Cần ban hành một Nghị định đặc thù cho cải tạo chung cư ở Hà Nội

Trên địa bàn Thành phố Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ

Phát biểu khai mạc, TS Lê Xuân Rao, Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Hà Nội cho biết, cải tạo chung cư cũ (CCC) trên địa bàn thành phố (TP) đang là thách thức, yêu cầu đặt ra trong Luật Thủ đô và là một trong những nhiệm vụ chủ yếu được đề cập trong Đại hội Đảng bộ TP lần thứ XVII. Hội thảo được tổ chức nhằm đánh giá khái quát công tác cải tạo CCC trên địa bàn TP, nhận diện khó khăn, tồn tại và bài học kinh nghiệm. Từ những ý kiến của các đơn vị sở ngành, chuyên gia... về cơ chế chính sách, nguồn lực, tổ chức thực hiện cải tạo CCC sẽ được tổng hợp, báo cáo Thành ủy, HĐND, UBND TP xem xét.

Về tình hình thực hiện quy hoạch, cải tạo xây dựng lại CCC, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội cho biết, tính đến năm 2016, thành phố mới hoàn thành xây dựng lại được nhà B7, B10 khu tập thể Kim Liên bằng nguồn vốn ngân sách thành phố. Các nhà I1, I2, I3 Thái Hà, 187 Tây Sơn, P3 Phương Liệt, B4, B14 Kim Liên; A6, C7, D2 Giảng Võ, C1 Thành Công được xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Mô hình xây dựng mới toàn khu tập thể Nguyễn Công Trứ từ nhà A2, A3 thành nhà N3 theo mô hình Nhà nước và doanh nghiệp cùng làm...

Quang cảnh hội thảo.

Theo báo cáo của Viện kinh tế - xã hội Hà Nội, hiện nay, trên địa bàn Thành phố Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, có quy mô từ 2 tầng-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1980, tập trung chủ yếu ở khu vực nội đô lịch sử. Phân loại theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, các chung cư cũ được chia thành 2 loại: Chung cư tập trung theo khu (75 khu với 1.273 chung cư) và chung cư riêng lẻ (306 chung cư). Các chung cư này chủ yếu tập trung tại các quận nội thành cũ là Ba Đình (214 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trưng (244 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà). Ngoài ra, còn một số khu tại quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Cầu Giấy…trong đó, nhà chung cư 4-5 tầng (nhà tập thể cũ) khoảng hơn 800 nhà.

Qua rà soát, phân loại, hiện có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Từ năm 2007 đến nay, thành phố đã có 18 dự án chung cư cũ được xây dựng lại, đã đưa vào sử dụng; 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Sau thời gian sử dụng, các hộ dân ở các chung cư cũ đã tiến hành lấn chiếm, cơi nới không gian chung; mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần.

Từ năm 2007 đến nay, trên địa bàn Thành phố đã có 18 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng (trong đó, có 2 nhà nguy hiểm cấp D), 14 dự án đang triển khai. Các dự án đã hoàn thành thực hiện theo 3 mô hình: Mô hình sử dụng nguồn vốn ngân sách; mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ thành phố và mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Khu tập thể cũ Thành Công, TP Hà Nội. Ảnh: TTXVN.

Vừa qua, thành phố Hà Nội đã có chỉ đạo về công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn, trong đó, các phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu đồng thời với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu để đảm bảo tính khả thi, theo mô hình 3 nhóm: Nhóm 1 là tập hợp các khu chung cư cũ trong một khu (khu tập thể) như ở Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh… có quy mô >2ha (lập QHCT). Nhóm thứ 2 là nhóm chung cư cũ, mô hình như tiểu khu nhà ở gồm 5-7 chung cư một nhóm (không phải khu tập thể) có quy mô

Những khó khăn cần sớm được tháo gỡ

Những khó khăn được các Sở Xây dựng, các chuyên gia đề cập là do nguồn vốn ngân sách Thành phố còn hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của Thành phố chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ ở tầng 1. Bên cạnh đó, việc cải tạo xây dựng mới từng nhà chung cư cũ trên vị trí cũ của từng tòa nhà dẫn đến không thể thực hiện quy hoạch chỉnh trang đô thị toàn khu, không khai thác được không gian đô thị và hệ thống giao thông cho phù hợp với điều kiện phát triển KT-XH đô thị.

Ngoài việc phải bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân trong nhà chung cư cũ còn phải bố trí tái định cư cho các hộ dân xây dựng trái phép trên đất trống của khu dân cư; phần lớn các hộ dân trong khu chung cư cũ có khó khăn về kinh tế khi phải chi trả phần diện tích tăng thêm sau khi xây dựng lại…Đặc biệt, Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện cải tạo xây mới chung cư cũ, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc như: Quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai theo nguyên tắc toàn khu; phải có kết quả kiểm định chất lượng là nhà chung cư nguy hiểm (cấp độ D) mới đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng mới; chưa quy định những chính sách cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư và phân cấp cho chính quyền địa phương cấp huyện thực hiện…

Khu chung cư cũ ở Trung Tự, TP Hà Nội. Ảnh: TTXVN.

Để tạo đột phá mới trong cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, hội thảo thống nhất bốn nhóm đề xuất, kiến nghị cần sửa đổi bổ sung một số văn bản trong văn bản pháp luật của Trung ương. Cụ thể, kiến nghị đầu tiên là cần ban hành một Nghị định đặc thù cho cải tạo chung cư ở Hà Nội. Thứ hai, xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2021-2025, trong đó, phải kiểm định, rà soát lại vị trí so với quy hoạch chung, chất lượng sống; xác lập tiến trình cải tạo chung cư cũ; xác định danh mục các khu vực thí điểm. Đồng thời, xác định nguồn lực thực hiện và phân công, phân cấp cho địa phương. Việc xây dựng kế hoạch phải đồng bộ, có sự tham gia ý kiến của các sở, ngành, quận, huyện, các tổ chức xã hội.

Tiếp theo là cần có điều chỉnh quy hoạch cục bộ: Phân loại khu chung cư, tiến độ cải tạo; thành phố sử dụng ngân sách để lập Quy hoạch chi tiết; xác định khu vực tái định cư, khu vực di dời, phân bổ dân số hợp lý; xác định 3 mô hình thực hiện để tháo gỡ khó khăn 1 số quy định tại Luật và Nghị định

Kiến nghị cuối cùng là cần xác định cơ chế chính sách đền bù diện tích tái định cư từ 1,5-2 lần; trong trường hợp tái định cư tại vị trí ngoài vành đai 3 hoặc chủ sở hữu thuộc diện ưu đãi về nhà ở thì được hơn 2 lần theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Trong trường hợp căn hộ tái định cư tại chỗ có diện tích bằng diện tích căn hộ tối thiểu nhưng > 2 lần thì được mua với nhà thành xây dựng. Ngoài đền bù bằng diện tích ở, có chính sách hỗ trợ bằng tiền (tính sát giá thị trường).

HỒNG QUANG - NGUYỄN THOA