Mở hướng cấp sổ cho đất vướng vi phạm thủ tục

Đất vi phạm phải thỏa mãn điều kiện cấp sổ

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất bổ sung nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Dự thảo đề xuất xem xét cấp giấy chứng nhận cho trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Theo khoản 5 Điều 64 dự thảo, Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024, nếu đáp ứng các điều kiện: đất được sử dụng ổn định; không có tranh chấp; phù hợp quy hoạch; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

Quy định này không đồng nghĩa mọi hành vi vi phạm pháp luật đất đai phát sinh trước ngày 1/8/2024 đều được hợp thức hóa. Dự thảo mới đề cập trường hợp vi phạm về thủ tục, đồng thời yêu cầu người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện mới được cơ quan có thẩm quyền xem xét.

So với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo có cách tiếp cận khác đối với việc giải quyết các tồn tại trong sử dụng đất.

Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc xử lý đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, đồng thời phân loại từng nhóm trường hợp và điều kiện cụ thể.

Trong khi đó, khoản 5 Điều 64 dự thảo đưa ra nguyên tắc chung về việc xem xét cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.

Do đó, việc bổ sung mốc thời gian mới không nên được hiểu là mọi trường hợp lấn, chiếm đất, giao đất trái thẩm quyền, tự ý chuyển mục đích sử dụng hoặc các hành vi vi phạm khác đều đương nhiên được cấp giấy chứng nhận. Phạm vi “vi phạm về thủ tục” và cách xử lý từng nhóm trường hợp cần tiếp tục được quy định, hướng dẫn cụ thể.

Dự thảo cũng quy định giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người quản lý đất đủ điều kiện.

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên các đồng chủ sử dụng, đồng chủ sở hữu.

Người sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được miễn, ghi nợ hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Đối với tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận chỉ được cấp cho nhà ở, công trình đã hình thành tại thời điểm cấp giấy.

Dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận, xác định lại diện tích đất ở, đính chính, thu hồi và hủy giấy chứng nhận đã cấp.

Tạo cơ sở xử lý những tồn tại trong thực tế

Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đã có chuyển biến tích cực. Việc phân định thẩm quyền, chuẩn hóa thủ tục và triển khai cơ chế một cửa góp phần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, đồng thời tạo nền tảng xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn phát sinh nhiều vướng mắc, nhất là với đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường; đất được giao không đúng thẩm quyền; đất lấn, chiếm; đất tự ý chuyển mục đích sử dụng hoặc trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở.

Đây là những nhóm vấn đề có nguồn gốc và tính chất pháp lý khác nhau. Vì vậy, không thể mặc nhiên coi tất cả đều thuộc phạm vi “vi phạm về thủ tục” và được áp dụng cùng một cơ chế cấp giấy chứng nhận.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, một số quy định hiện hành chưa thống nhất, gây khó khăn cho địa phương khi giải quyết hồ sơ và chưa bảo đảm công bằng giữa các nhóm người sử dụng đất.

Việc bổ sung nguyên tắc xem xét cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý thống nhất để xử lý những tồn tại phát sinh trong thực tế.