Gói giải cứu thị trường bất động sản Trung Quốc có thể chỉ là khởi đầu

Gói giải cứu trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (41,5 tỷ USD) tập trung vào việc Trung Quốc áp dụng chính sách đã được thử nghiệm ở một thành phố lớn, trong đó chính quyền địa phương sẽ mua những căn nhà chưa bán được từ các nhà phát triển bất động sản và chuyển chúng thành nhà ở xã hội.

Zhaopeng Xing, chiến lược gia cấp cao về Trung Quốc tại ANZ Research cho biết: “Các nhà hoạch định chính sách nhận thấy sự cấp thiết phải ngăn chặn một cuộc khủng hoảng bất động sản… Kế hoạch giải cứu mới đã thể hiện quyết tâm của các nhà hoạch định chính sách trong việc xoay chuyển tình thế”.

Mặc dù tính cấp bách được hoan nghênh nhưng các chuyên gia cho rằng, gói hiện tại có thể có quy mô quá nhỏ để có hiệu quả và có thể gặp vấn đề về kinh phí.

Theo Goldman Sachs, tổng giá trị nhà chưa bán, dự án dở dang và đất chưa sử dụng ở Trung Quốc là khoảng 30.000 tỷ nhân dân tệ (4.100 tỷ USD).

Các nhà phân tích của Goldman Sachs cho biết, để giảm nguồn cung nhà ở xuống mức vào năm 2018 - năm bùng nổ bất động sản lên đến đỉnh điểm - có thể cần hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ (967 tỷ USD) cho tất cả các thành phố. Con số này gấp hơn 20 lần số tiền tài trợ được Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) công bố.

Mặc dù nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng nhanh hơn dự kiến vào đầu năm nay, nhưng tốc độ tăng trưởng đang bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực bất động sản, vốn từng chiếm tới 30% hoạt động kinh tế.

Không đủ kinh phí?

Bất chấp hàng loạt thông báo vào tuần trước, vẫn chưa rõ chính xác việc mua nhà ở của chính phủ sẽ được thực hiện như thế nào và cần bao nhiêu tiền để tài trợ cho việc đó. Quan trọng nhất vẫn chưa rõ ràng về việc chính quyền địa phương có thể dùng nguồn tiền từ đâu để chi trả cho vấn đề này.

Hôm thứ Sáu (17/5), Tao Ling, Phó thống đốc PBOC cho biết, chương trình cho vay lại có thể củng cố khoản vay ngân hàng trị giá 500 tỷ nhân dân tệ (69 tỷ USD) để hỗ trợ việc mua.

Nhưng ngay cả con số này cũng ít hơn nhiều so với mức cần thiết. Một số nhà phân tích ước tính rằng, có thể cần hàng trăm tỷ đô la để giải quyết tình trạng tồn đọng hàng triệu ngôi nhà trống hoặc chưa hoàn thiện trên khắp đất nước.

Ting Lu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura cho biết, chỉ cần hoàn thành việc xây dựng những ngôi nhà bán trước sẽ cần ít nhất 3.200 tỷ nhân dân tệ (442 tỷ USD). Ông ước tính, hiện có 20 triệu ngôi nhà được bán trước nhưng vẫn chưa được xây dựng.

Helen Qiao, nhà kinh tế trưởng của Greater China tại Bank of America cho biết, quy mô tài trợ tối đa 500 tỷ nhân dân tệ có thể không đủ. Do đó, nếu không mở rộng thêm, kế hoạch này khó có thể tạo ra “sự khác biệt đáng chú ý” đối với lượng tồn kho những ngôi nhà trống hoặc chưa hoàn thiện.

Tiền ở đâu?

Hiện tại, không rõ chính quyền địa phương có thể nhận được nguồn tài trợ từ đâu, ngoài số tiền tương đối nhỏ mà PBOC đang chuyển qua các ngân hàng quốc doanh.

Chính quyền địa phương có thể hướng dẫn các doanh nghiệp nhà nước địa phương giúp mua một số căn nhà chưa bán được từ các nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, theo phó Thống đốc PBOC, các phương tiện tài trợ của chính quyền địa phương (LGFV) hiện đang gánh một khoản nợ “ẩn” khổng lồ và không được phép thực hiện các giao dịch mua.

