Thanh khoản bất động sản chậm lại, dòng tiền trở nên thận trọng
Lãi suất tăng đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.
(Ảnh: Hải Quân).
Với đặc thù là lĩnh vực phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay, bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể trên thị trường bất động sản.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm gần 46% tổng dư nợ, tăng gần 50% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng, tự sử dụng.
(Nguồn: SBV, H.L tổng hợp).
Trước thực tế tín dụng bất động sản tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026.
Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường địa ốc có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.
Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.
Theo đánh giá của các chuyên gia của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ các chủ thể trên thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.
Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.
Chuyên gia khuyến khị trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ càng.
Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.
Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.
Theo ghi nhận của người viết, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.
Trong khi đó, nhiều khách hàng cách đây không lâu đã tham gia các gói vay với lãi suất “mồi” chỉ 5 - 6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3 - 6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”.
Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023 - 2024, hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027 - 2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.
Sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.
Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.
Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn, chẳng hạn như sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Trong bối cảnh đó, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt mới, triển khai, cung cấp hơn 100 nghìn sản phẩm trong năm tới.
Chuyên gia VARS IRE đánh giá, áp lực khan hiếm giảm bớt giúp thị trường tái cân bằng cung cầu. Tuy nhiên, giá khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng.
Do đó, thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ phân hóa mạnh, sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ được thanh khoản; ngược lại, sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn.
