Bài cuối: Gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng, vì sao mới chỉ giải ngân 0,07%?

Thủ tướng yêu cầu báo cáo tiến độ xây dựng NƠXH

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản (BĐS) an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các ủy ban của Quốc hội hoàn thiện dự thảo các bộ luật liên quan đến nhà ở.

Thủ tướng yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng, chỉ đạo hoạt động tổ công tác quyết liệt hơn, kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án BĐS, nhất là các dự án nhà ở. Tập trung chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp (DN) đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp giai đoạn 2021 - 2030 và báo cáo tiến độ cho Thủ tướng.

Đối với thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Thủ tướng yêu cầu chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực BĐS. Đưa ra giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất. Có chính sách khuyến mãi tín dụng đặc biệt dành cho các dự án BĐS khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực tăng trưởng cho thị trường.

Trước đó, ngày 21/10, trong Công điện số 990/CĐ-TTg, Thủ tướng yêu cầu NHNN, Bộ Tài chính thực hiện quyết liệt các giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vay vốn. Cần rà soát kỹ và triển khai quyết liệt, hiệu quả chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Phối cảnh dự án Thủ Thiêm Green House, xây dựng nhà ở cho công nhân thuê của Thu Thiem Group tại TP.Thủ Đức

Qua 2 Công điện này cho thấy Chính phủ rất nóng lòng khi tăng trưởng tín dụng thấp.

Ngày 03/4/2023 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 338 phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2030. Kèm theo đó là triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển NƠXH, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ. Quyết định này làm dấy lên hy vọng sẽ giải quyết được cơn khát NƠXH và làm cho phân khúc NƠTM giá rẻ phục hồi, góp phần làm ấm lại thị trường BĐS, nhưng tốc độ giải ngân đến nay vẫn rất thấp.

Sau 6 tháng triển khai gói tín dụng lớn này, theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, đến nay mới chỉ giải ngân được khoảng 83 tỷ đồng trong tổng số 1.095 tỷ đồng đã ký hợp đồng vay, tức chưa đến 0,07%.

Tại tọa đàm về đánh giá "Hiện thực hóa đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH" diễn ra chiều 19/10, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhận định: "Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng rất quyết tâm triển khai, nhưng đến nay tỷ lệ giải ngân vẫn chưa như mong muốn". Bộ trưởng cho biết sẽ phối hợp với NHNN gỡ vướng, triển khai hiệu quả gói tín dụng này, vì đề án còn nhiều khó khăn, cần sự chung tay, vào cuộc một cách đồng bộ của các cấp chính quyền, các hiệp hội nghề nghiệp và các DN.

Tại buổi tọa đàm, còn một hướng ra khác, khi các chuyên gia đề nghị lập quỹ đầu tư phát triển NƠXH để đa dạng hóa nguồn vốn. Đây là hướng đi đúng khi nhiều quốc gia khác như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc... cũng làm như vậy để thực hiện chính sách quốc gia về nhà ở.

Cơn khát nguồn cung nhà ở xã hội rất gay gắt

Nghịch lý là trong khi nhu cầu NƠXH, NƠTM giá rẻ ngày càng cao, đặc biệt là ở các đô thị, thì số lượng NƠXH được xây dựng ngày càng giảm. Theo số liệu năm 2022 của Bộ Xây dựng, sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011 - 2020, tính đến hết năm 2022, cả nước đã hoàn thành 307 dự án NƠXH khu vực đô thị với 157.100 căn, chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với 432.400 căn.

Tại TPHCM, theo báo cáo của UBND TP vừa gửi Bộ Xây dựng: tổng nhu cầu nhà ở của TPHCM trong giai đoạn 2021 - 2030 khoảng 37 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó chủ yếu là nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở đô thị khoảng 15 triệu m2 sàn nhà ở, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn khoảng 12 triệu m2. Để đáp ứng nhu cầu này, quỹ đất cần 451 ha, vốn đầu tư xây dựng khoảng 86.400 tỷ đồng. Đó là nhu cầu, còn trên thực tế, theo báo cáo, trong giai đoạn 2021 - 2030 TPHCM dự báo sẽ chỉ phát triển được khoảng 6,58 triệu m2 sàn NƠXH, tương ứng khoảng 93.000 căn hộ. Với số lượng đó, TPHCM cũng chỉ đáp ứng được 17,8% nhu cầu của người dân, trong đó loại hình nhà lưu trú công nhân chỉ đáp ứng được gần 6% nhu cầu.

