Chủ đầu tư sắp hết đường om quỹ bảo trì?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đóng góp về dự án Nghị định sửa đổi hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Liên quan đến khoản tiền 2% phí bảo trì chung cư được Bộ Xây dựng để xuất, chủ đầu tư dự án phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.

Tài khoản này sẽ bị "đóng", chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao cho Ban quản trị.

Nếu chủ đầu tư thâm dụng vào khoản 2% phí bảo trì, Bộ Xây dựng kiến nghị bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để làm cơ sở cho địa phương thực hiện thu hồi kinh phí, bàn giao cho ban quản trị chung cư.

Ngày 10/8/2020, bàn với Đất Việt về đề xuất trên của Bộ Xây dựng, ông Hoàng Hữu Khánh - Giám đốc một công ty chuyên dịch vụ quản lý nhà chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội cho rằng, việc giao chủ đầu tư lập tài khoản để chuyển 2% phí bảo trì chung cư vào đó cũng có nhiều khác biệt so với trước đây.

Nhiều cuộc tranh chấp phí bảo trì chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư xảy ra ở Việt Nam trong thời gian qua.

Bởi, theo quy định cũ thì khoản tiền 2% này cũng sẽ được người mua nhà nộp cho chủ đầu tư, sau đó chủ đầu tư sẽ chuyển khoản tiền này vào ngân hàng để quản lý cho tới khi phối hợp với cứ dân thành lập Ban quản trị và bàn giao lại số tiền này.

"Thực tế cho thấy, việc giao quỹ bảo trì cho chủ đầu tư dự án quản lý đã gặp phải nhiều tranh chấp trong thời gian qua. Nhiều chủ đầu tư có biểu hiện cố tình trì hoãn, om khoản tiền phí bảo trì lên tới hàng chục tỷ đồng với nhiều mục đích khác nhau. Bản thân người mua nhà cũng không nắm rõ chủ đầu tư đã sử dụng khoản phí này hay không, sử dụng vào việc gì..." - ông Khánh cho hay.

Chính vì thế, ông Khánh cho rằng, để chủ đầu tư om quỹ bảo trì, những tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai thì không nên để chủ đầu tư độc lập quản lý số tiền này mà cần phải có sự tham gia của các bên gồm đại diện chủ đầu tư, ngân hàng và Ban quản trị lâm thời.

"Hoặc nếu có thể, tài khoản sẽ được giao cho Sở Xây dựng nơi làm dự án quản lý. Khi chung cư đó thành lập Ban Quản trị thì số tiền này được bàn giao lại cho cư dân quản lý, sử dụng" - ông Khánh bày tỏ.

Luật sư Trương Phước Hưng - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội lại cho rằng, Việt Nam nên học cách quản lý phí bảo trì chung cư như một số nước trên thế giới, bỏ hẳn quy định 2% phí bảo trì chung cư đối với người mua nhà mà số tiền này sẽ được đóng góp thông qua phí dịch vụ hàng tháng khi sinh sống tại chung cư.

"Thực tế cho thấy, vẫn có sự nhập nhèm giữa khoản tiền 2% phí bảo trì chung cư và giá bán căn hộ. Nhiều dự án không tính 2% này vào giá bán. Chính vì thế, trên thực tế người dân khi mua nhà vẫn phải đóng 100% giá trị căn hộ kèm theo 2% phí bảo trì chung cư. Nên giá nhà vẫn ở mức cao, và tạo điều kiện để chủ đầu tư "đánh lừa" về mặt tâm lý đối với người mua nhà" - ông Hưng bày tỏ.

Theo ông Hưng, tại Nhật Bản, phí bảo trì chung cư thu theo tiền dịch vụ hàng tháng mà người sống ở chung cư đó phải đóng. Phí này cũng còn tùy thuộc vào tầm và cỡ của một tòa nhà, công ty quản lý, và loại hình sinh hoạt mang lại như bể bơi, các dịch vụ hỗ trợ như quản gia, bảo vệ, hay phòng tập thể hình. Ví dụ phí quản lý thường rơi vào khoảng 200 yên/m2, và thêm 200 yên/m2/tháng nữa cho phí sửa chữa.

Ngoài ra, còn có các kế hoạch tăng phí quỹ sửa chữa trong tương lai. Ví dụ như tăng 50% ở năm thứ 5, hay thêm 50% nữa vào năm thứ 10 và cứ như vậy. Bởi nhà chung cư càng dùng lâu thì càng mất phí bảo trì nhiều.

Hay như ở Singapore, phí bảo trì chung cư được chủ đầu tư giao lại cho một cơ quan độc lập uy tín do Nhà nước hay cơ quan thẩm quyền chỉ định. Chủ đầu tư buộc phải giao số phí này ngay từ thời điểm thực hiện dự án, hoặc phải hoàn thành trước khi bàn giao căn hộ cho người dân.

Điều này sẽ đảm bảo việc chi tiêu đúng với nguyên tắc tài chính kế toán. Việc này sẽ rất chặt chẽ, không có chuyện chiếm đoạt tiền quỹ bảo trì như ở Việt Nam.

Tiến Hưng