Bài 2: Đất ''sốt'' giá ảo, hệ lụy thật

Đất nông nghiệp tại Đồng Nai lên “cơn sốt” giá, nhiều người đã đổ về các địa phương mua đi, bán lại kiếm lời. Trong đó có tình trạng nhà đầu cơ lợi dụng kẽ hở của Luật Đất đai năm 2013, tách thửa đất nông nghiệp thành từng mảnh nhỏ để bán. Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp còn vẽ ra các dự án “ma” trên đất nông nghiệp để rao bán cho nhà đầu tư thứ cấp trong tỉnh và đến từ nhiều tỉnh, thành khác.

Giá đất nông nghiệp trên địa bàn H.Trảng Bom tăng lên nhiều lần so với vài năm trước. Ảnh: B.Nguyên

Giá đất nông nghiệp tăng quá cao khiến nông dân nhiều địa phương đua nhau tách thửa bán đất, làm đất sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp, xé nhỏ. Đây là hệ lụy lâu dài cho mục tiêu phát triển sản xuất nông nghiệp theo quy mô hàng hóa lớn; trở thành rào cản quá trình hình thành các vùng chuyên canh, nhất là trong xây dựng các dự án cánh đồng sản xuất lớn.

* “Nóng” sai phạm đất đai

Những “cơn sốt” giá đất khiến người dân bỏ công việc để làm môi giới, kinh doanh đất đai kiếm lời tạo nên những rủi ro và ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế tại các địa phương. Đây cũng là nguyên nhân khiến những vi phạm về Luật Đất đai tăng nhanh trong thời gian gần đây.

Theo Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi , các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra, không để các trường hợp cố ý tách nhỏ các thửa đất nông nghiệp nhằm mục đích phân lô, bán nền theo hình thức đồng sở hữu. Việc tách nhỏ quá nhiều thửa đất nông nghiệp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc hình thành các vùng chuyên canh cây trồng, cánh đồng lớn đáp ứng nhu cầu sản xuất theo hướng hàng hóa, hình thành chuỗi sản xuất - chế biến tăng giá trị cho sản phẩm nông sản.

Vụ sai phạm lớn nhất về đất nông nghiệp xảy ra vào năm 2019, Công ty CP Địa ốc Alibaba (TP.HCM) đã vẽ ra 29 dự án “ma” trên đất nông nghiệp ở Đồng Nai để bán cho hàng ngàn người dân trong và ngoài tỉnh, thu lời bất chính cả ngàn tỷ đồng. Đặc biệt trong giai đoạn 2017-2019, trên địa bàn tỉnh xảy ra hàng loạt vụ sai phạm về việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, xây dựng trái phép ở những địa phương có công nghiệp phát triển, đông người lao động, nhu cầu về nhà ở lớn như các huyện: Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu và TP.Biên Hòa.

Từ năm 2020 đến nay, các địa phương đã quản lý chặt chẽ về đất đai, xây dựng nên việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, vi phạm về đất đai cũng giảm hẳn so với giai đoạn trước đó.

Chủ tịch UBND TP.Biên Hòa Nguyễn Hữu Nguyên cho biết: “Thành phố đã giao cho chủ tịch UBND các phường, xã trên địa bàn nếu để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp dẫn đến xây dựng trái phép sẽ phải trực tiếp chịu trách nhiệm. Do đó, từ năm 2020 đến nay, tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp đã giảm nhiều”. Tại các huyện khác như: Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu…, việc quản lý đất nông nghiệp cũng được siết chặt, hạn chế được vi phạm về đất đai.

Ông Lê Ngọc Tiên, Phó chủ tịch UBND H.Trảng Bom cho hay: “Khu vực H.Trảng Bom dân đến tạm trú để làm việc trong các khu công nghiệp hình thành mới những năm gần đây dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao. Vì thế, trên địa bàn huyện đã xảy ra tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp, xây dựng trái phép”. Để hạn chế tình trạng này, huyện đã xử phạt hành chính các đối tượng phân lô, bán nền đất nông nghiệp, xây dựng trái phép và buộc phục hồi nguyên trạng. Theo đó, tình trạng vi phạm phân lô, bán nền đất nông nghiệp đã giảm nhiều.

Tuy nhiên, qua khảo sát thực tế, tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp ở nhiều khu vực trong tỉnh vẫn tồn tại. Các cá nhân, doanh nghiệp lách luật bằng cách tách thửa đất nông nghiệp theo đúng quy định từ
500-1.000m2, sau đó phân lô, bán nền theo hình thức đồng sở hữu, giấy tay. Việc này chính quyền địa phương rất khó xử lý vì Luật Đất đai cho phép nhiều người dân cùng sở hữu một thửa đất. Còn việc mua bán giấy tay do bên mua, bên bán cùng thỏa thuận cũng khó phát hiện để ngăn chặn.

