Ba 'gọng kìm' siết giá nhà đất, nhưng đâu là giải pháp căn cơ?

Giá nhà đất tăng mạnh và đứng ở mức cao. Ảnh: Hoàng Anh

Ba 'gọng kìm' kiểm soát giá nhà

Thực trạng giá nhà ở tăng mạnh và đứng ở mức cao đang trở thành vấn đề nóng được lãnh đạo cao nhất của Đảng và Chính phủ liên tục chỉ đạo quyết liệt trong thời gian gần đây.

Sau những chỉ đạo ấy, mới đây nhất, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành đối với dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản và dự kiến trình Chính phủ xem xét, ban hành ngay trong tháng 10 này, càng cho thấy tính cấp bách và sự rốt ráo của các cơ quan quản lý nhà nước.

Theo nghị quyết, Bộ Xây dựng đề xuất ba cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới.

Thứ nhất là thành lập trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch. Trung tâm giao dịch bất động sản là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản, có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch bất động sản, bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.

Việc thành lập, tổ chức và hoạt động của trung tâm giao dịch bất động sản được thực hiện theo quy định khác của Chính phủ, bảo đảm thống nhất, đồng bộ với quá trình chuyển đổi số, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và bất động sản.

Thứ hai là các giải pháp chính sách cho vay đối với người mua nhà ở. Theo đó, người mua ngôi nhà thứ hai chỉ được vay không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán và mua từ ngôi nhà thứ ba trở lên chỉ được vay không quá 30% giá trị của hợp đồng.

Thứ ba là chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Dự thảo quy định, tùy theo tình hình thực tế của địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 theo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Để tạo điều kiện cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, nghị quyết quy định áp dụng các cơ chế chính sách đặc thù như chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp bảng giá đất chưa được ban hành để áp dụng thống nhất thì UBND cấp tỉnh quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể.

Chủ đầu tư phát triển dự án được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật mà có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu đầu tư sang dự án xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp,cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đầu tư.

Đưa thị trường vào quỹ đạo

Thời gian vừa qua, giá nhà đất tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh, đã tăng mạnh, làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m2 năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024, thậm chí đạt mức 120 triệu đồng/m2 vào quý III//2025c.

Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22–29%/năm, cá biệt có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6–7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình.

Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung – cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch và tâm lý đám đông.

Bên cạnh đó, về tín dụng bất động sản, đến tháng 6/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt trên 3,99 triệu tỷ đồng, tăng 14,58% so với tháng 12/2024; chiếm tỷ trọng 23,27% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng về nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất với 57,26%, tăng trưởng 16,74%.

Cơ cấu sản phẩm nhà ở mất cân đối nghiêm trọng, với tỷ trọng lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Đồng thời, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, “thổi giá”, tạo sốt ảo diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt khi có thông tin về quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới, đã và đang tạo ra những biến động lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội.

Trước thực trạng nêu trên, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc ban hành nghị quyết về một số biện pháp kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản là cần thiết và cấp bách, nhằm khắc phục các bất cập hiện nay, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo ông Đính, cả ba nhóm vấn đề mà Bộ Xây dựng đưa ra đều cần thiết. Đây là những công cụ giúp điều tiết thị trường trở về quỹ đạo phát triển bền vững.

Thứ nhất, việc thành lập trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý là một bước đi quan trọng nhằm tạo ra đầu mối kết nối và kiểm soát dữ liệu. Trung tâm hướng đến việc tích hợp thông tin từ nhiều lĩnh vực khác nhau như đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, thuế, ngân hàng và chủ sở hữu.

Theo đó, trước khi bất động sản được đưa vào giao dịch, tất cả các dữ liệu liên quan sẽ được tích hợp và định danh tại trung tâm. Điều này đảm bảo tính pháp lý minh bạch, giúp người dân giao dịch thuận tiện hơn, đồng thời Nhà nước kiểm soát được toàn bộ biến động trên thị trường bất động sản, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các yếu tố pháp lý.

Hiện tại, các thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản còn rườm rà, mất nhiều thời gian và chi phí. Người dân phải thực hiện nhiều bước như công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động... với thời gian trung bình từ 45-60 ngày. Khi trung tâm giao dịch được triển khai, các thủ tục này sẽ được thực hiện nhanh chóng, chỉ trong 1-3 ngày, giúp giảm thiểu chi phí và phiền hà.

Ông Đính nhấn mạnh, trung tâm này không thay thế chức năng của các cơ quan khác mà chỉ đóng vai trò kết nối, xử lý dữ liệu trên nền tảng số. Đây là mô hình đã được triển khai thành công ở nhiều quốc gia phát triển, và rất thành công.

Đối với việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, ông Đínhcho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp là một trong những giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung, qua đó giúp giảm áp lực cung cầu và kiểm soát đà tăng giá bất động sản.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang mất dần các sản phẩm giá rẻ, trong khi chỉ tập trung vào những sản phẩm giá cao, vượt ngoài khả năng của đại đa số người dân. Do đó, chính quyền địa phương cần vào cuộc mạnh mẽ hơn, từ việc quy hoạch quỹ đất đến hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế. Đây là giải pháp rất đúng và trúng, cần được sớm triển khai quyết liệt.

