Nhu cầu phát triển trung tâm dữ liệu tăng cao và cơ hội cho bất động sản Việt Nam

Tiềm năng tăng trưởng của trung tâm dữ liệu

Theo nghiên cứu của Savills mới đây cho thấy, nhu cầu về trung tâm dữ liệu của các quốc gia khu vực châu Á đang ngày một tăng do nền kinh tế kỹ thuật số phát triển và thói quen mua sắm trực tuyến tăng lên. Trong đó, các nước như Ấn Độ, Indonesia và Malaysia cũng đang có những chiến lược phát triển để bắt kịp nhu cầu này.

Cụ thể, Malaysia đã đầu tư vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật số, thông qua việc triển khai các tuyến cáp quang biển, tăng cường kết nối nội địa và phát triển 5G. Nhờ đó đã thu hút sự quan tâm từ các công ty nước ngoài, chẳng hạn như nhà đầu tư trung tâm dữ liệu NEXTDC của Úc với một trung tâm dữ liệu 65MW đang được xây dựng tại đây

Còn tại Ấn Độ, tổng công suất các trung tâm dữ liệu của nước này đã được bổ sung trong năm 2022 là 150 MW và trong năm 2023 là 250 MW, nâng tổng công suất các trung tâm dữ liệu hiện tại ở Ấn Độ đạt 1 GW. Các sáng kiến do chính phủ khởi xướng như Ấn Độ Kỹ thuật số, hoặc việc nhấn mạnh vào khả năng tự lực và bảo vệ dữ liệu thông qua việc nội địa hóa dữ liệu, dự kiến sẽ làm tăng khối lượng dữ liệu trong nước, dẫn đến nhu cầu về trung tâm dữ liệu tăng lên.

Top 10 thị trường trung tâm dữ liệu toàn cầu mới nổi năm 2023.

Với Indonesia, sức hút của trung tâm dữ liệu tại đây không chỉ giới hạn trong nội địa mà còn hướng tới phục vụ nhu cầu ngoài nước. Một trong số đó là Batam, một hòn đảo của Indonesia gần Singapore, được dự đoán sẽ trở thành điểm nóng về trung tâm dữ liệu trong tương lai, phục vụ cả nhu cầu từ Indonesia và Singapore. Hòn đảo này được phát triển và tận dụng năng lượng thông thường và năng lượng tái tạo, từ đó trở nên hấp dẫn đối với các đơn vị khai thác dữ liệu.

Cũng theo báo cáo của Savills châu Á Thái Bình Dương cho, trung tâm dữ liệu của Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường phát triển nhanh nhất thế giới nhờ quá trình số hóa của nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước và dân số trẻ hiểu biết về kỹ thuật số, sự xuất hiện của 5G, nhu cầu tự cung cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật số và luật nội địa hóa dữ liệu.

Ghi nhận của Savills Việt Nam cho thấy, trên cả nước có tổng số 28 dự án trung tâm dữ liệu với tổng công suất đạt 45 MW. Thị trường ghi nhận sự tham gia của 44 nhà cung cấp dịch vụ. Kể từ quý 1/2021, yêu cầu từ các đơn vị khai thác trung tâm dữ liệu nước ngoài đang tìm kiếm địa điểm và đối tác liên doanh tiềm năng, do các công ty siêu quy mô công bố sự quan tâm đến Việt Nam. Đáng chú ý, vào tháng 8 năm 2022, Amazon Web Services (AWS) công bố ra mắt các trung tâm dữ liệu tại Hà Nội và TP HCM.

Sự phát triển của trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang đi vào giai đoạn "bùng nổ".

Với việc định hướng trở thành trung tâm kĩ thuật số quan trọng, thị trường trung tâm dữ liệu của Việt Nam được dự báo sẽ tăng lên 1,04 tỷ USD vào năm 2023, tăng từ mức 561 triệu USD vào năm 2022 và đạt tốc độ tăng trưởng kép là 10,7%.

Tuy nhiên theo ông Thomas Rooney - Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp, Savills Hà Nội cho biết, tăng trưởng nhanh chóng mang lại rủi ro và trách nhiệm đảm bảo quyền riêng tư dữ liệu, an ninh mạng, tiêu thụ tài nguyên bền vững, độ tin cậy và chất lượng dịch vụ. Điều này có nghĩa là Việt Nam phải giải quyết các thách thức và cơ hội về điện toán đám mây, dịch vụ cho thuê chỗ đặt máy chủ, doanh nghiệp và điện toán biên cũng như vai trò của chúng trong việc thúc đẩy tương lai kỹ thuật số của đất nước.

Việt Nam đang nắm giữ nhiều lợi thế

Trước đó, Cushman & Wakefield cũng đã có thống kê về chi phí phát triển dự án trung tâm dữ liệu năm 2023/2024 tại 37 thành phố của 14 thị trường trọng điểm tại châu Á - Thái Bình Dương. Trong đó có 5 thị trường có mức giá đất trung bình cao nhất khu vực gồm: Singapore (11.573 USD/m2), Hàn Quốc (9.695 USD/m2), Hồng Kông (3.418 USD/m2), Nhật Bản (3.320 USD/m2) và Trung Quốc Đại Lục (2.966 USD/m2).

Đối với chi phí xây dựng, giá nguyên liệu thô, chi phí năng lượng và vận chuyển vẫn chưa có dấu hiệu giảm và đang giữ ở mức cao, dẫn tới chi phí xây dựng cao kỷ lục, tính theo USD trên Watt. Cụ thể, 5 thị trường có giá xây dựng cao nhất khu vực là Nhật Bản (12,73 USD/W), Singapore (12,73 USD/W), Hàn Quốc (12,73 USD/W), Hồng Kông (12,73 USD/W) và Úc (12,73 USD/W), với mức tăng chi phí hàng năm điển hình ở Singapore là 8% và Úc là 3,5%.

Trong khi đó, Việt Nam chiếm ưu thế về giá thuê do có giá trung bình thấp nhất khu vực với 168 USD/m2 cho các dự án trung tâm dữ liệu. Ngoài ra, chi phí xây dựng tại Việt Nam cũng đang ở mức rất thấp trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương với 6,70 USD/W.

Giá thuê đất tại Việt Nam để phát triển trung tâm dữ liệu đang thuộc vào loại rẻ nhất trong khu vực.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield, so với các thị trường trưởng thành, thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn sơ khai với tốc độ phát triển khiêm tốn hơn. Tuy nhiên, với chi phí xây dựng và giá đất cạnh tranh, cùng với vị trí địa lý đắc địa, Việt Nam là thị trường mới nổi luôn nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư. Cụ thể, TP HCM và Hà Nội đang sở hữu 45MW công suất đang hoạt động, 16MW đang xây dựng và triển vọng sẽ có thêm 40MW trong tương lai, với tỷ lệ trống là 42%.

Với các lợi thế nói trên hứa hẹn sẽ thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản, đặc biệt là khi hoạt động tìm quỹ đất để xây dựng trung tâm dữ liệu vẫn tiếp tục ở cả thị trường mới nổi và phát triển trên khắp Châu Á Thái Bình Dương. Ngày càng khó tìm được đất có quy hoạch và nguồn điện sẵn có, cũng như không có điều kiện hợp đồng ràng buộc, với mức giá khả thi về mặt thương mại.

An Vũ