* “Xé nát” quy hoạch đất nông nghiệp

Một hệ lụy lâu dài hơn của tình trạng đất nông nghiệp được đưa vào đầu cơ, mua bán là tạo nên những “cơn sốt” kéo dài chưa có điểm dừng khiến cho nông dân, doanh nghiệp muốn tích tụ đất đai mở rộng sản xuất gặp không ít khó khăn.

Ông Đặng Văn Hát, nông dân ở xã Phú Cường (H.Định Quán) so sánh, 3-4 năm trước, đất nông nghiệp ở vùng này kêu giá 1 tỷ đồng/ha không bán được. 2 năm trước, khu đất rẫy 1,8ha ở đây bán được 4-5 tỷ đồng đã gây bất ngờ vì giá quá cao. Nhưng giờ giá “sốt” đến mức không ai ngờ khi 1 sào (1 ngàn m2) có giá bán lên đến 1 tỷ đồng.

Tình trạng người dân bỏ hết công việc làm ăn để đầu tư kinh doanh đất góp phần tạo hiện tượng “sốt” giá đất cục bộ gây ra những rủi ro, thậm chí nguy hại cho nền kinh tế về lâu dài khi tiền vốn bị găm hết vào đất. Ngoài ra, vấn đề khác là người dân lo đi buôn đất không chịu sản xuất, kinh doanh sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế.

Thấy giá đất quá cao, nhiều nông dân ở đây cũng như ông Hát đua nhau tách thửa bán bớt vài sào đất để có tiền chi tiêu. Người mua thường là nhà đầu tư từ các khu đô thị, chủ yếu là TP.HCM đến mua đất để đầu cơ nên hầu như không còn tổ chức sản xuất nông nghiệp như trước.

Giá đất tăng mạnh trong thời gian qua cũng là “điểm nghẽn” lớn cho doanh nghiệp muốn đầu tư dự án cánh đồng lớn. Ông Phan Đình Đăng Khoa, chủ trang trại tại H.Tân Phú chỉ ra, đất nông nghiệp tại Đồng Nai đứng ở tốp đầu về mức giá cao so với nhiều tỉnh, thành lân cận. Trong đó, có thực tế là tình trạng “sốt ảo” và nhất là thời gian gần đây ngày càng “nóng” tình trạng đất nông nghiệp ăn theo các dự án công nghiệp và đô thị được phân lô bán nền khiến 1ha đất nông nghiệp có nhiều thời điểm bị đẩy lên hàng chục tỷ đồng. Doanh nghiệp muốn thuê đất với diện tích lớn thường phải chấp nhận mức giá cao, trả trước một lần; ngay cả quỹ đất của Nhà nước cũng phải thuê qua các đơn vị trung gian nên doanh nghiệp không tiếp cận được các chính sách ưu đãi, hỗ trợ. Ngoài ra, các địa phương giao đất cho các nhà đầu tư dự án nông nghiệp có sự chọn lọc kỹ để đảm bảo đất giao được đưa vào canh tác và sử dụng đúng mục đích để tránh các trường hợp đầu cơ, trục lợi.

Theo Phó giám đốc Sở NN-PTNT Lê Văn Gọi, có một thực tế là đất nông nghiệp nhưng không để sản xuất nông nghiệp mà để đầu cơ, mua bán kiếm lợi. Toàn địa bàn Đồng Nai, tình trạng nhà nhà, người người mua đất nông nghiệp đầu cơ là nguyên nhân góp phần xé nát quy hoạch nông nghiệp, ngăn chặn quá trình xây dựng cánh đồng lớn. Tỉnh rất quan tâm quy hoạch sản xuất nông nghiệp, nhất là xây dựng các vùng chuyên canh, cánh đồng mẫu lớn để hình thành các chuỗi liên kết bền vững từ sản xuất đến tiêu thụ, chế biến. Tuy nhiên, các chuỗi liên kết hiện nay chưa nhiều, chưa bền vững. Cụ thể, ở H.Trảng Bom có tập đoàn lớn về đầu tư cánh đồng lớn ca cao xen canh cây điều cả ngàn ha, nhưng giá đất không ngừng leo thang khiến nông dân không mặn mà tham gia. Doanh nghiệp rất kỳ vọng vào dự án nhưng không xây dựng được vùng nguyên liệu lớn thì không dám đầu tư nhà máy sơ chế, chế biến tại vùng sản xuất, không gia tăng được giá trị sản phẩm nông nghiệp. Đây là nguyên nhân khiến sản xuất nông nghiệp mãi không thoát khỏi vòng luẩn quẩn thiếu bền vững.

Bình Nguyên - Hương Giang

Bài cuối: Giải pháp nào ngăn chặn “cơn sốt” giá đất?