Giao dịch hai giá và cái giá phải trả

Khai giá chênh lệch hàng chục tỷ đồng

Tháng 3-2026, TAND TPHCM xét xử phúc thẩm tuyên phạt bị cáo N.T.P.H. 14 tháng tù cho hưởng án treo, phạt tiền bị cáo T.T.T. (con bị cáo H.) và V.Đ.Q. cùng về tội “Trốn thuế”. Theo đó, bà H. nhận chuyển nhượng thửa đất 18 tỷ đồng nhưng chỉ đạo con trai ký hợp đồng công chứng 5 tỷ đồng. Sau đó, bà H. viết giấy tay thỏa thuận bán thửa đất này cho ông Q. với giá thực tế 18 tỷ đồng nhưng kê khai trong hợp đồng công chứng ở mức 5 tỷ đồng. Việc giảm 13 tỷ đồng trong mỗi lần giao dịch làm thất thu ngân sách nhà nước hơn 533 triệu đồng.

Người dân đến UBND phường Gò Vấp thực hiện thủ tục liên quan đến nhà đất. ẢNH: THANH HIỀN

Mới đây qua công tác kiểm sát, VKSND TPHCM đã kiến nghị Thuế TPHCM chấn chỉnh tình trạng kê khai hai giá trong giao dịch bất động sản, mức chênh lệch phổ biến 2-5 lần, thậm chí có trường hợp cao hơn.

Thực tiễn xét xử, các bên thường xuất trình giấy nhận tiền, thỏa thuận riêng, chứng từ chuyển khoản... hoặc thừa nhận giá trị giao dịch thực tế cao hơn giá trong hợp đồng. Cơ quan này dẫn chứng vụ tranh chấp tại Bình Dương trước đây, hợp đồng công chứng giữa ông L.V.T. và ông N.T.N. ghi giá 3,5 tỷ đồng, nhưng thực tế giao dịch 14,5 tỷ đồng, chênh lệch 11 tỷ đồng. Tại TP Thủ Đức trước đây, ông N.V.Đ. chuyển nhượng nhà đất cho ông H.M.T. với giá ghi trên hợp đồng 200 triệu đồng trong khi giá thực là 3,4 tỷ đồng.

Theo TS Nguyễn Trí Cường, giảng viên khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐH Quốc gia TPHCM), Luật Công chứng 2024 quy định giá mua bán thuộc quyền tự do thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Luật cấm công chứng viên đồng thời làm thẩm định viên về giá, tức là tách bạch việc chứng nhận với việc định giá. Công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch, xác nhận các bên tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội. Tuy nhiên, công chứng viên vẫn phải giải thích rõ quyền, nghĩa vụ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của giao dịch; từ chối công chứng nếu biết giao dịch vi phạm pháp luật hoặc có dấu hiệu giả tạo, gian dối.

Đã sang tên tài sản vẫn còn trách nhiệm

ThS - luật sư Vũ Như Bách (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, việc ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thị trường không đương nhiên bị xem là trốn thuế vì giá mua bán do các bên thỏa thuận. Hành vi trốn thuế được xác định khi có căn cứ chứng minh các bên giao dịch theo một mức giá nhưng cố ý sử dụng mức giá thấp hơn để kê khai, làm giảm nghĩa vụ thuế. Do đó, thói quen ghi giá hợp đồng ở mức gần bảng giá đất hoặc ngưỡng tính thuế khiến nhiều người nhầm tưởng đây là “thông lệ” an toàn.

Theo luật sư Vũ Như Bách, giao dịch hai giá không mặc nhiên làm toàn bộ hợp đồng vô hiệu. Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các bên xác lập một giao dịch giả tạo để che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn có thể có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện luật định. Khi phát sinh tranh chấp, tòa án còn căn cứ vào ý chí thật của các bên, giá giao dịch thực tế, quá trình thanh toán, mục đích ghi giá thấp... Tuy nhiên, việc tuyên một giao dịch giả tạo là vô hiệu không bị hạn chế về thời hiệu, dù mua bán xong nhiều năm vẫn có rủi ro pháp lý nếu giao dịch đó là giả tạo.

Luật sư Bách lưu ý, giao dịch đã sang tên không có nghĩa hành vi vi phạm trước đó được xóa khỏi lịch sử pháp lý. Bởi Luật Quản lý thuế 2025 định hướng xây dựng cơ sở dữ liệu thuế tập trung, kết nối với các hệ thống thông tin, công nghệ trong kiểm tra, quản lý rủi ro. Vì vậy giá mua bán thật có thể được làm rõ sau nhiều năm thông qua sao kê ngân hàng, hợp đồng đặt cọc, giấy nhận tiền, hồ sơ vay vốn hoặc từ lời khai của các bên khi xảy ra tranh chấp.

Luật Quản lý thuế 2025 cũng quy định mức phạt từ một đến ba lần số tiền thuế trốn và người vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ về số thuế thiếu, tiền chậm nộp theo quy định. Về trách nhiệm hình sự, nếu số tiền trốn thuế và hành vi thực hiện đủ yếu tố cấu thành tội “Trốn thuế” theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 thì mức án cao nhất có thể lên tới 7 năm tù hoặc phạt tiền đến 4,5 tỷ đồng.