Về việc việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng ở TPHCM, hiện mới chỉ có 1 dự án vay được vốn từ gói ưu đãi này. Ngoài ra còn có 6 dự án khác liên quan đang có nhu cầu xin vay khoảng 2.776 tỷđồng nhưng đến nay mới chỉ có 1 dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê của Công ty CP Đầu tư Thủ Thiêm (Thu Thiem Group) được Ngân hàng BIDV chi nhánh Q7 chấp thuận cho vay 585 tỷ đồng, 5 dự án còn lại vẫn đang làm hồ sơ, hoàn tất thủ tục vay.

Chỉ khảo sát ở TPHCM đã cho thấy cơn khát NƠXH vẫn đang rất gay gắt. Nếu thiếu chính sách mở về NƠXH, trong đó có vấn đề làm sao giải ngân cho được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thì trong tương lai gần vấn đề này vẫn khó giải quyết.

NƠXH là phân khúc có nhu cầu lớn trên thị trường nhưng nguồn cung lại hạn chế. Các dự án NƠXH đang gặp khó về quỹ đất và các thủ tục đầu tư. Hiện thủ tục, trình tự làm NƠXH giống như NƠTM, thậm chí còn phức tạp hơn ở một số khâu, dẫn đến trình tự thủ tục đầu tư kéo dài.

Điểm mấu chốt để chính sách NƠXH được triển khai đồng bộ là phải sửa Luật Nhà ở năm 2014. Hiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 này. Trong đó, dự thảo có đề xuất mở rộng đối tượng mua NƠXH. Trước đây có 3 tiêu chí xác định đối tượng được mua NƠXH là cư trú, thu nhập và diện tích nhà ở, thì ở dự thảo lần này sẽ bỏ tiêu chí về cư trú, xác định đã là công dân Việt Nam thì được quyền mua nếu đủ điều kiện về thu nhập, nhà ở. Một khi đối tượng mua NƠXH được mở rộng, sẽ góp phần thúc đẩy phân khúc thị trường này.

Lãi suất cao nên chưa thu hút người vay

Hiện ngành ngân hàng đang triển khai đồng thời 2 gói tín dụng NƠXH, gồm: Gói tín dụng NƠXH theo Nghị định 100/2015 của Chính phủ (ban hành 20/10/2015, có hiệu lực ngày 10/12/2015) và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ các ngân hàng thương mại. Cả 2 gói tín dụng này vẫn đang rất khó giải ngân, trong đó gói tín dụng theo Nghị định 100 đến nay chưa có chủ đầu tư nào được tiếp cận, dù đã triển khai tới 7 năm. Trên thực tế, năm 2022, gói tín dụng này chỉ giải ngân được 4.183 tỷ đồng với 11.545 khách hàng. Số vốn còn lại để cho vay trong năm 2023 là gần 11.000 tỷ đồng, nhưng danh sách các địa phương gửi về thì nhu cầu vốn đến nay chỉ hơn 4.300 tỷ đồng, như vậy còn "ế" gần 7.000 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), nguyên nhân xảy ra tình trạng trên là do 4 ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước được chỉ định đã ban hành đầy đủ quy trình triển khai cho vay, nhưng lại chưa thể triển khai vì ngân sách Nhà nước chưa bố trí được nguồn cấp bù.

Với gói 120.000 tỷ đồng thì dùng nguồn lực các ngân hàng thương mại, không dùng ngân sách. Một trong những nguyên nhân gói tín dụng này khó giải ngân, theo TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, là lãi suất chưa hấp dẫn. Với người mua nhà, lãi suất lên đến đến 8,2%/năm là quá cao, không phù hợp với sức chịu đựng của người có thu nhập thấp, thời gian ưu đãi đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, sau đó lãi suất thả nổi theo thị trường.

Thực tế, mức lãi suất ưu đãi cho vay ngắn hạn mua NƠTM đang được một số ngân hàng áp dụng còn thấp hơn cả lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Ví dụ như Woori Bank (7,2%/năm), SHB, MBBank và Hong Leong Bank (7,5%/năm), Shinhan Bank (7,6%/năm); BIDV (7,8%/năm), Agribank và Vietcombank (8%/năm)... thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng "ế" là tất nhiên.

Trong khi với các DN đầu tư NƠXH phải vay mức lãi suất 8,7%/năm, lại khống chế lợi nhuận không quá 10%, chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn có tính xã hội. Hơn nữa, mức giá bán và người mua nhà lại do các sở, ban ngành của tỉnh/thành phố nơi có dự án lựa chọn, càng khó cho các DN đầu tư. Đó là lý do hiện nhiều DN đang kiến nghị giảm lãi vay với chủ đầu tư xuống còn 6,5%/năm, khách mua nhà là 4,8%/năm.

Không thay đổi các chính sách nhà ở, không tính toán lại lãi suất ưu đãi cho vay các gói tín dụng hỗ trợ về NƠXH, thì cơn khát NƠXH, NƠTM giá rẻ vẫn còn tiếp tục và gay gắt hơn.

XUÂN NHÂN