hoạt động góp vốn, mua cổ phần cũng diễn ra sôi động với 3.225 lượt, tổng giá trị đạt 6,11 tỷ USD, tăng 50,7% so với cùng kỳ. Tính “thực chất” của hoạt động đầu tư còn được thể hiện ở mức vốn FDI thực hiện sau 11 tháng đạt 23,6 tỷ USD, tăng 8,9% so với cùng kỳ.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, nền tảng công nghiệp Việt Nam đang mạnh lên đáng kể khi bước sang năm 2026, trong bối cảnh thị trường phản ánh xu hướng dịch chuyển sang các ngành giá trị cao như điện tử, thiết bị công nghệ và bán dẫn.

Đây là yếu tố quan trọng giúp giữ vững sức hút của Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu còn nhiều biến động. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư công lớn thúc đẩy hàng loạt dự án giao thông, logistics và cảng biển - những cấu phần cốt lõi - cũng góp phần giảm chi phí vận chuyển và nâng năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp sản xuất.

Sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn FDI đang tạo cảm hứng cho các nhà phát triển bất động sản trong nước.

Thời gian qua, thị trường ghi nhận nhiều dự án khu công nghiệp tiếp tục được triển khai để bắt xu hướng FDI. Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Khu công nghiệp Hòa Tâm đang đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hòa Tâm giai đoạn 1, quy mô gần 492 ha tại xã Hòa Xuân, tỉnh Đắk Lắk. Liên danh Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn và Công ty cổ phần Lizen đang triển khai dự án Khu công nghệ thông tin tập trung Yên Bình, quy mô hơn 197,6 ha tại phường Vạn Xuân và xã Điềm Thụy, tỉnh Thái Nguyên.

Trước đó, Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Khu công nghiệp Đồng Phúc được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Đồng Phúc, tỉnh Bắc Giang cũ, quy mô 354,63 ha.

Ban Quản lý các Khu công nghệ cao và Khu công nghiệp TP. Hà Nội cho biết, trong tháng 12 này sẽ trình UBND TP. Hà Nội khởi động các khu công nghiệp mới.

Dự kiến, năm nay, tổng vốn đăng ký đầu tư có thể đạt 710 triệu USD, vượt 134% kế hoạch đề ra. Đơn vị này đặt mục tiêu thu hút khoảng 450 triệu USD vào các khu công nghiệp và 80 triệu USD vào Khu công nghệ cao Hòa Lạc trong năm 2025.

Doanh nghiệp chủ động đón dòng vốn và mở rộng quỹ đất

Bình luận về cơ hội với các nhà phát triển dự án, đại diện Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho rằng, hành lang pháp lý hoàn thiện kỳ vọng sẽ mang lại sự cởi mở và rút ngắn thời gian để các khu công nghiệp được thành lập và đi vào hoạt động. Hai điểm đột phá chính là tăng cường phân cấp quản lý, rút gọn thủ tục triển khai dự án và đẩy nhanh tiến trình đầu tư.

“Theo chia sẻ từ các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp niêm yết, nhu cầu thực tế đã phát đi tín hiệu phục hồi trong nửa cuối quý III/2025 - thời điểm Việt Nam và Mỹ bắt đầu công bố những thỏa thuận đầu tiên về vấn đề thuế đối ứng ở mức trần 20%, trong bối cảnh lượng hàng hóa xuất khẩu sang Mỹ chiếm tới 40% tổng sản lượng thông quan các cảng biển trên toàn quốc. Sự ấm lên này cho thấy, giai đoạn khó khăn nhất của ngành đã dần đi qua. Hiện tại, những lo ngại về bất định chính sách đã được giải tỏa đáng kể khi mức thuế suất áp dụng cho Việt Nam và cục diện cạnh tranh thu hút FDI được xác định rõ ràng”, đại diện Mirae Asset nói.

Vị này cũng cho biết, đối với các doanh nghiệp niêm yết, quỹ đất cho thuê vẫn còn tương đối dồi dào và phần lớn tập trung tại các khu vực kinh tế trọng điểm, trong khi quỹ đất bổ sung tiềm năng đang lớn hơn nhiều so với quỹ đất thương mại đã khai thác.

Điều này hàm ý nguồn cung đất công nghiệp mới sẽ tiếp tục được mở rộng trong giai đoạn tới, đặc biệt khi các thủ tục pháp lý ngày càng rõ ràng, nhu cầu FDI duy trì tích cực và các dự án hạ tầng lớn liên tục được đồng bộ.

Theo ông John Michael Campbell, động lực của giai đoạn mới không chỉ đến từ vốn ngoại; dòng tiền trong nước cũng đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc hơn, nhờ tín hiệu tích cực từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và sự rõ ràng của các khung pháp lý mới. Sự xuất hiện của các liên doanh giữa nhà phát triển nội và nhà đầu tư ngoại được dự báo sẽ giúp gia tăng nguồn cung công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm.

Ông John nhận định, năm 2026 sẽ mang ý nghĩa bản lề đối với thị trường công nghiệp Việt Nam khi triển vọng sản xuất cải thiện, môi trường đầu tư ổn định và hệ thống kết nối - từ cảng biển, năng lượng đến hạ tầng số - được củng cố rõ nét hơn.

Quá trình chuyển đổi này đánh dấu sự dịch chuyển từ tăng trưởng dựa trên chi phí sang tăng trưởng dựa trên năng lực hệ thống, trong đó hạ tầng, năng lượng và dữ liệu vận hành đồng bộ để phục vụ các ngành sản xuất có tiêu chuẩn ngày càng cao.

Câu chuyện công nghiệp Việt Nam đang thay đổi mạnh mẽ, Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn.

Thành Nguyễn