Về vấn đề tín dụng, ông Đính cũng khẳng định đây là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường, đặc biệt trong việc ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá và giao dịch bất động sản không lành mạnh.

Thời gian vừa qua, các đối tượng đầu cơ vẫn được tiếp cận với chính sách tín dụng một cách rất thuận lợi, với dòng vốn rẻ, lãi suất thấp và thủ tục dễ dàng. Chính vì vậy, việc siết tín dụng sẽ là một giải pháp hiệu quả nhằm ổn định thị trường.

Đâu là giải pháp căn cơ?

Đồng tình với các giải pháp trong dự thảo nghị quyết, song ông Đính cũng nhấn mạnh rằng, các chính sách cần được thực hiện đồng bộ dựa trên sự nghiên cứu kỹ lưỡng và sự vào cuộc quyết liệt của các bộ ngành địa phương để thực sự phát huy hiệu quả cao nhất.

Đơn cử như đối với chính sách kiểm soát tín dụng, các cơ quan quản lý nhà nước cần phân biệt rõ ràng giữa các nhóm đối tượng đầu cơ và các nhóm có nhu cầu thực. Nếu không làm tốt, việc siết tín dụng có thể vô tình gây khó khăn cho những người dân có nhu cầu chính đáng, như mua nhà để ở, tích lũy cho con cháu, hoặc để kinh doanh.

“Người Việt Nam luôn có thói quen tích lũy để mua nhà cho con cháu hoặc đầu tư kinh doanh. Đây là nhu cầu hợp pháp và cần được khuyến khích. Ví dụ, một người mua nhà để cho thuê hoặc mở cửa hàng cũng là cách họ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở trên thị trường.

Nếu đánh đồng nhóm nhu cầu thực với nhóm đầu cơ, thị trường sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, làm giảm sức cầu và gây khó khăn cho các nhà đầu tư,” ông Đính phân tích.

Do đó, việc siết tín dụng hoặc áp dụng thuế không nên áp dụng đại trà mà cần nhắm đúng vào các đối tượng đầu cơ thông qua các biện pháp kỹ thuật. Nếu không, thị trường sẽ mất cân đối, ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và sức khỏe chung của nền kinh tế.

Ở góc nhìn khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nhiều ý kiến cho rằng cho vay bất động sản lên tới 4 triệu tỷ đồng là quá lớn, nhưng thực chất, con số này chưa phải là lớn. Tổng số tín dụng của Việt Nam khoảng 16 triệu tỷ đồng, tức 4 triệu tỷ đồng là 25%.

"So với Trung Quốc là 30%, so với các nước khác, thậm chí như ở Châu Âu, cho vay cả bất động sản cả mua nhà là lên tới 47%, thì 25% của Việt Nam chưa có gì là ghê gớm cả, vẫn là ở trong ngưỡng an toàn", ông Nghĩa nói.

Theo ông Nghĩa, để giảm giá nhà ở, biện pháp kiểm soát quan trọng nhất hiện nay là phải tăng nguồn cung.

"Đối với những dự án nhà ở cao cấp có giá 80 - 100 triệu đồng/m2, chúng ta không thể kéo giá xuống để người nghèo mua được, đây là một điều vô vọng. Vấn đề quan trọng là phải tạo ra rất nhiều những dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho người nghèo, điều này dễ hiện thực hơn", ông Nghĩa nhận định và cho rằng, muốn gỡ vướng nguồn cung thì phải tháo gỡ khó khăn quan đến pháp lý. Khi đó, thị trường sẽ phân ra thành hai phân khúc rõ ràng: cao cấp dành cho người giàu và nhà cho người có thu nhập trung bình - thấp

Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, việc giới hạn tỷ lệ cho vay mua nhà từ ngôi nhà thứ hai trở lên là chưa đủ để hạ nhiệt giá nhà, bởi không phải nhà đầu tư nào cũng có nhu cầu vay, nhiều nhà đầu tư không thiếu tiền, họ không có nhu cầu vay ngân hàng.

Hiện, có ba nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng là các thông tin trên thị trường không minh bạch; vướng mắc pháp lý về đất đai và đầu cơ bất động sản. Trong đó, nguyên nhân do vướng mắc pháp lý là ách tắc lớn nhất.

Điều này khiến chi phí thực hiện dự án bị đẩy lên cao, giá nhà buộc phải tăng theo để bù đắp tương ứng cho chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp.

Do đó, ông Tuyến cho rằng, Chính phủ cần có giải pháp để tháo gỡ vướng mắc về thủ tục pháp lý, định giá đất, đưa nguồn cung ra thị trường để hạ nhiệt giá nhà.

Tuy nhiên, ông Tuyến cũng nêu lên thực trạng rằng để làm điều này không dễ, bởi nguồn thu từ đất hiện đang chiếm phần lớn ngân sách tại nhiều địa phương, nếu giảm tiền sử dụng đất dự án, đồng nghĩa ngân sách sẽ giảm theo. "Đây là bài toán khó có lời giải đối với các cơ quan quản lý nhà nước", ông Tuyến nói.

Phương Linh