Minh bạch chi phí, kiểm soát đầu cơ để giảm giá nhà
Chi phí đất đai, đền bù và thời gian kéo dài dự án khiến giá thành của nhiều dự án bị đội lên; trong khi đó, tín dụng đổ vào bất động sản nhiều, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ, lướt sóng diễn ra mạnh mẽ.
Thực tế đang cho thấy nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn cung có tăng lên nhưng giá nhà không giảm, thậm chí vượt quá xa thu nhập của người dân. Các chuyên gia lý giải dù chính sách về đất đai, nhà ở, thuế và thủ tục pháp lý đã có bước đổi mới, nhưng độ trễ quá dài khiến thị trường chưa thể ổn định. Chi phí đất đai, đền bù và thời gian kéo dài dự án khiến giá thành bị đội lên; trong khi đó, tín dụng đổ vào bất động sản nhiều, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ, lướt sóng diễn ra mạnh mẽ.
Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu, cho hay: “Cho vay mua đất nền là hỗ trợ cho đầu cơ, các ngân hàng Việt Nam đang hỗ trợ cho vay đầu cơ. Tại Việt Nam, các ngân hàng rất mặn mà với cho vay mua đất nền; trong khi tại Mỹ, họ rất ngại cho vay mua đất nền vì nó không sinh lời, họ chỉ ưu tiên cho vay mua đất kết hợp xây nhà trên đất. Chính vì vậy, cần hạn chế cho vay mua đất nền để giảm tỉ lệ cho vay bất động sản."
Phân tích diễn biến thị trường một năm qua, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà tăng mạnh nhưng chất lượng đang có vấn đề, không phù hợp với nhu cầu của thị trường.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết: "Đến quý III/2025, theo số liệu chúng tôi cập nhật, các dự án mới tham gia thị trường đạt khoảng 100.000 sản phẩm. Sang quý IV, lượng dự án tiếp tục tăng mạnh, nguồn cung chào bán rất lớn. Tuy nhiên, chất lượng nguồn cung còn nhiều hạn chế, phần lớn dự án thiếu các sản phẩm nhà ở phù hợp, giá hợp lý. Bên cạnh đó, như clip đã đề cập, thị trường xuất hiện dấu hiệu đẩy giá."
Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội
“Luật mở nhưng nghị định, thông tư lại khiến chi phí tăng cao. Một dự án thường mất ba đến năm năm để hoàn thiện thủ tục trước khi khởi công, làm đội giá sản phẩm. Chính sách tín dụng cần ưu tiên thiết thực hơn cho nhà ở xã hội; chính sách địa phương phải đồng bộ, tránh mỗi nơi một kiểu. Hiện tại, tỷ lệ đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội mới đạt 10–15%, chưa đáp ứng nhu cầu thị trường.”
Nhận diện được những bất cập đó, đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, cơ quan này đang xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản nhằm minh bạch nguồn cung, giá bán, đặc biệt ở thị trường sơ cấp, qua đó hạn chế tình trạng thổi giá ở thị trường thứ cấp.
Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho hay: “Minh bạch phải thực hiện từ nguồn cung, giá bán đến pháp lý từng bất động sản. Cần công khai giá bán của chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp. Chúng tôi sẽ định danh từng bất động sản để kiểm soát thị trường thứ cấp và quản lý hàng tồn kho. Một nghị quyết thí điểm đang triển khai là thành lập Trung tâm Giao dịch Bất động sản do Nhà nước quản lý, kết nối toàn bộ quy trình giao dịch điện tử, từ tra cứu thông tin, thực hiện giao dịch đến nộp thuế và cấp giấy chứng nhận.”
Để nhận diện "liệu có hiện tượng thổi giá hay không", điều cốt lõi là phải xác định rõ ràng các yếu tố cấu thành giá bán bất động sản. Cụ thể là giá đất, chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở và chi phí bán hàng cùng những khoản tiền phát sinh để tránh “ảo hóa” giá bán. Các chuyên gia pháp lý cũng đề nghị bổ sung quy định, chế tài mạnh nhằm xử lý hành vi thao túng, trục lợi, thổi giá bất động sản.
