Đòi lại nhà và đất khi đã cho tặng có được không?

Hỏi:

Ba mẹ của tôi có ra công chứng hợp đồng cho một phần quyền sở hữu nhà và đất ở cho em tôi là ngôi nhà cấp 4, với điều kiện thỏa thuận là em tôi phải nuôi dưỡng ba mẹ đến cuối đời nhưng không có giấy tờ cam kết, chỉ thỏa thuận bằng miệng (hiện tại ba, mẹ, em tôi và em tôi đang sống trong căn nhà trên). Ngay sau đó đã ra sổ chứng nhận đồng sở hữu gồm ba, mẹ và em tôi.

Thời gian gần đây em tôi làm ăn thất bại, thường xuyên vắng nhà làm ba mẹ tôi buồn phiền. Việc ba mẹ tôi cho tặng một phần diện tích nhà và đất trên tôi không hề hay biết.

Tôi xin hỏi, nếu như ba mẹ tôi khởi kiện để lấy lại phần đất trên có được không? Nếu không thì phải cần điều kiện gì ba mẹ tôi mới đòi lại nhà đất được?

(Trần Trọng, phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú, TP.HCM)

Trả lời:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Theo quy định Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Ảnh minh họa (Tạp chí kiểm sát)

Như vậy, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho không thể đòi lại. Trừ trường hợp hợp đồng tặng cho đó là hợp đồng tặng cho có điều kiện và em của ông vi phạm điều kiện này thì có thể lấy đó làm căn cứ chấm dứt hợp đồng. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 120. Giao dịch dân sự có điều kiện

1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.

2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Như vậy, ba mẹ ông chỉ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho trong trường hợp là tặng cho tài sản có điều kiện và bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho.

Từ thông tin ông cung cấp trên thì thỏa thuận này không được lập thành văn bản nên không coi là điều kiện của hợp đồng tặng cho. Nếu có cam kết và khi em ông vi phạm thỏa thuận này thì phải có căn cứ chứng minh tồn tại điều kiện của hợp đồng và người em trai đã vi phạm điều kiện đó.

Nếu có cam kết điều kiện nuôi dưỡng ba mẹ ông bằng văn bản (vào hợp đồng) thì em ông vi phạm nghĩa vụ của con cái đối với cha mẹ được quy định tại Điều 35, Luật Hôn nhân và Gia đình, cụ thể như sau:

- Con có bổn phận yêu quý, kính trọng, biết ơn, hiếu thảo với cha mẹ, lắng nghe những lời khuyên bảo đúng đắn của cha mẹ, giữ gìn danh dự, truyền thống tốt đẹp của gia đình.

- Con có nghĩa vụ và quyền chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ.

- Nghiêm cấm con có hành vi ngược đãi, hành hạ, xúc phạm cha mẹ.

Như vậy, nếu em trai ông vi phạm những nghĩa vụ nêu trên thì ông có thể báo sự việc lên UBND phường (xã) để nơi này lập biên bản vụ việc. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà em bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, phạt cải tạo không giam giữ hoặc nghiêm trọng hơn, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự và ba mẹ ông có thể kiện đòi lại tài sản từ em ông.

Huỳnh Minh Đức