Gỡ nút thắt gián đoạn dự án, tránh phát sinh chi phí cho doanh nghiệp

Sắp tới chủ đầu tư có thể được lựa chọn đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận đối với loại đất đã nhận chuyển quyền. ẢNH: K.H.

Đánh giá của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NNMT) cho thấy, sau khi chính quyền địa phương 2 cấp đi vào hoạt động, các xã, phường tại các địa phương đã tiếp nhận khối lượng lớn công việc liên quan đến quản lý đất đai vốn trước đây do cấp quận/huyện đảm nhận. Việc chuyển giao đột ngột khối lượng nhiệm vụ lớn khiến nhiều địa phương lúng túng, đặc biệt khi xử lý các hồ sơ từ mô hình cũ.

Không ít trường hợp hồ sơ đang ở giai đoạn phê duyệt phương án bồi thường nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, hoặc đã xác định giá đất nhưng chưa hoàn thiện thủ tục để giao đất cho nhà đầu tư. Tình trạng này gây gián đoạn dự án, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và làm phát sinh chi phí cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, với số lượng hồ sơ đăng ký tăng cao, trong khi phần lớn hồ sơ không đáp ứng yêu cầu theo quy định; cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn cấp tỉnh chưa đồng bộ, hoàn thiện, gây khó khăn trong công tác thu thập, khai thác thông tin trong quá trình giải quyết hồ sơ theo quy định, đặc biệt là đối với thủ tục chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất thu hồi; công tác phối hợp giữa các đơn vị liên quan ở một số nội dung chưa kịp thời, hiệu quả, dẫn đến chậm được giải quyết, tỷ lệ hồ sơ quá hạn cao…

Để tháo gỡ những khó khăn này, mới đây Bộ NNMT có Tờ trình về việc ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai gửi Chính phủ.

Theo Thứ trưởng Bộ NNMT Nguyễn Thị Phương Hoa, dự thảo đề cập tới thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì cho phép chủ đầu tư được lựa chọn đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận đối với loại đất đã nhận chuyển quyền, đồng thời không áp dụng xử phạt vi phạm hành chính về thời hạn đăng ký biến động đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 123/2024/NĐ-CP nếu chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành việc nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án. Như vậy sẽ bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư đối với diện tích đất đã nhận chuyển quyền phù hợp với quy định của pháp luật; đồng thời việc xử phạt trong trường hợp này là bất khả kháng.

Điểm mới tiếp theo, dự thảo hướng tới tháo gỡ cho dự án kinh doanh bất động sản mà chủ đầu tư dự án đã đủ điều kiện kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng; đồng thời làm rõ trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhân. Điều này giúp đẩy dòng vốn đầu tư vào dự án bất động sản vào các thị trường chính thức, tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Về trình tự, thủ tục đối với trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo dự án đầu tư quy định tại khoản 7 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Luật Đầu tư hiện hành quy định về thời hạn hoạt động của dự án đầu tư và trường hợp nhà đầu tư chậm được nhà nước bàn giao đất thì thời gian chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư; trong thời hạn hoạt động của dự án đầu tư có thể điều chỉnh thời hạn hoạt động (trong trường hợp này phải điều chỉnh chủ trương đầu tư), nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định; khi hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư thì chấm dứt hoạt động đầu tư, chấm dứt dự án đầu tư hoặc được xem xét gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư (trong trường hợp nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện theo quy định).

Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa giải thích, dự thảo đổi mới khi quy định bổ sung điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo thời hạn hoạt động của dự án do chuyển nhượng (toàn bộ hoặc một phần) dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản để tháo gỡ khó khăn về thời hạn còn lại của dự án đầu tư không đảm bảo yêu cầu sản xuất, kinh doanh của nhà đầu tư mới.

Khắc Hạnh