Các thành phố của Trung Quốc đã phải gánh khoản nợ khoảng 15.000 tỷ USD, phần lớn trong số đó là do họ đã vay rất nhiều trong những năm gần đây để trang trải chi phí cho các dự án cơ sở hạ tầng và chi tiêu liên quan đến đại dịch.

Sự sụt giảm của thị trường bất động sản đã làm trầm trọng thêm những khó khăn tài chính, vì doanh số bán đất thường chiếm hơn 40% doanh thu của chính quyền địa phương.

Khủng hoảng nợ sau đó đã buộc nhiều thành phố của Trung Quốc phải cắt giảm chi tiêu, bao gồm cả việc đình chỉ các dịch vụ cơ bản như sưởi ấm nhà cửa cho người dân vào mùa đông.

Jing Liu và Taylor Wang, các nhà kinh tế Trung Quốc của HSBC cho biết: “Vẫn còn tranh cãi liệu có nên tăng thêm nợ cho các chính quyền địa phương vốn đã có đòn bẩy cao hay không”.

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu hạ nhiệt vào năm 2019 và rơi vào đáy sâu khoảng 3 năm trước sau lệnh thắt chặt của chính phủ đối với hoạt động vay vốn của các nhà phát triển bất động sản.

Các nỗ lực giải cứu chính sách bắt đầu ngay từ năm 2022, khi tình trạng suy thoái gây ra khủng hoảng tại một số nhà phát triển bất động sản và gây ra sự phản đối của hàng chục nghìn người mua nhà nhằm phản đối các dự án bị trì hoãn hoặc đình trệ.

Nhưng các biện pháp này phần lớn không hiệu quả, dẫn đến dòng tiền của các nhà phát triển bị suy giảm.

Có thể chỉ là khởi đầu

Theo các nhà phân tích của Goldman Sachs, giải quyết tình trạng dư cung nhà ở chưa bán được chỉ là bước đầu tiên. Nói rộng ra, chính phủ cần giải quyết ba vấn đề.

Bước đầu tiên liên quan đến việc cứu trợ các nhà phát triển bất động sản và giúp họ hoàn thiện những ngôi nhà đã bán trước nhưng chưa hoàn thiện, đó là những gì các biện pháp mới nhằm giải quyết.

“Điều này rất quan trọng để duy trì sự ổn định xã hội nói chung và ngăn chặn sự sụt giảm hơn nữa về doanh số bán nhà mới”, các nhà phân tích của Goldman Sachs cho biết.

Bước thứ hai và thứ ba liên quan đến việc thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giảm thiểu sự suy giảm trong lĩnh vực xây dựng bất động sản. Điều đó đòi hỏi các biện pháp chi tiết hơn để vực dậy niềm tin của người tiêu dùng và thúc đẩy giá nhà đất.

Tuy nhiên, môi trường bên ngoài ngày càng trở nên khó khăn.

Tuần trước, chính phủ Mỹ đã công bố mức thuế mới đối với Trung Quốc, và Liên minh châu Âu có thể sẽ thực hiện hành động tương tự.

Michelle Lam và Wei Yao, các nhà kinh tế Trung Quốc tại Socíeté Générale cho biết: “Việc giải cứu không phải là yếu tố thay đổi cuộc chơi đối với nhà ở ở các thành phố cấp thấp, vốn có thể sẽ tiếp tục suy thoái”.

Các nhà kinh tế cũng cho rằng kế hoạch giải cứu cần được mở rộng, với những chính sách chi tiết hơn sẽ được công bố. Nhưng điều quan trọng nhất là Trung Quốc đã có sáng kiến táo bạo, điều này sẽ giúp ổn định kỳ vọng.

Nhìn từ góc độ dài hạn, kế hoạch này có thể làm giảm nguy cơ Trung Quốc rơi vào “vòng xoáy giảm phát” như Nhật Bản đã làm, vì bài học quan trọng từ đó là các nhà hoạch định chính sách nên tránh làm quá ít, quá muộn.

Hạc Hiên / Theo báo chí nước ngoài